自央行宣布大幅降息后，近日各項利好樓市政策不斷傳出。剛剛過去的周末，記者走訪廣州樓市發現，利好的累積效應漸漸顯現，開發商和房地產中介在降價促銷的基礎上緊抓政策大做優惠文章，一些郊區樓盤中介甚至使出了“零首付”的“奇招”。

　　而陽光家緣網站11月24日~30日的數據就顯示，全市十區一手住宅共簽約1280套左右，簽約面積約13.8萬平方米，環比均上漲約18%。其中，中心六區一手住宅共簽約660套左右，簽約面積約7萬平方米，環比分別上漲約27%和25%。

　　樓盤九五折還送全屋稅費

　　上周六下午，記者在海珠區一個樓盤的銷售中心內看到，約有近50多名散客在聽銷售人員介紹樓盤情況，也有剛看完樓的客人到前臺交納訂金。銷售人員告訴記者，樓盤推出了新的優惠，在均價10700元每平方米的基礎上打九五折，還送全屋的稅費。

　　時近年底，各行業巨頭紛紛改變經營目標，緩解經營壓力。開發商年底推出優質新盤的速度加快。中原地產研究部表示，僅11月24~30日，全市十區新批準的預售項目就有8個，分布在荔灣、海珠、番禺、花都、南沙5區，新增供應套數約2430套，而中心6區新增供應更全部集中在老城區。

　　銀行第二套房貸明緊暗松

　　雖然央行和銀監會對二套房貸政策目前還未有明確表態，但記者走訪一些中介行的經紀處了解到，目前廣州的二套房貸有放松跡象。一般而言，如果是目前人均居住面積不足30平方米、名下物業仍在按揭中的業主，購買第二套住房，能以改善住房的名義，申請基準利率下浮15%的優惠。如果是名下所有住房貸款已還清，而且符合放款要求、收入穩定的買家，甚至可以在購買二、三套房的時候申請基準利率下浮30%的優惠。

　　合富置業華港南分行林先生表示，近期收到客戶對政策、利好消息的咨詢量比之前增長約10%，部分客戶更表示放松二套房貸政策，使得他們這些換房人士也能享受較優惠的房貸成本，能留下多一點現金備用，因此都會考慮在利好落實后出手換房。

　　大多欲換房買家仍在觀望

　　不過，濱江東路一個大型中介行的負責人黃小姐則表示，雖然近期超過50%的咨詢都是了解近期出臺的政策及客戶自己能否從政策利好中得益多少，但由于濱江東一帶二手房轉手率較高，大部分盤源房產證未滿5年，因此在眾多利好消息當中，買家最關注營業稅的征收年限是否可以縮短，因此在該政策是否得到落實之前，不少換房的買家還是處于觀望狀態。

　　記者還嘗試以買房者的身份咨詢了幾家大型商業銀行，基本都可以以“一套房”的優惠拿到“二套房貸款”，理由都是“可以依照改善型住房作為根據�！卑唇夜�司保來理財的負責人黃先生就向記者表示，在近期公司為客戶辦理二套房貸的過程中，已有成功案例，不過銀行目前仍然比較審慎，關鍵還是看買家的資質。黃先生還建議首次置業者，雖然目前公積金貸款的上限提高，但是和商業貸款利率相比其實相差無幾，從節約資金成本出發，還是以組合貸款為宜。

　　專家：

　　“零首付”并非“零成本”

　　在番禺某樓盤附近的中介店門口，記者看到了“首期僅一萬，搖身變業主”的廣告牌和宣傳單�！拔覀兊晟蟼�月有好幾單買賣的對象都象征性付一點首付就成交了。”一店鋪中介向記者透露。

　　“零首付是買家將房產拿到銀行,與銀行相關職員合謀將房產的價格評估得高出本來的成交價，再按七八成的比例貸出款項,令買家無須支付首期款就可以買到房產，這種操作是違規的，我們的門店肯定不會做這類操作�！睗M堂紅研究部周峰舉例說，如原來的成交價是40萬元，拿去銀行作超過市場價的評估，評了50萬元，再按8成來放貸，即放貸40萬元，那買家等于不用出首付就可以買到房子。

　　記者從業內人士了解到，目前這類情況一般出現在番禺一些市場成交不活躍的鎮區，由部分小型中介行來協助操作。因為成交不活躍，銀行可參照的例子不多，所以容易評估出高價。另外，買家其實還是要支付一些稅費的，并非真的“零成本”。

　　周峰提醒說，“零首付”買家實際上支付的費用比按正常評估的費用要多，不要輕易貪一時之便。如上述那個例子中，如果銀行是按40萬元來評估，8成放貸是32萬元，買家只是在未來支付32萬元的本金和由此產生的利息。如果銀行按50萬元來評估，買家在未來支付的就是40萬元的本金和由此產生的利息，實際付出可能更多。(記者賴偉行）