2008年11月17日，國家統(tǒng)計局16日公布今年1-10月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。截至10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%，增幅比1-9月提高2.9個百分點(diǎn)。 中新社發(fā) 井韋 攝

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到昨天為止，北京尚未銷售的新建商品房加上現(xiàn)房，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“2005和2006年上海是樓市調(diào)控重災(zāi)區(qū)；2007年深圳是樓市調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，從1月到12月中旬的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看出，2008年北京是樓市調(diào)控后下調(diào)最多的重災(zāi)區(qū)。”

　　　　18多萬套期房、17多萬套現(xiàn)房均出現(xiàn)滯銷

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，截止到昨天，北京新建商品期房可售房屋套數(shù)為18.4682萬套，可售房屋面積達(dá)2356.0511萬平方米；其中，可售住宅套數(shù)11.3522萬套，可售住宅面積1402.2890萬平方米。而沒有銷售的房屋還不止這些，數(shù)據(jù)還顯示，截止到昨天尚未簽約銷售的現(xiàn)房套數(shù)為17.3063萬套，未簽約面積1841.0333萬平方米；其中未簽約銷售現(xiàn)房住房占3.8142萬套，面積約532.73萬平方米。而這些尚未賣出去的房屋數(shù)據(jù)都還沒有算上二手房。

　　讓人擔(dān)憂的數(shù)據(jù)還有兩組：其一是國家統(tǒng)計局公布的，今年1-10月的商品房銷售中，無論是銷售面積還是銷售額，北京的降幅都位居“榜首”；其二是國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)還顯示，今年1到10月份房地產(chǎn)投資中，北京是全國唯一一個投資下降的地區(qū)。由此，多位業(yè)內(nèi)人士作出了這樣的判斷：“2005到2006年，上海是樓市調(diào)控重災(zāi)區(qū)；2007年，深圳是樓市調(diào)控的重災(zāi)區(qū)；而從目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2008年北京將板上釘釘?shù)爻蔀闃鞘羞@輪調(diào)控中下調(diào)最厲害的重災(zāi)區(qū)。”

　　　　樓盤不以降價帶動銷售量是主要原因

　　那么，北京緣何繼上海、深圳后，成為今年這番樓市調(diào)控中成交面積和成交量下調(diào)最嚴(yán)重的區(qū)域？“多數(shù)開發(fā)商不肯以降價來帶動銷售量，是造成北京樓市在這輪調(diào)控中成交量下調(diào)、房屋出現(xiàn)滯銷最大的主要原因。”多位不愿意透露姓名的權(quán)威業(yè)內(nèi)人士異口同聲地強(qiáng)調(diào)。

　　綜合他們的分析，造成這種局面出現(xiàn)的原因是，從1998年取消福利分房、北京樓市開始走上市場化道路至今，北京房地產(chǎn)市場實際上一直或多或少的有某種意義的代表性——她集中了全國最好的教育資源、醫(yī)療資源、政策資源等眾多資源，眾多的首都優(yōu)勢讓北京的購房人及開發(fā)商從未擔(dān)心過北京的房價會下降，沒有面對過嚴(yán)冬的市場經(jīng)驗，因此從2007年以來的調(diào)控，很多人依然認(rèn)為“政府不會不管房地產(chǎn)市場的”。“正是在這種思維的支撐下，雖然一線城市中深圳、廣州、上海從去年開始都早已經(jīng)以降價來帶銷售量，但是北京項目降價的幅度小之又小。”一位開發(fā)商分析。

　　記者的調(diào)查也顯示，一些樓盤即便是降價，也是試探性的，希望政府的后市政策盡快出臺救市，這就造成北京樓市房屋滯銷加劇，空置率持續(xù)上升，累計供應(yīng)量也持續(xù)上升，成交量卻持續(xù)下降。而正是在這樣的拉鋸戰(zhàn)中，雖然陸續(xù)有項目開始“扛”不住出現(xiàn)價格跳水，但有一個不容置疑的現(xiàn)實是：至今實際上北京的價格依然只有部分下調(diào)，而非全面的下降。另一個論據(jù)是，單純從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)上看，只是在10月北京的房價才出現(xiàn)小幅降價。

　　　　未來出路：大量樓盤會不會出現(xiàn)“以價帶量”？

　　那么，北京樓市這種房屋滯銷、供應(yīng)量持續(xù)上升，成交量持續(xù)下降的局面會持續(xù)到什么時候？

　　不妨先看看鄰居天津樓市的情況。據(jù)了解，天津開發(fā)商反應(yīng)迅速，從年初至今，價格直降，而由于降價比較到位，購房人對此也非常認(rèn)可，成交量因此不降反而出現(xiàn)一路攀升。再看北京政策層面的：毫無疑問，在救市政策思路方面，北京市政府一方面在2008和2009年大舉推進(jìn)限價房及經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房的建設(shè)，800多萬平方米的保障性住房供應(yīng)計劃讓很多住房困難戶看到了希望；另一方面，北京市政府至今也沒有像上海(將二手房交易營業(yè)稅的免征年限從5年改到2年)那樣松動房地產(chǎn)政策，而是堅持從嚴(yán)調(diào)控。

　　基于上述兩點(diǎn)，包括北大、清華、人大等在內(nèi)的專家學(xué)者以及多位北京知名房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人得出了以下幾點(diǎn)判斷：總的看，在北京市政府主導(dǎo)政策的思路下，預(yù)計北京的房價還有相當(dāng)長的下調(diào)時間。具體而言，首先，四環(huán)以內(nèi)的城區(qū)及北五環(huán)以內(nèi)的建成區(qū)，新增供應(yīng)量的減少和持續(xù)存在的各種剛性需求決定，這些成熟區(qū)域的房價松動不會很大；其次，時至今日已經(jīng)是12月中旬，還有半個月就馬上要進(jìn)入新的一年，這半個月期間，除非個別實在“扛不住”的開發(fā)商會出現(xiàn)房價跳水外，一般而言，能扛的樓盤還會繼續(xù)扛，因為現(xiàn)在就是能賣出去房子，回款也只能算到明年的銷售額里面去了，對他們度過今年年關(guān)已經(jīng)沒有意義；第三，如果明年上半年沒有能徹底刺激樓市的金融或者政策層面的救市措施出臺，開發(fā)商如果再不能打通融資渠道，那么，新增供應(yīng)量較大的五環(huán)以外地區(qū)，“以降價來帶銷售量將是這些區(qū)域的開發(fā)商唯一能做的。”多位業(yè)內(nèi)人士斷言。