央行于11月26日晚大幅度下調貸款基準利率1.08個百分點,同時分別下調1~2年期、3年期、5年的定期存款1.08個、1.17個、1.26個百分點。央行同時下調存貸款基準利率和金融機構存款準備金率已屬罕見,而如此大幅度的下調實為空前,可見國家“救市”之切。國家如此釋放流動性,對目前深陷寒冬的深圳樓市無疑是打了一劑“強心針”,但樓市到底反應如何,值得相關各方的強烈關注。
對二手市場促進作用明顯
美聯物業(深圳)市場研究部統計降息前后一周深圳二手樓市成交數據發現:降息后深圳二手樓成交面積大增79.46%,成交套數達到日均253.5套,增長23.3%,日均成交面積和日均成交套數非均衡增長,導致單套面積由之前的110.27平方米增長至160.5平方米,大增45.55%(見表1)。從這一變化可以看出,降息對深圳二手樓市回暖的推動作用是明顯的。
單套成交面積的上漲表明,大量實力型的客戶已經開始入市。一方面,全市2/3以上的成交在關內產生,關外僅占全市的1/3不到,而關內的二手房均價遠遠高于關外;另一方面,深圳關內的香蜜湖、華僑城和紅樹林這些豪宅片區,客戶的看房量顯著增長,并且成交也較之前活躍。
對一手樓市作用有待檢驗
降息后,一手樓市不僅沒有二手樓市“立竿見影”的效果,相反成交的各項指標均較降息前有所下降(見表2)。對于同一政策,一二手市場為什么會有如此反差呢?美聯物業市場研究部認為:第一,從成交均價和單套成交面積的上漲可以看出,因為降息導致月供款的下降,吸引了部分觀望客戶入市,并且這部分成交客戶相對于仍在觀望中的客戶其經濟承受能力要強;第二,目前的置業者越來越理性,面對降息及樓價的變化都會先行“打打算盤”,從而做到量力而行。在價格不變的情況下,此輪降息會使購房者20年的月供下降6.21%,若是降價一成的情況下,則月供下降幅度就放大到15.59%,但在目前漲價2.29%情況下,月供下降幅度僅為4.06%,所以期望房價下跌的購房者,在原本可以享受利好打折后寧可選擇繼續觀望。
由于政策的影響都有一定時間的滯后期,再加上房產成交手續繁瑣,要真正看到降息對樓市的影響,還需后市檢驗。當然,在目前宏觀面不看好的情況下,政策的救市作用也必然與政策制定者的期望有一定的差距。(美聯物業(深圳)市場研究部 王軍鵬)
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