11月21日，北京樓市新政終于在千呼萬(wàn)喚中出臺(tái)。北京市建委印發(fā)《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》，調(diào)整北京市享受優(yōu)惠政策住房的平均交易價(jià)格；北京市建委等11個(gè)部門還聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》。

　　可以看出，北京市房產(chǎn)新政以減免稅費(fèi)、鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)為主導(dǎo)思想；大戶型高檔商品房難以享受優(yōu)惠；增加政策性住房的供應(yīng)，保障低收入群體的需求。

　　根據(jù)《通知》，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。自《通知》印發(fā)之日起，北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格調(diào)整為：三環(huán)以內(nèi)總價(jià)215萬(wàn)元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬(wàn)元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬(wàn)元/套、五環(huán)以外100萬(wàn)元/套。

　　新政策發(fā)布之前，建委根據(jù)土地級(jí)別設(shè)定享受優(yōu)惠政策住房的平均價(jià)格。有研究稱，按照這種測(cè)算方式，均價(jià)不足7500元的房子才算作“普通住房”，這樣的房子在城八區(qū)內(nèi)幾乎沒(méi)有。享受優(yōu)惠政策普通住房平均價(jià)格調(diào)整后，一般市民都能享受到購(gòu)買普通住房的稅費(fèi)、金融優(yōu)惠，二手房交易中的“陰陽(yáng)合同”也會(huì)減少，對(duì)鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)有積極作用。

　　按照目前的成交價(jià)，消費(fèi)者如果購(gòu)買三環(huán)附近的高檔大戶型住宅，很難享受到稅費(fèi)減免。三個(gè)條件中，前兩個(gè)條件都比較容易滿足，但三環(huán)附近的高檔住宅目前成交單價(jià)一般都在2萬(wàn)元以上，有的甚至高過(guò)3萬(wàn)元，如果戶型稍大，成交總價(jià)很容易就會(huì)超過(guò)政策規(guī)定的平均交易價(jià)格。

　　按照新政策，三環(huán)到四環(huán)之間的住房總價(jià)如果不超過(guò)210萬(wàn)元(175×1.2)，就可以享受優(yōu)惠政策。但目前東三環(huán)到東四環(huán)之間已經(jīng)有單價(jià)1.2萬(wàn)元左右的新盤(pán)推出，對(duì)于這種相對(duì)便宜的房子，購(gòu)房者即使是購(gòu)買150平方米左右的大戶型住宅，仍可以享受到優(yōu)惠。

　　由此可以看出，房屋單價(jià)是決定購(gòu)房者能否享受優(yōu)惠的關(guān)鍵。北京市政府在扶持剛性民生需求的同時(shí)，對(duì)單價(jià)2萬(wàn)元以上的大戶型高檔商品房交易采取了不給予優(yōu)惠的態(tài)度，政策取向仍偏向于保護(hù)普通購(gòu)房者；市場(chǎng)如果有性價(jià)比更高的新盤(pán)推出，購(gòu)房者甚至可以在購(gòu)買大戶型住房的同時(shí)享受到優(yōu)惠。

　　《意見(jiàn)》提出的一條政策引起了業(yè)界注目：“采取建設(shè)與收購(gòu)并舉的措施，對(duì)于符合條件的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房，收購(gòu)一部分轉(zhuǎn)化為保障性住房或限價(jià)房，增加政策性住房房源�！�

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于財(cái)政資金的限制，收購(gòu)的房屋數(shù)量有限，難以增加政策性住房存量。但實(shí)際上，如果市場(chǎng)有實(shí)際需求且收購(gòu)價(jià)合理，政府將房子轉(zhuǎn)手出售就可以收回資金。對(duì)于這條政策，關(guān)鍵點(diǎn)在于制訂嚴(yán)格的執(zhí)行細(xì)則，才能起到增加政策性房源的作用。

　　首先，收購(gòu)價(jià)格不能高于同地段的保障性住房造價(jià)，否則就不如政府直接投資建設(shè)；其次，收購(gòu)價(jià)格一定要確定為市場(chǎng)中低價(jià)位，讓普通購(gòu)房者買得起；再次，因?yàn)槭召?gòu)商品房是消化存量，而新建保障性住房可以起到拉動(dòng)內(nèi)需、增加就業(yè)的作用，除非收購(gòu)價(jià)特別優(yōu)惠，否則政策性住房的提供還應(yīng)當(dāng)以新建為主。(記者 楊志剛)