“奧運(yùn)概念”的光環(huán)褪去后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走向又一次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。分析人士指出，今年以來，北京樓市降到“冰點(diǎn)”的銷售量絲毫沒有回暖的起色，預(yù)計(jì)“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季將難以再現(xiàn)；而低迷的需求和“奧運(yùn)”利好的出盡，已經(jīng)使北京房價(jià)在近期繼續(xù)上漲缺乏有力支撐。目前北京樓市的“滯漲”局面并不能持久，調(diào)整的趨勢(shì)日漸明朗。

　　需求供給雙雙萎縮

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整首先體現(xiàn)在需求與供給雙雙萎縮，買賣雙方同時(shí)陷入濃厚的觀望氛圍中。

　　位于東四環(huán)外朝陽北路上某住宅項(xiàng)目的售樓人員向記者透露，“連續(xù)5個(gè)月，售樓處12個(gè)銷售員里有7個(gè)還沒有業(yè)績。”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東四環(huán)附近的格林萊雅、合生橄欖季、潤楓水尚、華業(yè)玫瑰郡等樓盤銷售情況均不理想。 4、5個(gè)月來沒有賣出一套房的售樓人員不在少數(shù)。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，代表需求的成交量在今年出現(xiàn)大幅萎縮。1-7月，北京市商品房銷售面積為552.9萬平方米，比上年同期下降46.8%。其中，期房銷售面積為383.3萬平方米，現(xiàn)房銷售169.6萬平方米，分別下降51.3%和32.7%。

　　住宅銷售面積降幅繼續(xù)擴(kuò)大。1-7月，北京住宅銷售面積408.4萬平方米，在上年同期下降28.4%的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降51.5%。7月，銷售面積59.1萬平方米，同比降幅達(dá)60.6%；銷售套數(shù)僅4194套，為近兩年來最低。

　　與需求萎縮相對(duì)應(yīng)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給指標(biāo)也呈下滑趨勢(shì)。1-7月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯回落，7月當(dāng)月開發(fā)投資和新開工面積均出現(xiàn)下降。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊認(rèn)為，由于對(duì)市場(chǎng)前景無法做出準(zhǔn)確判斷，開發(fā)商不得不選擇觀望，紛紛放緩了開盤節(jié)奏。她預(yù)計(jì)，傳統(tǒng)的“金九銀十”風(fēng)光難現(xiàn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，9月和10月，北京將有79個(gè)新房項(xiàng)目開盤入市，比去年同期下降48.7%。業(yè)內(nèi)專家指出，在目前“冷市”背景下，四季度房地產(chǎn)成交量反彈的可能性不大。

　　房價(jià)下行壓力增大

　　目前，除了原來送車、送物業(yè)費(fèi)等外，北京很多新盤項(xiàng)目都頻頻推出“特價(jià)房”，最低的折扣已經(jīng)破了7折。據(jù)記者調(diào)查，目前，北京樓市推出特價(jià)房或直接降價(jià)的新盤項(xiàng)目已達(dá)30余個(gè)，價(jià)格降幅在2000元/平方米至8000元/平方米之間，規(guī)模化亮相的態(tài)勢(shì)明顯。

　　雖然目前北京市新房的均價(jià)表面上并沒有明顯下跌。但多數(shù)樓盤或多或少都在實(shí)施打折，因此，實(shí)際交易均價(jià)環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下滑。

　　專家分析，市場(chǎng)低迷，地產(chǎn)商資金鏈日益趨緊，地產(chǎn)商通過特價(jià)房來拉動(dòng)銷售也是無奈之舉，畢竟，產(chǎn)品滯銷對(duì)任何企業(yè)而言都是“頭疼”的事情。現(xiàn)在，能多“走”幾套房，緩解資金壓力已經(jīng)是絕大多數(shù)開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。

　　受信貸緊縮和銷售低迷的影響，今年以來，大多數(shù)房地產(chǎn)公司資金鏈持續(xù)繃緊。55份房地產(chǎn)上市公司的半年報(bào)顯示，行業(yè)整體經(jīng)營性現(xiàn)金流不容樂觀。市場(chǎng)人士指出，這將對(duì)房價(jià)產(chǎn)生下行壓力。

　　據(jù)Wind資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，55家房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計(jì)為-255.2億元，同比下降477.24%。55家公司中，41家經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，42家經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降。

　　市場(chǎng)人士指出，交投兩旺是推升價(jià)格的基礎(chǔ)。通常而言，如果成交量持續(xù)低迷6個(gè)月以上，行業(yè)內(nèi)就很可能出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整，只有價(jià)格理性回歸，才能釋放真實(shí)需求。另一方面，在貨幣從緊、經(jīng)濟(jì)減速、景氣回落的情況下，資產(chǎn)價(jià)格下行可能性大增。(記者 林喆)