開發(fā)商：“我要活命，我公布樓盤底價！”

　　“萬人購房團(tuán)”發(fā)起人鄒濤本月再發(fā)起“陽光樓市”新計(jì)劃，誓言要曝光深圳在售樓盤的“真實(shí)利潤”，擰干房價水分，讓老百姓明明白白買房。昨日，這個計(jì)劃有了第一個主動響應(yīng)的開發(fā)商。

　　當(dāng)深圳市禾田居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事陳憶和他的工作搭檔將其正在售賣的“金田風(fēng)華苑東區(qū)商務(wù)公寓成本測算”和“工程造價結(jié)算核準(zhǔn)表”交到本報記者手上時，陳憶說得很簡單：“為什么我愿意公開底價，第一我要活命，第二我要發(fā)展，第三我成本低我還可以跌！”

　　陳憶一再強(qiáng)調(diào)，這次“低價快賣”與公德心無關(guān)，純粹是市場行為，因?yàn)樗�認(rèn)為“這樣賣得快一點(diǎn)”，“去年深圳樓市不理智的行為，是開發(fā)商自己挖了個大坑，自己跳下去了！”深圳樓市回暖了嗎？樓價還會降嗎？現(xiàn)在可以“抄底”買樓了嗎？從開發(fā)商述說他公開樓盤底價和利潤的來龍去脈，大家或許能找到一些答案。

　　陳憶精彩快語

　　——現(xiàn)在我基本上接近“陽光利潤”標(biāo)準(zhǔn)了，但我不保證我現(xiàn)在就是100%的“陽光”，讓別人來評說吧。

　　——現(xiàn)在有十個人來團(tuán)購我的房子，我給他的折扣肯定不同啊，因?yàn)槲夷芤淮涡曰乜睢?/p>

　　——現(xiàn)在降價，與公德心無關(guān)，純粹是市場行為，我認(rèn)為這樣賣得快一點(diǎn)。

　　——不是說不想賺取高額利潤，這次主要是沒有踩準(zhǔn)點(diǎn)。

　　——最難過的是那些去年買了地，又炒了股的公司。

　　——要看樓盤成本很簡單，就四項(xiàng)，地價成本、土建成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用。如果你管理費(fèi)用高，那是不是你高管的工資開太高了，幾十萬元、幾百萬元的獎金，那是不是你把這些費(fèi)用都轉(zhuǎn)嫁到房價上了。房價根本就不是“迷局”。

　　——市場是檢驗(yàn)價格的唯一標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)在價格跌下來了，開發(fā)商就變好人了？

　　——因人而異，要逃命的就跑快點(diǎn)，頂?shù)米〉木晚斁靡稽c(diǎn)。

　　專家點(diǎn)評

　　深圳樓市難言“回暖”

　　未來三個月“最熱鬧”

　　深圳市社會科學(xué)院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕指出，“金田風(fēng)華苑”曝光利潤的做法比較“實(shí)在”，這是一種“吐貨式”的營銷了。目前，深圳遠(yuǎn)城區(qū)的多數(shù)樓盤降價幅度達(dá)到了30%~40%，但一些主價值區(qū)域的樓盤降價程度不夠。

　　可以說，深圳的樓市形成了一個“階梯現(xiàn)象”——地段越偏遠(yuǎn)的越“吐貨”，近中心區(qū)一點(diǎn)的稍微降價，再近一點(diǎn)的優(yōu)惠或是小幅降價，最后還有一些“逆市”漲價的，這主要是一些現(xiàn)金流較好的、沒有再建項(xiàng)目土地開發(fā)壓力的樓盤選擇了漲價。

　　他認(rèn)為，未來兩三個月，將是深圳樓市最熱鬧的時候，樓市“階梯式”分化狀態(tài)將加劇，這源于不同開發(fā)商有不同的壓力，因而形成對樓市的不同判斷。目前而言深圳樓市“回暖”為時過早。判斷深圳樓市“回暖”的簡單標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是，新樓開盤的整體銷售率在30%以上，半年內(nèi)樓盤銷售率達(dá)到60%~70%，而且各類樓盤都有銷售才能稱之為“回暖”。

　　但是，目前深圳樓市還有600萬平方米的存量，未來兩年內(nèi)還將增加300萬~400萬平方米的保障性住房，還不斷有新增樓盤，就是以2007年賣了500萬平方米和2006年賣了700多萬平方米的銷售比值測算，現(xiàn)在的存量加上未來的增量，就算過去兩年的“瘋狂時光”重現(xiàn)，至少也需要一年的時間才能消化。所以說深圳樓市難言“回暖”。

　　另外，高海燕認(rèn)為，深圳全市新房成交均價在1萬元/平方米左右是比較合理的，若是沒有外力干預(yù)的情況下肯定是會回落到理性價位區(qū)間的。

　　深圳樓市風(fēng)云

　　平靜期：

　　地價低 每平方米賺200元“已不錯”

　　陳憶是湖南益陽人，1992年來到深圳，不久便踏入了房地產(chǎn)行業(yè)。他第一個執(zhí)行操作的項(xiàng)目是龍崗中心城的“楚風(fēng)廣場”，那是棟商住樓、小戶型，2001年預(yù)售時僅2500~2600元/平方米。“那個時候，若控制得好每平方米能賺100~200元，控制得不好就得虧本�！彼�說。

　　隨后的幾年，陳憶所在公司又先后開發(fā)了深圳市大工業(yè)區(qū)燕子嶺生活配套項(xiàng)目，收購了深圳龍崗大鵬水頭村地塊。2005年1月，他們拿下了深圳市龍崗區(qū)坑梓街道中心地段第一個城市舊城改造項(xiàng)目“金田風(fēng)華苑”，總建筑面積73600平方米，包括住宅、公寓式酒店，旁邊是步行商業(yè)街。

　　陳憶說；“在坑梓，我們這是第一個開發(fā)樓盤，是舊改項(xiàng)目。當(dāng)時征地價格是4500萬元，但實(shí)際真正拿地不止這個價格。當(dāng)時該地塊上其他舊房都拆完了，有一廠房‘釘子戶’雖然簽了協(xié)議就是不拆，以前廠房建的時候是800元/平方米，最后我們按每平方米3000元出價買下來才讓拆。”

　　而要計(jì)算一個樓盤的成本，首先是要算地價。這樣，陳憶給記者出示的“金田風(fēng)華苑東區(qū)商務(wù)公寓成本測算”中地價為9000萬元，折合樓面地價每平方米1222.22元。

　　陳憶說，這次他公開“金田風(fēng)華苑”的成本價是4147.61元/平方米，現(xiàn)在最低賣4500元/平方米，利潤每平方米300元左右，這與此前的情況差不多。

　　瘋狂期：

　　賣樓利潤翻倍 賣得便宜被取笑“傻”

　　進(jìn)入2006年，深圳樓市漸入瘋狂�！敖鹛镲L(fēng)華苑”項(xiàng)目住房總套數(shù)489套，2006年底較大面積的住宅房開始對外發(fā)售，起價約4300元/平方米。而這時的深圳樓價正全力往上沖，到2007年7、8月的最高峰時期，“金田風(fēng)華苑”均價也一路上漲到了5500元/平方米。這個時候，被陳憶稱之為“最后的瘋狂”時期。

　　“不過，這個價位在當(dāng)時不算高”陳憶說，當(dāng)時淡水、龍崗那邊住房均價都沖5000~6000元/平方米了，“記得有一次在行業(yè)小聚會上，我說，賣得還可以啊，一天賣了100多套，沒想人家說‘你傻嘛’，賣得便宜嘛。這個時候，龍崗那些地價才600元/平方米的項(xiàng)目，有開發(fā)商拿出來賣的價格是每平方米7000~8000元，甚至賣1萬元，利潤起碼是一倍啊！”

　　陳憶解釋說，其實(shí)決定樓盤的成本首先就是地價。目前市場上拿地大概有兩種，其一是拍賣，地價肯定會被抬高的，像在龍崗有的大地產(chǎn)開發(fā)商拿地時的樓面地價已經(jīng)到了每平方米3785多元，現(xiàn)在賣7000多元/平方米，開發(fā)商懷疑會虧本；還有一種，如果是以前，龍崗有大量待開發(fā)的地，如在這里修一段路，旁邊的地劃給項(xiàng)目公司，那種情況算起來地價才600元/平方米，其中還有工程利潤，所以地價的高低要看歷史。

　　無奈期：

　　自認(rèn)未“踩準(zhǔn)點(diǎn)” 資金困難選擇“低價快賣”

　　去年下半年，隨著國家限買第二套房等一系列樓市調(diào)控措施出臺，深圳樓價開始下跌，樓市進(jìn)入了長達(dá)近1年的降溫期。陳憶的“金田風(fēng)華苑”也未能幸免，其去年年底開盤的小面積商務(wù)公寓更是如此——今年5月，該項(xiàng)目每平方米均價跌破5000元�！艾F(xiàn)在對外的標(biāo)價是4800元/平方米，打折下來實(shí)際價格約4500元/平方米，利潤也就每平方米300元左右�！标悜浾f。

　　對于成本價的計(jì)算，陳憶向記者出具了深圳市龍崗區(qū)工程造價管理站“工程造價結(jié)算核準(zhǔn)表”，其中顯示“金田風(fēng)華苑東區(qū)商務(wù)公寓”工程核準(zhǔn)造價(土建、水電安裝、室外工程)為5654.1698萬元，折合2100元/平方米；再加上財(cái)務(wù)費(fèi)用30萬元/月，管理費(fèi)用40萬元/月，按照36個月工程周期算，成本價每平方米分別增加了146.74元/月和195.65元/月；還有代理費(fèi)、廣告費(fèi)增加成本195.65元/平方米；營業(yè)稅、土地增值稅等稅金增加成本368元/平方米。

　　這樣加上之前的單位地價，項(xiàng)目單位成本合計(jì)4147元/平方米，每平方米利潤300元左右。

　　對于為什么愿意公開成本價，陳憶說得很實(shí)在：“第一成本控制得低，這是我的最大優(yōu)勢；第二，我期望值沒那么高；第三，我現(xiàn)在不走掉，我會遇到困難。如果真陷入困境，我賣3字頭、2字頭、甚至1字頭都有可能。”

　　陳憶說，現(xiàn)在公司主要是在深圳大鵬水頭村和湖南張家界有兩個度假酒店在開發(fā)，資金緊張一點(diǎn)，因此希望低價犧牲點(diǎn)利潤，以保證公司的長期發(fā)展。

　　對于這樣的選擇，“不是說不想賺取高額利潤。這次主要是我們沒有踩準(zhǔn)點(diǎn)，開盤晚了點(diǎn)。如果踩準(zhǔn)了點(diǎn)，趕上瘋狂時期，我估計(jì)每平方米賣6000元可能3天就賣完了�！标悜浿毖缘�。

　　過冬期：

　　不想做虧本買賣 慢步低調(diào)“過冬”

　　陳憶稍微算了算，認(rèn)為低價賣出去剩下的100多套公寓房應(yīng)該夠兩個酒店所需的資金。他說，他有個開發(fā)商朋友在東莞有11萬平方米的樓盤，現(xiàn)在沒辦法，虧本6%來賣，但是他并不想做虧本買賣。對于未來可能出現(xiàn)的種種狀況，他已經(jīng)做好了“過冬”的準(zhǔn)備。

　　“現(xiàn)在就希望剩下的100多套房能走快點(diǎn)。若實(shí)在賣不動，那就把其他發(fā)展的步伐放慢點(diǎn)，反正我現(xiàn)在的負(fù)債率也并不太多。像張家界那酒店本想是2010年開業(yè)，現(xiàn)在看來如果做不到的話就慢點(diǎn)。而我現(xiàn)在總共才欠銀行2000多萬元貸款，保證金就有700多萬元在銀行里，那沒什么壓力�！标悜浾f。

　　他認(rèn)為，現(xiàn)在最難過的是那些去年買了地，又炒了股的公司。像他的項(xiàng)目周邊還有兩塊空置地，如果按照去年拿的地價，他們無法做到每平方米4000多元，就算鋼材價格掉下來，他們也做不到�！八�以，現(xiàn)在誰來跟我比絕對成本，相信深圳沒有哪家可以拿到正規(guī)房產(chǎn)證的樓盤價格會比我們低，在坑梓鎮(zhèn)中心黃金地段，相信4000多元/平方米是賣得出去的�！�

　　而對于未來樓市，陳憶說：“因人而異吧，要走的就跑快點(diǎn)，頂?shù)米〉木晚斁靡稽c(diǎn)。我相信沒有特別疲軟的市場，只有你自己的產(chǎn)品沒做好，包括定價等，明明市場價值只有每平方米7000元，你偏偏要買10000多元，你怎么會賣得好？” （記者劉暢 實(shí)習(xí)生蔣偲）