在潘石屹看來,再出臺任何利好政策,均已難救房市,市場走勢是一個“L”型,何時出現反彈無法預期
剛剛從美國華爾街考察金融危機歸來的潘石屹已經變得無比悲觀。盡管SOHO中國可能是目前內地流動性最充裕的開發商。
作為這家幾乎沒有任何負債,不太可能破產的上市公司的董事長,潘石屹告訴《財經》記者,在聽取一些香港及美國市場人士的意見后,他如今在計算,如果自現在起公司沒有一分錢收入進賬,同時還需要繼續支付工程款及各種土地款、稅費的情況下,SOHO中國能否再支撐一年時間。
“在這種最壞的情況下,只有能夠支撐這么久的開發商,才保證能夠生存下來。”潘石屹說,“大部分開發商遇到這種情況,可能連一個月都支撐不住”。
10月22日晚,財政部出臺減免交易環節稅費的“救市”政策,并沒有令潘石屹對持續低迷的房地產市場恢復信心。
“現在政府出臺任何救市政策,都已經無法扭轉房地產市場的頹勢了”,潘石屹說。在他看來,政府已經錯過了最佳的救市時機。
市場走勢將是‘L’型
潘石屹認為,政府目前已經錯過了兩個救市時機。如今救市為時已晚。
“今年4月,政府若救市,房地產市場很容易出現反彈。那么市場走勢就會是一個‘V’字。奧運期間,政府若救市,房地產市場可能會在持續一兩年的低迷之后,出現反彈,那么市場走勢就會是一個‘U’字型。如今,政府再出臺任何利好政策,均已難救房市,市場走勢只能是一個‘L’型,何時出現反彈,無法預期。”
潘石屹稱,長三角地區的南京、杭州等城市,近一周內出現的成交量的反彈,與救市利好沒有任何關系。
9月15日,在雷曼兄弟破產當天,央行決定降息。潘石屹發表博文稱,“解放軍來了,好在來得不算太晚”。
“我當時還認為,政府的救市政策可能在第二天就會公布出來,但是沒想到,拖了這么久”,潘石屹說,“那是最后一個機會,救市如救命,晚救一天,情況都會不一樣。”
潘石屹還認為,保障性住房的大量入市可能令北京商品住宅市場更難恢復。今年,有總規劃建筑面積約達760萬平米的保障性住房,將會進入市場。約相當于10萬套住宅入市。而北京一年的成交量也不過19萬套,這對住宅商品房市場將形成巨大的沖擊。
仍應繼續刺激樓市
潘石屹認為,即使救市已不能扭轉大局,政府仍應繼續刺激樓市。在眾多可能出臺的救市政策中,放松對居民購買第二套住房的限制,以及將開發商土地增值稅及企業所得稅由提前預征,改為銷售后再征收,可能是最有效的兩條救市政策。
潘石屹表示,央行在近期很可能將徹底放開對居民購買第二套住房的限制。這可以釋放出希望改善住房條件的大量需求。此外,將土地增值稅和企業所得稅由預先征繳轉為銷售后再征收。將較大緩解開發商的流動性。據他透露,目前,因為預先征收占用的資金,大約占開發商預收款的10%。
不會出現大崩盤
盡管潘石屹已經不再看好房地產市場短期內出現復興,但他也不認同房市會出現大崩盤的說法。
“開發商已經出現了很大的問題,但不會像美國的投行一樣破產。中國與美國不同,如果這些企業在美國,按照現在的負債水平,可能早已宣布破產了。中國的一些問題開發商會以‘失蹤’的方式退出這個市場,就像當年的順馳一樣被收購”,潘石屹說。
同樣,他也不認為,熱點城市的房屋均價會出現超過30%的下跌。盡管,一些地區的房價還有進一步下跌的空間。
作為少數幾個曾經歷過海南地產泡沫,幸存下來的開發商,潘石屹認為,如今的房地產市場已經跌到了底部,這個糟糕的局面持續多長時間,無法預測。
回顧1993年的海南地產泡沫,潘石屹表示,那時所有的開發商都面臨滅頂之災,但幾乎都是悄無聲息的死去。留給政府的則是無數的爛尾樓。(《財經》雜志 張映光)
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