經(jīng)過去年9月以來一年的降價(jià)，房價(jià)是不是已經(jīng)到底了，開發(fā)商還有多少可以下降的空間，現(xiàn)在是不是買房的好時(shí)機(jī)？在此以下四位市場專業(yè)人士的不同觀點(diǎn)，將為我們提供有益的思考。

　　秋后算賬的時(shí)候來臨了

　　星彥機(jī)構(gòu)總經(jīng)理張猛

　　遙想今年伊始，眾多開發(fā)商尚未深刻意識到9.27雙限令的后遺癥，以為還像從前“狼來了”的兒戲故事一樣，扛幾個(gè)月后就春暖花開了。哪曾想死扛誤了大事：三米跳臺活生生變成了十米跳臺。

　　倒是那幾家嗅覺異常靈敏的開發(fā)商，一看風(fēng)向不對，趕緊發(fā)出“風(fēng)緊扯呼”的信號。所以，王石之所以成為老大，其超前的眼光讓人不得不服。現(xiàn)在看來，萬科、中海、藍(lán)光等開發(fā)商從年前就開始逐漸調(diào)整價(jià)格戰(zhàn)略，一個(gè)臺階接一個(gè)臺階地下，出貨量一直排在前列，他們確實(shí)看準(zhǔn)了市場的下滑曲線。

　　與高峰期相比，目前成都主城區(qū)的房價(jià)平均降幅已超過兩成，正在逼近“三成首期”的負(fù)資產(chǎn)底線�？纯唇ㄔO(shè)路、天府大道、光華大道幾個(gè)典型片區(qū)的價(jià)格走勢，就沒必要去較真“到底降了多少”，數(shù)字多一點(diǎn)少一點(diǎn)，不影響判斷大勢。

　　眾多死扛了大半年的開發(fā)商，秋后算賬的時(shí)候來臨了。形勢其實(shí)已經(jīng)非常明朗：依靠政策救市，樓市強(qiáng)勁反彈的可能性非常微小。并不是說不會再出臺救市政策，而是樓市本身已經(jīng)沒有“暴富”的神話可寫了，只要控制了投機(jī)者攪局，各行各業(yè)不再調(diào)集資金沖擊房地產(chǎn)，光靠正常的市場供應(yīng)和自住性需求，是足夠維持樓市長期理性的拉鋸戰(zhàn)的。

　　因此，樓市整體下滑后，利潤空間將會逐漸停留在10%左右，基本引不起其他行業(yè)的眼紅。在強(qiáng)制性的“硬著陸”政策下，地價(jià)回歸、房價(jià)回歸、需求回歸，心痛的只有那些“決策失誤者”——開發(fā)商、投資商、高價(jià)購房者甚至部分地方政府。

　　硬著陸之后，有人歡喜有人愁，現(xiàn)在真是便宜了那些準(zhǔn)備買房的客戶。從春季至秋季，基本上都是降價(jià)的調(diào)。現(xiàn)在開發(fā)商內(nèi)部討論的，已經(jīng)不是賺多少的問題，而是如何保虧的問題。所以，本屆秋交會的主題，很可能會演變成“成本價(jià)抄底，大便宜來了！”

　　5000多元已是成本價(jià)了

　　鑄信集團(tuán)董事長曾永江

　　因宏觀調(diào)控、銀根緊縮政策的顯效，樓市已呈現(xiàn)出“硬著陸”的跡象。預(yù)計(jì)從現(xiàn)在算起至明年下半年，成都樓市有一年左右的“調(diào)整期”。房價(jià)會呈現(xiàn)一個(gè)“L”型的走勢。從現(xiàn)在到明年春節(jié)前，市場調(diào)控仍處于緊縮階段，“金九銀十”是開發(fā)商必搏的市場，房價(jià)也會因各盤間的競爭而跌至谷底。而春節(jié)之后樓價(jià)會在相對低點(diǎn)盤整，且宏觀政策會有所松動(dòng)，樓價(jià)也無大幅下挫的可能了，此間會趨于“價(jià)格平緩”；之后，隨著消費(fèi)信心的恢復(fù)，樓市會走出低谷，重新步入上升期。

　　目前，在房價(jià)波動(dòng)的影響下，不少項(xiàng)目的銷售價(jià)格已在成本區(qū)間了。以三環(huán)周邊的項(xiàng)目為例，其“開發(fā)成本”加上“運(yùn)行成本”，高層項(xiàng)目每平方米約要3000多元；再加上“地價(jià)成本”每平方米約要2000元，現(xiàn)在5000多元的樓價(jià)已是成本價(jià)了，甚至有的項(xiàng)目價(jià)格已低于成本銷售了。現(xiàn)在樓市呈“硬著陸”狀態(tài)，表現(xiàn)出不少知名開發(fā)企業(yè)也陷入了資金短缺，紛紛以降價(jià)、促銷來吸引購房者，以期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠的目標(biāo)。

　　因此，針對春節(jié)前這個(gè)時(shí)間段，就個(gè)盤來講，消費(fèi)者此時(shí)購房則有望抓住樓價(jià)的“瞬間低點(diǎn)”，也就是能以“抄底價(jià)”買到房子。因?yàn)樵诜科笃毡槿卞X而年關(guān)將近的這個(gè)時(shí)間段，在工程款、銀行貸款等諸多應(yīng)付款的壓力下，有的開發(fā)商會割肉賣樓，此間“房價(jià)波動(dòng)”自然比較大。且能夠享受到此時(shí)購房的三大好處，一是，可以買到以成本價(jià)，甚至更低價(jià)格的房子；二是，同一樓盤中有更多的房源可供選擇；三是，現(xiàn)階段購房可以享受到政府為扶持地震災(zāi)后購房給予的政策優(yōu)惠。

　　消費(fèi)者在購房時(shí)仍需注意以下幾點(diǎn)：一是，某些開發(fā)商因資金鏈緊繃，為預(yù)防項(xiàng)目爛尾、公司破產(chǎn)，則會一味追求銷售回款，甚至以低于正常成本價(jià)發(fā)售項(xiàng)目。消費(fèi)者因此必須關(guān)注樓盤品質(zhì)，若降價(jià)又降質(zhì)，則無購買價(jià)值。二是對于購房者來說考察一個(gè)項(xiàng)目是否值得投資的技術(shù)性很強(qiáng)，不易操作，但時(shí)時(shí)關(guān)注樓盤的施工進(jìn)度，以及開發(fā)商的信用記錄等信息卻是非常必要的。三是，買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

　　現(xiàn)在是買房的大好時(shí)機(jī)

　　成都健鷹策劃有限公司總經(jīng)理?xiàng)罱→?

　　我國目前城市化率約為45%，正以每年1%左右的速度快速增長。保守估計(jì)，每年有約1300萬人口進(jìn)入城市，按目前人均27平米計(jì)算，這部分需求約3.5億平米；再加上目前房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資接近五分之一，市場對住房依然存在剛性需求。另外，中國土地資源的稀缺性和國家最近明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策取向，從中長期的發(fā)展趨勢看，中國的房地產(chǎn)市場總體肯定是樂觀的。

　　就成都樓市目前發(fā)展情況來看，部分缺少資金或者年底之前需要大量回收資金的開發(fā)商為了銷售，使出了很多“招數(shù)”，尤其以價(jià)格優(yōu)惠最為常見。“股神”巴菲特說：“當(dāng)別人貪婪的時(shí)候我恐懼，當(dāng)別人恐懼的時(shí)候我貪婪�！痹谑袌鼋�(jīng)濟(jì)條件下，這是一 條真理，在成都目前下手已經(jīng)是購房的一個(gè)好機(jī)會，一是成都房價(jià)在全國市場中并不高，經(jīng)過調(diào)整已經(jīng)凸顯出品質(zhì)和價(jià)格的雙重優(yōu)勢；二是目前一些實(shí)力開發(fā)商為回籠資金，定價(jià)都非常理性，其價(jià)格都已經(jīng)近乎“成本價(jià)”；三是從政府層面，現(xiàn)在購房無論自住還是投資都可以享受一定的政府補(bǔ)貼或優(yōu)惠；四是開發(fā)企業(yè)為了促銷都推出了贈(zèng)送面積之類的促銷手段�！艾F(xiàn)在已經(jīng)是形成觸底反彈之前的一個(gè)入市機(jī)會”。(記者文強(qiáng) 李暉 來源：華西都市報(bào))