-深圳退房官司增多，業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商“硬傷”不少

　　-開發(fā)商：退房源于房?jī)r(jià)下跌 專家：業(yè)主合理訴求應(yīng)予支持

　　只有潮水退去才能看到沙灘上的凌亂。樓市的瘋狂過后，開發(fā)商的“小問題”變得不那么容易被業(yè)主容忍了。盡管要求降價(jià)補(bǔ)償不合理已成為社會(huì)共識(shí)，但房屋質(zhì)量問題、是否存在更改規(guī)劃的問題，卻讓業(yè)主抓住了開發(fā)商的“硬傷”。深圳的地方法院最近就接到了多起業(yè)主要求解除合同的退房官司，而這些請(qǐng)求一旦被認(rèn)定，從前強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商必將付出巨大的代價(jià)。由此，房?jī)r(jià)不理性上漲模糊了的市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能正在逐步恢復(fù)。

　　退房樣本

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　　寶安卡羅社區(qū)：

　　游泳池變成了停車場(chǎng)？

　　2007年12月，在深圳打拼了3年的白領(lǐng)小王跟“世界500強(qiáng)”企業(yè)中糧集團(tuán)下屬的中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司簽訂購(gòu)房合同后，便滿心歡喜開始計(jì)劃未來的生活：2008年7月入伙，接著裝修，“十一”就能跟相戀多年的女友結(jié)婚……盡管這只是卡羅社區(qū)一套一居室的小窩。

　　可接下來的事情大大超出了小王的想像。今年6月，在離合同約定的交樓時(shí)間6月30日還有一二十天的時(shí)候，小王和其他業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)了諸多問題：原來聲稱是游泳池的地方赫然變成了停車位、燃?xì)膺�沒有接通、墻面和地面出現(xiàn)空鼓、滲水、粗糙且高低不平、天花板補(bǔ)塊、容積率高出合同約定，等等�！胺块g的地面簡(jiǎn)直像坦克車壓過一樣！”小王形容說。

　　無奈之下，該樓盤29戶業(yè)主聯(lián)合將中糧地產(chǎn)告上法庭，請(qǐng)求解除合同。小王說，“走到今天這一步，說實(shí)話跟別人想的房?jī)r(jià)下跌沒有關(guān)系，我們就是咽不下這口氣。”

　　寶安區(qū)規(guī)劃分局：曾撤銷樓盤規(guī)劃驗(yàn)收合格證

　　發(fā)現(xiàn)這些問題之后，小王等業(yè)主向中糧地產(chǎn)遞交了收樓異議書。很快，中糧地產(chǎn)向業(yè)主發(fā)出了關(guān)于收樓意見的復(fù)函，其中稱在入伙前已經(jīng)取得了該項(xiàng)目的規(guī)劃驗(yàn)收合格證，所以不存在擅自變更規(guī)劃的情形；而對(duì)業(yè)主反映房屋質(zhì)量問題，該復(fù)函則稱“對(duì)情況屬實(shí)的部分”已經(jīng)整改完畢。

　　在接到這封草草的復(fù)函之后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己未來的家依舊問題重重。經(jīng)過維權(quán)，業(yè)主取得階段性的勝利，深圳市規(guī)劃局寶安分局于7月24日撤銷了該樓盤的規(guī)劃驗(yàn)收合格證。該決定書中認(rèn)定該樓盤在申報(bào)項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)沒有完整提供原審批地全部圖紙，樓盤東北面室外游泳池與綠化沒有按原批準(zhǔn)的總圖實(shí)施。

　　在市規(guī)劃局寶安分局的監(jiān)督下，該樓盤恢復(fù)了中心的游泳池。隨后該局于8月29日又向卡羅社區(qū)頒發(fā)了規(guī)劃驗(yàn)收許可證。然而此時(shí)距合同約定的交樓日期已經(jīng)過去了兩個(gè)月，且業(yè)主反映的房屋質(zhì)量問題仍沒有得到解決。

　　上周，記者希望就這些問題采訪中糧地產(chǎn)的有關(guān)負(fù)責(zé)人，卻被告知“不接受此類采訪”。

　　法院一審：不支持業(yè)主退房請(qǐng)求

　　昨日，業(yè)主王先生拿到了寶安區(qū)人民法院的判決。本月初開庭，半個(gè)月下達(dá)判決�！斑@么快下判決，那肯定是輸了�！睒I(yè)主方的律師呂志合私下告訴記者。

　　的確，一審法院沒有支持業(yè)主的請(qǐng)求。寶安區(qū)法院認(rèn)為，該樓盤現(xiàn)在已經(jīng)拿到了規(guī)劃局再次核發(fā)的規(guī)劃驗(yàn)收合格證，說明項(xiàng)目經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃驗(yàn)收，已經(jīng)確定合格，不存在擅自變更規(guī)劃的違約行為。

　　對(duì)于由此造成的延遲交樓問題，寶安區(qū)法院認(rèn)為，中糧地產(chǎn)已經(jīng)對(duì)業(yè)主提出的意見做出了書面答復(fù)和處理意見，但業(yè)主此后沒有對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收并辦理入伙，延期交房的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行承擔(dān)。也就是說，業(yè)主不能以開發(fā)商延期交房超過90天為由退房。

　　這一判決當(dāng)然不能令業(yè)主們信服。盡管面臨高昂的訴訟成本，他們大多數(shù)還表示將繼續(xù)上訴。

　　2

　　寶安檳城西岸：

　　“變房”廣告涉嫌欺詐？

　　“去年5月我們一家看了西鄉(xiāng)好幾個(gè)樓盤，最后看到檳城西岸說20多平方米的入戶花園可以改成上下兩個(gè)房間，就買了檳城西岸�！睒I(yè)主吳先生告訴記者，“沒有想到3房變5房是要我們收樓后自己改變結(jié)構(gòu)，更沒有意識(shí)到，這樣改變根本是違法的。”

　　出于建筑安全的考慮，我國(guó)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》明令禁止未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

　　開發(fā)商顯然對(duì)相關(guān)規(guī)定有所了解。記者在今年6月接到業(yè)主反映以購(gòu)房者身份到該樓盤查訪時(shí)，其銷售人員仍以入戶花園可以變成兩個(gè)房間為由，吸引記者購(gòu)房。然而，在其隨后向記者出示的一份內(nèi)部入伙答疑上，記者則看到其中有一條明文寫道，由于法律法規(guī)不允許，入戶花園不能封閉起來變?yōu)閮蓚�(gè)房間。

　　業(yè)主遂將開發(fā)商告上法庭，要求以欺詐和重大誤解為由撤銷購(gòu)房合同。業(yè)主方面的律師認(rèn)為，商品房特別是期房銷售過程中，廣告往往是引起消費(fèi)者購(gòu)買欲并作出購(gòu)房決定的促成因素。開發(fā)商作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者在明知“變房”是違法違規(guī)行為、根本不能實(shí)現(xiàn)的情況下，仍然打出可“變房”的廣告誘使消費(fèi)者作出購(gòu)房決定，已構(gòu)成民法意義上的欺詐。

　　目前此案已經(jīng)開庭審理，一審判決尚未下達(dá)。

　　3

　　龍崗九號(hào)院館：

　　樓盤違法加建惹官司

　　與卡羅社區(qū)類似的還有龍崗區(qū)樓盤錦冠華庭，也叫九號(hào)院館，開發(fā)商是深圳深冠華投資有限公司。業(yè)主徐小姐告訴記者，她去年買了該樓盤的房子，今年4月20日，開發(fā)商通知入伙時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)大樓通常作為地下車庫(kù)的基礎(chǔ)層有加建�！暗叵乱粚雍苊黠@被做成了房子，有廚房、洗手間�！�

　　業(yè)主于是找到有關(guān)部門反映情況。隨后，龍崗區(qū)城管局2008年4月30日下發(fā)通知，認(rèn)定了該樓盤的違建事實(shí)：未按照工程規(guī)劃等相關(guān)報(bào)批項(xiàng)目圖紙施工，擅自加建建筑物及構(gòu)建物，違反了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條，責(zé)令立即停止違法行為，并盡快拆除。

　　同時(shí)，業(yè)主們對(duì)開發(fā)商加建施工行為進(jìn)行了公證。龍崗區(qū)公證處2008年7月28日的公證書表明，7月25日到錦冠華庭6號(hào)樓負(fù)一層勘察，現(xiàn)場(chǎng)搭建有建筑腳手架，并有工人正在施工。公證照片顯示，基礎(chǔ)層被分為幾個(gè)小室。

　　基于這些證據(jù)，37戶業(yè)主起訴開發(fā)商，要求解除合同，并索賠10%的違約金。與前兩個(gè)樓盤不同的是，該樓盤目前雖然已經(jīng)歷經(jīng)兩次開庭審理，但最近被要求按照購(gòu)房總價(jià)追加訴訟費(fèi)，否則就視為自動(dòng)撤訴。如果繼續(xù)打官司，要追繳數(shù)萬(wàn)元訴訟費(fèi)；如果不繼續(xù)打官司，開發(fā)商提出的補(bǔ)償又與業(yè)主的期待相去甚遠(yuǎn)。業(yè)主們面臨著艱難的選擇。

　　分析

　　市場(chǎng)波動(dòng)推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展

　　近半年，房?jī)r(jià)過快上漲的弊端一一凸現(xiàn)。記者采訪中，包括開發(fā)商在內(nèi)的各方都不贊成樓市暴漲�！靶袠I(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)開發(fā)商、建筑商、業(yè)主都有好處，過多傷害哪一方都不好。”深圳華盛地產(chǎn)的副總經(jīng)理鄭磊告訴記者。

　　華盛地產(chǎn)正是檳城西岸的開發(fā)商。在談到目前面臨的官司時(shí)，鄭磊說，“我們都很清楚到底發(fā)生了什么�！毖韵轮�意，業(yè)主的退房請(qǐng)求實(shí)際上源于房?jī)r(jià)下跌。據(jù)了解，上周該樓盤一些尾盤的銷售均價(jià)不到8000元，而高峰期該樓盤有1.6萬(wàn)元購(gòu)房的業(yè)主。

　　法律界有觀點(diǎn)認(rèn)為，不管業(yè)主要求退房的動(dòng)機(jī)如何，判決最終依據(jù)的是事實(shí)。目前代理了深圳、東莞等地?cái)?shù)起退房官司的律師劉天軍表示，房?jī)r(jià)不理性上漲，客觀上給開發(fā)商偷工減料、以次充好披上了保護(hù)色�？駸嵬巳ブ�后，一些樓盤確實(shí)存在的房屋質(zhì)量、虛假?gòu)V告等問題顯露出來，一些別有用心的開發(fā)商借“業(yè)主要求降價(jià)補(bǔ)償不合理”的大傘來遮風(fēng)擋雨。對(duì)此需要司法機(jī)關(guān)進(jìn)行提防，本著尊重事實(shí)、公正司法的精神對(duì)業(yè)主的訴求作出正確判斷。

　　深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平教授認(rèn)為，房子作為消費(fèi)品，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而要求退房的行為違背契約精神，不能支持；然而，如果房屋確實(shí)有質(zhì)量問題、開發(fā)商確實(shí)存在過錯(cuò)，業(yè)主追究起來無可厚非。從這種意義上來說，房?jī)r(jià)下跌帶來的市場(chǎng)波動(dòng)可以促成優(yōu)勝劣汰，從而提升整個(gè)行業(yè)活力，降低產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。(卜凡)