南京樓市的觀望氣氛已經持續了快要1年的時間,眼下,呼吁宏觀調控政策松動的“救市論”已經偃旗息鼓,市場的觀望氣氛仍然沒有散去,成交量同比減少一半。宏觀政策有沒有“微調”的可能;面對即將到來的“金九銀十”,開發商將有怎樣的機遇;南京樓市將向何處去,目前的形勢能給我們多大的想象空間?
南京行情:觀望氣氛濃郁,成交縮水一半
根據網尚研究機構日前發布的今年上半年南京樓市運行報告,今年1-6月,全市商品房上市量同比基本持平;成交量比2006年同期低34.4%,與2007年相比下降36.5%。從供銷對比看,今年1-6月商品住宅累計供銷比為1.21,呈現供大于求的態勢。而去年全年供銷對比基本都在1以下運行。從可售面積看,目前可售面積從去年四季度末的417.44萬平方米,已增至今年6月末的551.1萬平方米,增加32%。
而南京網上房地產的統計顯示,今年1月1日-8月19日,全市商品住宅總共成交2.8萬余套、298.1萬平方米。成交套數、成交面積同比分別下降51.62%和52%。同時,商品住宅還有4萬多套的可售量,后期依然面臨巨大的銷售壓力。
后事預測:觀望氣氛緩解,成交小幅反彈
專家認為,國家宏觀調控政策以穩為主,但仍有微調空間。從當前的情況看,盡管影響老百姓購房的并非單一因素,但若要激發購房欲望,不外乎從兩個方面入手:一是在交易環節,通過減稅、降息等手段,降低購房門檻;二是在供應方面提升房屋品質,適當下調價格,培育購房人一定升值空間的預期。可是,綜合各方面的信息,雖然宏觀政策仍有微調空間,但調整的力度和幅度都不會太大。所以,如果要打破眼下的觀望情緒,唯有作為樓市供應者的開發商方面入手。
結合樓市現狀及各界認同的宏觀政策走向,可以對今后一段時期南京樓市的基本面作出如下五大預期:
一、打折力度短期加大,但房價變動將逐漸趨穩。
即將到來的“金九銀十”不僅是傳統的購房旺季,同樣也是開發商必爭的時段。今年以來,在資金的重壓下,南京樓市許多樓盤相繼打折促銷。通過下調價格,有不少樓盤成功將購房人拉回到售樓處,但也有一些樓盤并沒能夠“套”住購房人。因此,今年以來一直沒有找到更好的措施撬動市場的樓盤,在今后一段時期,只有加大打折力度,才能真正促進銷售。然而,打折畢竟是短期的、不得已而為之的手段,從開發商角度說,一旦通過打折銷售緩解了資金壓力,房價將隨即平穩下來。
二、民間借貸陽光化,到民間融資將變得容易起來。
從緊的貨幣政策,逼使南京的一些開發商到民間去融資,但長期處在“地下”的民間借貸的高額利率,也讓他們“夠受”的。而隨著國家讓民間借貸陽光化措施的落實,開發商融資的“民間渠道”將變得多起來。
今年5月,央行和銀監會即發布《關于小額貸款公司試點的指導意見》。這個意見,在被認為是民間資金最為龐大的浙江省很快就有了回應。經批準,7月中旬,溫州全市開始部署小額貸款公司試點工作。據悉,今年9月到10月,溫州首批小額貸款公司將正式開展小額貸款業務。8月15日下午發布的《貨幣政策執行報告》中,央行特別開出《專欄》討論“民間借貸”。業界分析,民間借貸陽光化、合法化后,利率一定會降低。
三、精裝修房煩人,管理辦法值得期待。
今年以來,精裝修房的天價裝修問題,受到了購房人高度質疑,相關糾紛也是接二連三,進而使得精裝修房銷售遭受了前所未有的困難。今年初起,市物價部門和市建委就先后表態,要力爭在年內出臺精裝修房管理辦法,對商品房的裝修進行規范。這個辦法可能難以解決天價裝修問題,但如果把明碼標價、備案等措施寫進去,無疑可以減少精裝修房的裝修糾紛。
四、為促進銷售化解糾紛,樓盤品質將得到真正提升。
雖然每個樓盤都講自己的品質好,但往年由于房子都好賣,開發商事實上并不真正用心地去關注樓盤的品質問題。今年以來,由于樓市低迷、房子難賣,特別是去年買房的業主敢于向開發商叫板,從而使得許多樓盤的品質問題浮出了水面,不少開發商糾紛緾身。毫無疑問,有過“劣跡”的樓盤,今年的銷售變得愈加困難。這種情況下,開發商只有在控制好成本的情況下,切實提高樓盤品質。事實上,不少開發商正在利用這段低迷的時期,潛心琢磨,苦練內功。
五、部分購房者不再猶豫,觀望氣氛有所緩解。
樓市持續將近1年的觀望,對開發商來說比較長,對于迫切需要住房,以及迫切需要改善住房條件的購房人來說也是夠長的。好幾位曾經沖在觀望“第一線”的市民表示,由于房價基本下調到位,他們將在年底前出手購房。可見,部分有購房需求的市民受到樓盤打折力度不斷升級的影響,即將走出觀望。因此,樓市在“金九銀十”期間的交易量,與前段時期相比,將會出現一個小幅的反彈。
當然,具體到各個板塊則會呈現出不同的景象。有關人士認為,江北板塊上市體量大,將面臨較為顯著的銷售壓力;江寧供銷基本平衡,房價仍有上漲動力。而寧杭高速二期本月底通車后,從高橋門20分鐘就能到溧水,將給溧水樓市帶來一線生機。(侯錦陽)
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