●11月份，“領(lǐng)跌”全國(guó)的深圳交出一份令人“驚艷”的成績(jī)單，一手住宅總成交6435套，對(duì)比上月幾乎翻番。

　　●一邊是開發(fā)商的慎言樂觀，一邊是成交的急劇放大。如果“全面回暖”尚言之過早的話，那么強(qiáng)勁反彈正在上演。

　　●這一波反彈固然受政策引導(dǎo)，也與市場(chǎng)主動(dòng)降價(jià)有關(guān)。眼下是中小戶型當(dāng)?shù)溃�接下�?lái)豪宅價(jià)格是否將應(yīng)聲而下？

　　●存量尚未消化，新貨競(jìng)相入市，加上“90／70”的影響，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)明年一、二季度深圳樓市將面臨更嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　話題緣起：

　　“領(lǐng)跌”又“翻倍”

　　量升價(jià)跌，深圳樓市頗有些悲喜交加。一面是根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，11月份深圳房?jī)r(jià)跌幅為18%，居調(diào)查城市之首；一面是深圳市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份深圳一手住宅總成交6435套，日均成交215套，創(chuàng)今年以來(lái)新高，較上月增長(zhǎng)90%。

　　不能否認(rèn)的是，成交量是衡量市場(chǎng)回暖的重要標(biāo)準(zhǔn)，在經(jīng)歷了一年多的低谷后，11月份整月的急劇放量至少說明：這個(gè)冬天比想象中要好得多。“不存在降到成本底線還不好賣的事”，某開發(fā)商人士一語(yǔ)中的。如果說量升價(jià)跌是開發(fā)商的一種“無(wú)奈”之舉的話，那么目前這一舉措效果還不錯(cuò)，在貫徹現(xiàn)金為王和堅(jiān)守利潤(rùn)空間面前，選擇前者無(wú)疑是理性的。

　　問題是，如此一波反彈行情能持續(xù)多久？在降價(jià)之外是否還需要其他因素共同支撐？

　　市場(chǎng)盤點(diǎn)：

　　深銳觀察：

　　全面回暖言之尚早

　　6435套，日均215套，這足以給深圳樓市回暖的信心。回顧過去的11月份，市場(chǎng)成交的上揚(yáng)曲線十分清晰。按照深圳市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)，10月21日至10月30日成交為581套，日平均58套；而11月1日至10日，成交則增至1768套，日平均177套；11月11日至20日，成交進(jìn)一步放量，為2353套，日平均235套；而在11月份的最后10天內(nèi)，深圳一手樓成交2314套，日均同樣在200套以上。直觀上來(lái)看，正是10月底的新政給了樓市成交放大的契機(jī)。

　　暖意延續(xù)到了12月份的第一周，盡管集中入市項(xiàng)目高達(dá)7個(gè)，成為近期的又一個(gè)推量小高峰，但是在低價(jià)策略的影響下，不少項(xiàng)目都取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，單日成交套數(shù)甚至再度超過400套。樓市在量升價(jià)跌的聲音中前行。

　　然而，全年回暖與強(qiáng)勁反彈之間依然存在差距。因?yàn)閮r(jià)跌所以量升，深圳樓市存在這樣一種簡(jiǎn)單的邏輯關(guān)系。縱觀近期的熱銷產(chǎn)品，關(guān)外或者關(guān)內(nèi)邊緣地帶的中小戶型居多，在降價(jià)空間靈活的同時(shí)，不高的總價(jià)也是讓眾多剛性需求隨即釋放的原因。“主要是以首次置業(yè)為主，改善型置業(yè)者目前入市不多。”某熱銷項(xiàng)目的營(yíng)銷人士這樣告訴記者。

　　中原地產(chǎn)11月份的報(bào)告中也指出，除了政策給與的信心，樓盤低價(jià)入市或降價(jià)才是真正引爆樓市的核心因素。隨著房?jī)r(jià)下調(diào)，剛性需求果斷入市。而“一些以較高價(jià)格入市的樓盤，成交并未有更大起色”。換而言之，成交翻倍正是基于價(jià)格領(lǐng)跌的基礎(chǔ)上，因此“回暖平穩(wěn)，言之尚早”。

　　“判斷全面回暖的標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，一是價(jià)格達(dá)到合理的購(gòu)買水平，二是供小于求。現(xiàn)在看來(lái)，這兩個(gè)條件都不具備。”深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平在博客中寫到。

　　深銳觀察：

　　揮之不去的存量“陰霾”

　　慎言樂觀，面對(duì)11月份的“驚艷”成績(jī)單，開發(fā)商的表情并不燦爛。在日前深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)舉辦的知名房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人懇談會(huì)上，多數(shù)品牌開發(fā)商負(fù)責(zé)人都表示出這樣的態(tài)度。

　　“未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量讓開發(fā)商揪心。”分析人士稱，巨大的存量和明年源源不斷的新貨入市，都讓開發(fā)商笑不起來(lái)。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)新盤加存量已經(jīng)達(dá)到600萬(wàn)平方米的供應(yīng)，而2009年預(yù)計(jì)的入市新盤面積也有近500萬(wàn)平方米，加上明年入市3.38萬(wàn)套保障性住房，深圳今明兩年的供應(yīng)量只能用“龐大”來(lái)形容。如果按照2008年400萬(wàn)平方米的銷售量來(lái)估測(cè)，到2009年底，深圳樓市的銷售形勢(shì)將會(huì)十分嚴(yán)峻，空置率也將進(jìn)一步高企。

　　然而，更讓開發(fā)商感到“擔(dān)憂”的還在后頭，2009年將是“90／70”政策項(xiàng)目大量入市的第一個(gè)高峰期，這些中小戶型單位卻不得不面對(duì)與3.38萬(wàn)套保障性住房PK的“尷尬”。而在“二套房”尚未解令、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然低迷的背景下，缺少投資力量的“推波助瀾”，這些“90／70”政策項(xiàng)目很有可能遭遇同質(zhì)化的危機(jī)，銷售壓力不言而喻。

　　“無(wú)論長(zhǎng)期還是短期，現(xiàn)金為王都是開發(fā)商的主策略。”有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，這就意味著今明兩年開發(fā)商拿地開工都將大大壓縮，依然是以消化存量新貨為主。因此這一波的反彈行情還有待觀察。

　　觀點(diǎn)解讀：

　　年關(guān)易過年后難

　　“明年一、二季度，才是真正考驗(yàn)的開始。”這樣的觀點(diǎn)得到許多品牌開發(fā)商人士的認(rèn)同。由于低價(jià)策略和銷售慣性使然，12月份樓市的成交量值得看好，然而農(nóng)歷新年之后，本身就是傳統(tǒng)銷售淡季，加上大量新貨入市和首次置業(yè)者的減少，如何“取悅”改善型置業(yè)者和豪宅用戶，是成交走勢(shì)的關(guān)鍵。

　　地產(chǎn)研究人半求指出，如果按照租賃回報(bào)率來(lái)判斷，深圳中低檔物業(yè)降價(jià)空間已經(jīng)不大，已經(jīng)具備一定的性價(jià)比，從長(zhǎng)期自住角度，目前可以考慮選購(gòu)。而非自住類豪宅，特別是郊外豪宅還將有較大的降價(jià)空間。“降價(jià)快、見底快、筑底久”將是深圳樓市未來(lái)運(yùn)行的特征，樓市平淡期明年年中開始就將來(lái)臨。(記者 盧 青)