剛剛過(guò)去的傳統(tǒng)樓市“銀十”風(fēng)光不再,在月初的秋交會(huì)和下旬出臺(tái)的中央“救市”新政合捧之下,10月深圳樓市的成交并沒(méi)有出現(xiàn)顯著放量。最新出爐的研究報(bào)告顯示,上月深圳一手房成交量?jī)H上漲10%,均價(jià)12979元/平方米,二手房成交則出現(xiàn)近30%的上漲。不過(guò),專(zhuān)家預(yù)測(cè),新政有望短期刺激成交,本月樓市成交狀況或還有好轉(zhuǎn),但整體價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。

　　新政引致樓市集體觀望

　　據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),10月全市成交一手住宅3483套共33.84萬(wàn)平方米,環(huán)比分別僅增6%和10%,與今年5月相比,分別減少26%和17%。如不計(jì)受新政影響的月末幾天,僅統(tǒng)計(jì)10月1日至22日,共成交3019套28.6萬(wàn)平方米,也比5月同期減少20%和8%。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心稱(chēng),由于樓市新政多數(shù)措施在11月1日才開(kāi)始實(shí)施,一些政策仍需細(xì)則輔助實(shí)施,加上期望地方政府進(jìn)一步推出優(yōu)惠政策,最終導(dǎo)致10月23日開(kāi)始深圳樓市進(jìn)入集體觀望狀態(tài),每日成交量在30—70套,開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)也寥寥無(wú)幾。事實(shí)上,自國(guó)慶之后,關(guān)于政府將救市的信息鋪天蓋地,在此情況下,開(kāi)發(fā)商放慢入市步伐,根據(jù)中原統(tǒng)計(jì),10月深圳只有11個(gè)樓盤(pán)新取得預(yù)售許可證,批售住宅29.1萬(wàn)平方米,公開(kāi)發(fā)售27.5萬(wàn)平方米,而5月全市有14個(gè)樓盤(pán)預(yù)售56.7萬(wàn)平方米,公開(kāi)發(fā)售47.4萬(wàn)平方米。

　　由于秋交會(huì)、國(guó)慶期間成交以低價(jià)單位為主,全市有5個(gè)區(qū)10月的住宅成交均價(jià)走低,如龍崗環(huán)比下跌14%,南山下跌10%。寶安因9月底10月初開(kāi)盤(pán)的水榭山、星河丹堤成交活躍,均價(jià)暴漲,加上卓越維港、天安高爾夫瓏園等高層豪宅成交,以及新政后以豪宅成交為主,最終使得10月全市均價(jià)12979元/平方米,環(huán)比上漲11%。

　　二手市場(chǎng)緊張情緒緩解

　　關(guān)于二手樓市,中原地產(chǎn)的報(bào)告稱(chēng),上月市場(chǎng)經(jīng)歷較多變化,9月金融海嘯引發(fā)市場(chǎng)心態(tài)的快速惡化,本月仍有余波,導(dǎo)致10月上旬成交疲軟,而中后期危機(jī)影響淡化,市場(chǎng)緊張情緒開(kāi)始緩解。由于部分業(yè)主離場(chǎng)意向加強(qiáng),市場(chǎng)上出現(xiàn)了較多降價(jià)單位沽售,吸引了部分客戶(hù),推動(dòng)了成交量的恢復(fù)。特別是在月末,政府推出的稅費(fèi)和貸款方面諸多優(yōu)惠政策,對(duì)消費(fèi)者自有資金的要求放低,門(mén)檻下降,有助于增加有效需求,緩解市場(chǎng)壓力,隨后央行降息,更有利于減少消費(fèi)者負(fù)擔(dān),消除民眾疑慮。但由于政策在月末推出,因此政策影響在10月成交中并不顯著。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),本月深圳全市成交面積出現(xiàn)顯著回升,達(dá)35.39萬(wàn)平方米,較上月大幅上漲28.33%,顯示市場(chǎng)恢復(fù)情況較好。同時(shí),成交價(jià)格繼續(xù)向下調(diào)整,變動(dòng)幅度不大,全市實(shí)現(xiàn)均價(jià)11020元/平方米,環(huán)比下跌6.15%。

　　本月或出現(xiàn)成交小高潮

　　中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示,11月深圳樓市有望掀起一波小高潮,預(yù)計(jì)超過(guò)30個(gè)樓盤(pán)入市,其中寶安、龍崗預(yù)計(jì)將有超過(guò)20個(gè)項(xiàng)目推出,關(guān)內(nèi)推出的樓盤(pán)有望達(dá)到12個(gè)。在新政的刺激下,11月成交量有望繼續(xù)增加,特別是受益最大的普通住宅項(xiàng)目,如價(jià)格合理,應(yīng)可吸引不少首次置業(yè)者。大戶(hù)型樓盤(pán)由于普遍定位較高,首次置業(yè)者尚難承受,而多次置業(yè)者受貸款限制,入市意愿仍將不高,銷(xiāo)售壓力大。不過(guò),對(duì)于別墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō),因稀缺性仍會(huì)受到追捧,特別是本月推出的別墅,品質(zhì)普遍很高。

　　對(duì)于二手房市場(chǎng),有專(zhuān)家稱(chēng),新政對(duì)貸款首付額度和利率的優(yōu)惠降低了市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻、擴(kuò)大了潛在消費(fèi)者人群,使目標(biāo)客戶(hù)群體向自有資金較少和固定收入較低的人群擴(kuò)展,是政策中救市力度最大的一點(diǎn),而各種稅費(fèi)減免也有利于減輕消費(fèi)者負(fù)擔(dān),實(shí)際降低消費(fèi)者購(gòu)房成本。

　　從市場(chǎng)目前反應(yīng)來(lái)看,作用是積極的,11月前幾日的二手房成交量都達(dá)到較高水平,特別是11月3日的成交量突破300宗,是樓市進(jìn)入調(diào)整期一年多來(lái)日成交量最高的天數(shù)之一。但問(wèn)題在于政策刺激的高成交量能否持續(xù),11月樓市的后續(xù)發(fā)展還要視乎外圍環(huán)境的變化。