由于房地產(chǎn)新政密集出臺(tái) 近期北京房產(chǎn)交易數(shù)量出現(xiàn)回升 但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)———

　　近期，類似“央行大降息，房?jī)r(jià)已觸底，現(xiàn)購××花園省××萬！”這樣的短信常常出現(xiàn)在人們的手機(jī)上。那么，現(xiàn)階段北京房?jī)r(jià)是否已經(jīng)觸底？北京樓市是否已經(jīng)回暖？現(xiàn)在是不是買房的好時(shí)機(jī)？就這些問題，本報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查和采訪。

　　-北京樓市是否回暖

　　“除了個(gè)別打折‘一次到位’的樓盤出現(xiàn)銷售回升外，更多的樓盤還是成交清淡，北京樓市并沒有出現(xiàn)回暖的跡象。”針對(duì)前段時(shí)間部分媒體說的“北京樓市開始回暖”的說法，近日接受記者調(diào)查的多位開發(fā)商和購房人如是說。

　　據(jù)了解，前段時(shí)間，部分媒體之所以出現(xiàn)“北京樓市開始回暖”的說法，是基于對(duì)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站上11月份的一手房和二手房成交數(shù)據(jù)的分析：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，不算經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房，北京商品住宅期房簽約銷售量為5558套，二手房簽約量為5106套，分別比10月份多了2096套和1767套。由此，“北京樓市回暖”開始傳播。

　　而記者通過對(duì)北京多家在售樓盤售樓處、相關(guān)研究機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者及多位業(yè)內(nèi)人士的調(diào)查了解，普遍的看法是，“11月份新房和二手房成交量上升比較大并不能說明樓市真的開始回暖，因?yàn)?0月22日財(cái)政部出臺(tái)的有關(guān)契稅優(yōu)惠和首套住房的首付、利率優(yōu)惠等新政，很多購房人因此等待11月份各地開始出實(shí)施細(xì)則了才開始集中簽約”。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說，“實(shí)際上，由于財(cái)政部新政的出臺(tái)，很多本來該在10月份簽約的一手房或者二手房交易，都拖延至11月份簽約了�！�

　　而另一位不愿意透露姓名的開發(fā)商則認(rèn)為，11月份北京一手房之所以出現(xiàn)簽約套數(shù)比10月多出了2000多套，還因?yàn)?1月份幾個(gè)低價(jià)入市的新盤帶來的銷售。“這幾個(gè)新盤，有的因?yàn)榈梅柯手挥?0%多，且是50年的產(chǎn)權(quán)，每平方米七八千的開盤價(jià)格加上小戶型，總價(jià)低，銷售得比較快；有的打折一次到位，直接降到每平方米1.1萬多開盤，銷售得都比較不錯(cuò)。但是除了這幾個(gè)低價(jià)入市的新盤外，其他樓盤銷售量并沒有起色，所以說，北京樓市回暖為時(shí)尚早�！�

　　但從購房人看，財(cái)政部契稅優(yōu)惠、首套自住房的貸款利率優(yōu)惠加上央行最近一次的大幅降息，確實(shí)觸動(dòng)了很多此前一直觀望的購房人，打聽現(xiàn)在是否可以買房的購房人開始增多。某房地產(chǎn)公司行政部門的張先生告訴記者，“最近不斷地有朋友或者同學(xué)問我，是不是可以出手買房�！倍�記者對(duì)50位準(zhǔn)購房人調(diào)查也顯示，和前階段“巋然不動(dòng)”相比，現(xiàn)在他們有點(diǎn)“亂”，開始動(dòng)心是否該出手買房了。

　　-北京房?jī)r(jià)是否觸底

　　調(diào)查顯示，無論是這些開始打探是否可以買房的購房人，還是為賣不動(dòng)房子而焦心的開發(fā)商們，眼下關(guān)心的最主要問題便是，年初開始進(jìn)入下跌通道的北京房?jī)r(jià)，至今是否觸底？如果樓市觸底，有什么特征？記者先采訪了經(jīng)歷過1998年亞洲金融風(fēng)暴、樓市曾經(jīng)跌入低谷的香港樓市業(yè)內(nèi)人士。香港中原地產(chǎn)董事局主席施永青對(duì)此表示，從美國、日本等國家以及上次香港樓市的調(diào)整情況看，和股市一樣，樓市、樓價(jià)觸底特征很不好說，沒有一個(gè)絕對(duì)的底，但是一般而言，如果成交量不再繼續(xù)下滑、房?jī)r(jià)不再繼續(xù)下跌，就說明樓市基本觸底了。由此，北京的多位開發(fā)商和研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、學(xué)者產(chǎn)生了兩種不同的看法。

　　以中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰、金隅嘉業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人、銀泰置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人為代表的部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)基本見底，他們的判斷有以下幾個(gè)方面的理由：首先，從目前看，北京樓盤降價(jià)與否或者降價(jià)多少，開發(fā)商基本是按照自己的現(xiàn)金流“走一步，看一步”，制定樓盤的價(jià)格策略，“那些現(xiàn)金流有問題的，基本該降的都已經(jīng)降價(jià)了；那些通過各種渠道解決現(xiàn)金流問題的，能支撐到年底，過了年關(guān)，明年開春，借助利好政策，也許就能渡過困難時(shí)期�！逼浯�，從北京樓市銷售的傳統(tǒng)看，12月份和未來的1月份，即便沒有出現(xiàn)樓市遇冷，也是一年中銷售價(jià)格最低的時(shí)節(jié)，因此，過了12月和1月，部分樓盤可能不再降價(jià)促銷。第三，從明年的新盤供應(yīng)看，今年因?yàn)檎{(diào)整，北京市土地中心成功出讓的新住宅用地很少，這就意味著明年新盤量會(huì)因此減少�！懊髂晔袌�(chǎng)上賣的樓盤主要還是今年目前在售的存貨，供應(yīng)減少，而北京樓市的剛性需求存在，供需決定明年的房?jī)r(jià)調(diào)整概率會(huì)小于今年�！北本┐髮W(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心一位專家強(qiáng)調(diào)。

　　而以南方來京的開發(fā)商為代表的業(yè)內(nèi)人士則不贊同上述“見底說”。幾位不愿意透露姓名的南派進(jìn)京開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，“從目前的情形看，四環(huán)以內(nèi)、城區(qū)的房子——硬性需求比較大的區(qū)域，房?jī)r(jià)此前變動(dòng)不大，此后也因?yàn)樾枨蟠蠖�不�?huì)出現(xiàn)降價(jià)，但是遠(yuǎn)郊區(qū)的普通住宅(除稀缺型的別墅等)，包括亦莊在內(nèi)，進(jìn)入明年，如果銷售還是沒有起色的話，肯定要以降價(jià)來帶動(dòng)銷售量。”

　　-現(xiàn)在買房是不是時(shí)候

　　那么，現(xiàn)在買房是不是時(shí)候？對(duì)這個(gè)問題，認(rèn)為“房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底”的業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，“即便不考慮房?jī)r(jià)調(diào)整的因素，每年的12月和1月也是傳統(tǒng)上樓市銷售價(jià)格最低的月份，購房人在這個(gè)時(shí)候買房是最合適的，何況是現(xiàn)在？有需求的購房人當(dāng)然可以利用眼下的市場(chǎng)形勢(shì)和開發(fā)商狠砍價(jià)格，買下自己看好的房子�！�

　　“對(duì)自用的人來講，不管市場(chǎng)環(huán)境如何，永遠(yuǎn)沒有時(shí)機(jī)的問題，什么時(shí)候需要房子，什么時(shí)候就買，相對(duì)合適就行，而從這個(gè)角度看，眼下北京樓市由過去的賣方市場(chǎng)調(diào)整到了買方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)也運(yùn)行到了底部，應(yīng)該到了買房的時(shí)候了。”幾位堅(jiān)持“北京房?jī)r(jià)觸底”說的業(yè)內(nèi)人士表示。不過，他們也強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在買房一定要謹(jǐn)慎，千萬不能因?yàn)槟承╉?xiàng)目降價(jià)了，就趕緊買房，除了價(jià)格外，你還要看開發(fā)商是否有能力保證你未來的家的品質(zhì)，否則，房?jī)r(jià)再見底，也不能買。

　　另幾位對(duì)“房?jī)r(jià)見底”持不同意見的業(yè)內(nèi)人士表示，購房者在考慮該不該買房的時(shí)候，應(yīng)該更多地考慮自己是為什么要買房，如果因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)或者照顧父母等特別需求而購房，看到合適的，該買就買，因?yàn)槿绻�等到價(jià)格合適的時(shí)候，也許房子已經(jīng)被別人買走了，也正是如此，他們認(rèn)為四環(huán)以內(nèi)的城區(qū)，因?yàn)榇嬖诖罅康膭傂孕枨�，購房人考慮該不該買房的時(shí)候，只能相對(duì)考慮價(jià)格。“而無疑，市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，就是買房人有籌碼和開發(fā)商談價(jià)格的時(shí)候，因此，相對(duì)合適的時(shí)候該買就得買，否則過了這個(gè)村就沒有那個(gè)店�！钡�是，在明年市場(chǎng)不是很明朗的前提下，那些要買五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)域的房子的購房人，不妨等到明年上半年再說�！斑h(yuǎn)郊區(qū)域的房子供應(yīng)量相對(duì)大，如果明年上半年北京樓市銷售還沒有明顯起色的話，今年已經(jīng)挺了一年的開發(fā)商肯定要通過‘以價(jià)帶量’的方式即降價(jià)促銷，回收現(xiàn)金流�！�(余美英)