全球金融危機所帶來的企業(yè)削減辦公成本、奧運綜合癥以及繁榮時期大興土木所帶來的過量供應使得經營北京寫字樓物業(yè)的企業(yè)在2008年最后一個季度經受著嚴峻的考驗。而對于部分從業(yè)者而言，跨國公司集中的CBD區(qū)域，在這個時間段無疑是災難之地。

　　CBD的沉淪

　　作為華亮房產的經理，程葆日常的工作是在CBD區(qū)域從事寫字樓買賣及租賃的中介工作。新近，她剛剛失去一筆潛在的租賃大單。

　　一家在英國上市的IT公司原本計劃在2009年將公司辦公面積由目前的2000平方米擴充到3000平方米。考慮到裝修周期等因素，這家IT公司的新租賃合同原本應該在今年年底敲定，而程葆卻忽然得到該公司的通知，暫時放棄遷址計劃。

　　日趨惡化的經濟形勢已經使得不少企業(yè)考慮削減辦公成本。

　　仲量聯行及高力國際先后發(fā)布有關第三季度北京寫字樓市場的報告，盡管有關第三季度的北京寫字樓租售仍保持著平穩(wěn)，但對第四季度以及2009年年初的市場，這兩份報告都表示出謹慎的悲觀。

　　而在各個區(qū)域中，租金最高、跨國企業(yè)最多的CBD區(qū)域，成為北京寫字樓市場下滑趨勢最為明顯的區(qū)域。

　　據程葆表示，在小額租賃市場，不少抗風險能力小的租戶甚至選擇在租約內毀約。“這些違約的中小型企業(yè)多集中于金融、貿易、IT等行業(yè)，租賃的物業(yè)從甲級樓到商務樓都有。”

　　目前，在CBD區(qū)域，租賃市場新成交額的急劇減少已經使競爭白熱化。程葆說，原來在寫字樓租賃上，雙方一般以合同實價成交，很少出現給客戶租賃折扣的現象，而現在市場已經出現了部分苗頭。

　　變動中的機遇

　　相比急劇波動的CBD區(qū)域，北京其他寫字樓區(qū)域市場相對平穩(wěn)，甚至有部分物業(yè)還受益于企業(yè)逃離CBD高額租金的趨勢。

　　第三季度，CBD便出現柯達總部從嘉里中心遷至雙井的樂成中心，以及摩托羅拉轉投望京兩起重要企業(yè)外遷事件。

　　甚至從租金角度看，一些區(qū)域外的寫字樓甚至有上漲的趨勢。北京金隅地產經營管理有限公司經理徐傳輝便對記者表示，該公司經營管理的北京環(huán)球貿易中心項目，相比于2007年開始招租的一期樓層，其二期的招租租金便已經上調至每月200元每平方米的平均水平。

　　賽智全球投資基金高級投資經理郭偉也向記者表示，他所知道的案例中，便有企業(yè)因為臨時放棄遷往租金高昂的CBD甲級寫字樓，甚至寧愿因此而接受原有物業(yè)的租金上調。“市場下行所帶來的壓力，對于非傳統(tǒng)區(qū)域的寫字樓來說，有成為幸運兒的機會。”

　　被奧運中斷的新增市場

　　根據高力國際的統(tǒng)計，因奧運的影響，至少有15個項目將它們的入市時間推遲到2008年底和2009年初。

　　環(huán)球財訊中心便是這15個項目當中的一個。其營銷總監(jiān)王秀宇告訴記者，這15個項目的供應量估計在120萬平方米左右。經濟大環(huán)境的惡化使得這些新入市項目招租壓力極大。

　　不僅如此，與奧運帶來的項目停工相比，奧運期間裝修、消防審批等在政府要求下暫停所帶來的影響更是巨大。

　　程葆表示，大面積的租戶一般需要兩個月以上的裝修期，奧運會期間所有裝修工程暫停的事實以及四季度末節(jié)假日的集中到來使得該季度的有效成交期限只有一個月左右，而9、10、11三個月本該是旺季，“現在整個市場的節(jié)奏已經完全被打亂了。”(作者：宋堯)