近日，樓市利好政策的不斷出臺，使沉靜了近一年的樓市好比一石激起千層浪。進入11月以來，隨著多項貸款和稅收優(yōu)惠政策的多管齊下，北京、上海、廣州樓市全出現(xiàn)了交易量大漲的情況。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市經(jīng)過了一場“觀望”洗禮后，在政策鼓勵住房消費、開發(fā)商紛紛采取優(yōu)惠措施的雙重影響下，即將出現(xiàn)“破冰”式好轉(zhuǎn)，其中特別是中小戶型產(chǎn)品，將成為扭轉(zhuǎn)樓市走勢的中堅力量。

　　見底復(fù)蘇即將出現(xiàn)

　　外資按捺不住紛紛出手

　　在對中國樓市即將見底復(fù)蘇的共同判斷下，近日眾多蟄伏已久的海外資金也開始了對中國內(nèi)地樓市的謀略。“全球金融危機和信用緊縮創(chuàng)造了一個投資的‘黃金機會’�！苯�日，黑石CEO史蒂芬史瓦茲曼在美國發(fā)表演講時表示，“當(dāng)前是購買各種級別資產(chǎn)的黃金時機，一個小的投資未來就可能有豐厚的回報”。對于眾多海外資金而言，中國的房地產(chǎn)市場無疑具有最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和可期望的回報。

　　當(dāng)受到金融海嘯嚴(yán)重影響的雷曼、AIG等國際資本離場之時，水面之下卻是另一番暗戰(zhàn)：包括美林、凱雷、黑石、英國高富諾在內(nèi)的眾多金融投資機構(gòu)已經(jīng)開始出手。不久前，美林宣布投資26.5億美元成立新的亞洲房地產(chǎn)基金，幾乎是同時，英國高富諾也高調(diào)宣布成立一只6億美元的基金，尋找機會在中國投資大型購物中心。

　　無疑眾多海外基金的動作證明了對中國未來經(jīng)濟發(fā)展的信心和對中國樓市投資高額回報的肯定，與這些海外基金“豪賭”明天的美好前景相比，中國住宅市場近段時間的回暖可謂是更加實實在在。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面積為119.6萬平方米，環(huán)比10月，期房商品住宅成交套數(shù)增加了50.9%，成交面積增加了52.4%。表明樓市在經(jīng)歷了一段時間的沉寂后，轉(zhuǎn)暖的跡象正在逐漸顯現(xiàn)出來。

　　同時值得注意的是，從需求結(jié)構(gòu)來看，各大中介機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中小客戶占據(jù)了交易的主流，這表明在樓市透露出轉(zhuǎn)暖的情況下，首先將會惠及到低總價的小戶型項目上。面對這樣的市場情況，京城的一些開發(fā)商也適時推出了此類項目，其中最具代表性的當(dāng)屬合生創(chuàng)展即將推出的望京麒麟社項目，整個項目包括國際loft公館、快意lomo空間和層高3.25米的平層國際官邸，其中l(wèi)oft首創(chuàng)5.49米層高，在京城獨樹一幟，而lomo公館60-80平方米精裝修，正好滿足目前市場對項目高品質(zhì)低總價的要求。

　　低總價受購房者青睞

　　小戶型成破觀望“利器”

　　無論是從政府出臺鼓勵中小戶型消費的引導(dǎo)政策，還是近期開發(fā)商推出的戶型產(chǎn)品，全可以看出中小戶型已經(jīng)成為市場敲碎觀望堅冰的“利器”，可以說正是樓市的低迷給了低總價小戶型熱銷的大好時機。

　　政策的寬松和鼓勵中小戶型消費無疑為近期推出的小戶型項目帶來了一個新的機遇。目前盡管樓市已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)暖契機，房價下跌程度已經(jīng)接近購房者心理底線，但是不少購房者依然持觀望情緒，主要是不知道在這樣不明朗的市場情況下選擇什么樣的項目最為保險。陳國強認(rèn)為，“今年以來，北京的市場上有幾類樓盤銷售狀況一直不錯，一類是精裝修低總價的小戶型，另一類是交通優(yōu)勢比較突出的項目，特別是一些臨近軌道交通的項目”。

　　同時，戴德梁行華北住宅部高級董事岳峰鋼也認(rèn)為，無論在怎么樣的市場環(huán)境下，低總價的項目一直是市場的熱銷產(chǎn)品，因為這類項目投資小，既可以作為年輕人置業(yè)的過渡房，也可以成為投資產(chǎn)品，無論租賃還是再轉(zhuǎn)售全比較容易。

　　而這次合生麒麟社推出的望京項目，不僅屬于市場最為保險的精裝修低總價中小戶型項目，而且所處的望京區(qū)域，集中了近7萬的韓國人和大量的跨國企業(yè)總部，租賃需求旺盛。特別是14號線開通后，將實現(xiàn)該區(qū)域的雙軌貫通，而且緊鄰機場，地理位置可謂得天獨厚。

　　望京居住品質(zhì)日益提升

　　首現(xiàn)開放式街區(qū)居住模式

　　望京，可以說是北京樓市20多年發(fā)展變遷的一個縮影。自上世紀(jì)90年代開始規(guī)劃建設(shè)以來，望京這個有著特殊意義的區(qū)域經(jīng)過不斷的變遷與發(fā)展，儼然成為一座具備區(qū)域商業(yè)中心的新城。特別是今年年底即將開工建設(shè)的地鐵14號線穿城而過，讓望京區(qū)域真正實現(xiàn)了雙軌貫通，也讓這個亞洲第一居住社區(qū)更加名副其實。

　　目前望京已經(jīng)初步形成了南重北輕的商業(yè)格局，南區(qū)商業(yè)中心包括了望京商業(yè)中心、朝庭、方恒、悠樂匯、嘉美風(fēng)尚等一批具有代表性的商業(yè)項目，但戴德梁行商鋪部董事張家鵬卻認(rèn)為，目前望京地區(qū)還缺乏高檔消費場所。同樣中國城市商業(yè)網(wǎng)點管理會會長荀培路也表示，目前望京人口已經(jīng)達到了40萬，包括近8萬的外籍人士和近7萬的韓國人，可以支撐起一個區(qū)域的商業(yè)中心，而目前整個望京的商業(yè)設(shè)施水平比較低，并沒有形成真正的高端商業(yè)中心。

　　但是記者了解到，目前望京無高端商業(yè)場所的狀況將得到一定程度的改觀，即將推出的合生麒麟社項目將擁有一個4000平方米獨立高端商業(yè)配套。

　　同時值得注意的是，目前望京不缺乏商業(yè)設(shè)施，也不缺乏精裝公寓，但缺乏連通商業(yè)街區(qū)的國際精裝公寓，換言之，一個開放式街區(qū)居住模式，在望京從未有過。而記者了解到，即將開盤的合生麒麟社不僅擁有獨立的高端商業(yè)配套，同時還將以全開放街區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計為核心，外有三條城市主干道環(huán)繞，內(nèi)設(shè)一橫一縱兩條步行體驗商街，中間設(shè)有高檔loft小戶型和lomo公館。由于麒麟社整體項目屬于商業(yè)立項，其升值空間將大大高于普通住宅項目。(賴大臣)