揭去優(yōu)惠打折面紗———

　　臨近歲末，京城眾多樓盤銷售也已經(jīng)進(jìn)入2008年的收尾階段，各大研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，京城目前在售的約500個(gè)左右項(xiàng)目中，打折銷售的樓盤達(dá)9成以上，而進(jìn)入12月份以來(lái)，不少項(xiàng)目干脆直接亮出銷售“底牌”，拋開所有打折促銷的銷售手段，頻頻喊出“最低價(jià)”、“一口價(jià)”吸引眼球，直降幅度每平方米多達(dá)數(shù)千甚至上萬(wàn)元，其破釜沉舟的決心可見一斑。

　　●市場(chǎng)現(xiàn)狀●

　　●打折贈(zèng)送不如直接降價(jià)

　　“我們的項(xiàng)目目前推出的房源執(zhí)行最低毛坯價(jià)7200元/平方米，除此之外沒(méi)有任何折扣和優(yōu)惠了，您可以算一算，之前推出的8.5折送精裝修購(gòu)房計(jì)劃折合下來(lái)最少也得9200元/平方米左右，沒(méi)有比現(xiàn)在更合適的了。”東五環(huán)某項(xiàng)目銷售人員接受采訪時(shí)表示。據(jù)了解，該項(xiàng)目前兩個(gè)月銷售均價(jià)一直維持在9500元/平方米的水平，銷售情況并不理想，最近決策層咬牙祭出7200元/平方米的區(qū)域新低價(jià)力求吸引客群，這一價(jià)格比周邊的二手房?jī)r(jià)格還要低。

　　“現(xiàn)在再提優(yōu)惠幾幾折或者送精裝修、送家電、送車位、送物業(yè)費(fèi)任何廣告都很難打動(dòng)買房人的心，對(duì)他們來(lái)講這些促銷優(yōu)惠方式已經(jīng)習(xí)以為常，難以形成刺激。要想賣房，最管用的方式就是直接降價(jià)，降價(jià)幅度是否能和買房人心理價(jià)位契合，決定著樓盤的命運(yùn)�！蹦稠�(xiàng)目負(fù)責(zé)人私下表示。

　　二、三環(huán)及長(zhǎng)期以來(lái)公認(rèn)的“黃金置業(yè)區(qū)域”所出現(xiàn)的大幅價(jià)格松動(dòng)，可以看做是直降引領(lǐng)下的“樓市風(fēng)向標(biāo)”。據(jù)了解，位于東直門附近的首開幸福廣場(chǎng)日前推出18000元/平方米起的特惠房，戶型面積90-258平方米，且為精裝修現(xiàn)房；地處三里屯南街的精裝修酒店式公寓復(fù)地國(guó)際公寓均價(jià)約19000元/平方米，現(xiàn)房銷售，短短半個(gè)月時(shí)間便銷售兩百多套。而另一核心區(qū)域西直門西北角的智地鉆河公館也力推其精裝小戶型，首期均價(jià)18000元/平方米起，總價(jià)約65萬(wàn)/套起。而緊鄰?qiáng)W體的住宅項(xiàng)目奧東18號(hào)在12月推出南樓D座，精裝修戶型面積87平方米一居至190平方米三居，起價(jià)14800元/平方米，一次性付款再打9.2折、貸款9.3折。查詢搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)站公布信息，就在11月份該項(xiàng)目銷售均價(jià)仍達(dá)25000元/平方米，其直降力度之大令人咋舌。

　　此外值得一提的是，位于北四環(huán)保福寺橋，與清華大學(xué)咫尺之隔的龍湖·唐寧ONE折合各種優(yōu)惠實(shí)際成交價(jià)格在19000元/平方米左右，業(yè)主還可享受北京名校中關(guān)村二小的入學(xué)資格，而該項(xiàng)目在年初的時(shí)候，業(yè)界還普遍預(yù)測(cè)其銷售價(jià)格將可能達(dá)到40000元/平方米�！叭缃耥�(xiàng)目的價(jià)格制定必須認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，買房人和開發(fā)商心中都應(yīng)該有一個(gè)評(píng)判，直降也好，優(yōu)惠打折也罷，只有拒絕虛高，以貼心的價(jià)格能讓買房人切身感覺到物有所值甚至物超所值，他們才會(huì)選擇出手�！饼埡�·唐寧ONE銷售總監(jiān)鄒墨遠(yuǎn)接受采訪時(shí)表示。

　　●定價(jià)趨合理買房人積極回應(yīng)

　　“在目前的情況下，市場(chǎng)能接受的價(jià)格就是合理的價(jià)格，與其定高價(jià)再給折扣的遮遮掩掩，還不如痛痛快快地亮出低牌，一次到位。”首城國(guó)際中心銷售總監(jiān)任莉表示，該項(xiàng)目前不久推出的A區(qū)房源以起價(jià)10800元/平方米的超低起價(jià)震撼東三環(huán)沿線，開盤當(dāng)日數(shù)百套房源被搶購(gòu)一空。

　　“從我們買房人來(lái)講，其實(shí)也不需要各種花里胡哨的折扣和贈(zèng)送，眼下直接降價(jià)的做法就很好，直接告訴我們房子最低賣多少錢，不要精裝修可以刨除成本算毛坯，不要贈(zèng)送可以直接折房款，這樣我們心理也就更有譜，對(duì)實(shí)際價(jià)格也能有一個(gè)比較直觀的把握�！卑最I(lǐng)張小姐對(duì)直降賣房的觀點(diǎn)，得到了大多數(shù)買房人的肯定。

　　據(jù)了解，目前市場(chǎng)上甩出“直降牌”的項(xiàng)目越來(lái)越多，燕郊區(qū)域百萬(wàn)大盤星河皓月于近期推出均價(jià)3770元/平方米的“公園新區(qū)”產(chǎn)品，對(duì)比前期組團(tuán)銷售價(jià)格，落差在1500元/平方米上下，引起周邊項(xiàng)目的競(jìng)相價(jià)格調(diào)整。位于朝陽(yáng)北路東葦路的萬(wàn)象新天四期日前推出的房源起價(jià)8271元/平方米，而周邊的柏林愛樂(lè)、北京新天地等項(xiàng)目尾房和二手房?jī)r(jià)格仍維持在9000-12000元/平方米的區(qū)間。而位于通州區(qū)楊莊路的區(qū)域大盤世紀(jì)星城三期目前在售均價(jià)也調(diào)整到8600元/平方米，這比該項(xiàng)目最高點(diǎn)位時(shí)的均價(jià)13000元/平方米左右，單價(jià)足足低了近4000元。

　　星河皓月銷售總監(jiān)劉振剛接受采訪時(shí)表示，事實(shí)上眼下很多項(xiàng)目都將“直降多少多少”擺在了臺(tái)前，相比過(guò)去對(duì)打折降價(jià)的隱晦，如今的開發(fā)商在價(jià)格制定上更加直白，降價(jià)前后的價(jià)格落差對(duì)比之下一目了然，直降數(shù)千元已經(jīng)不是什么稀罕的事情。之所以這么做，目的只有一個(gè)，以最低價(jià)吸引客源，盡可能多地銷售回款度過(guò)年關(guān)再做打算，而這一思路也得到了不少買房人的積極回應(yīng)，取得了相當(dāng)?shù)匿N售量。

　　●延伸●

　　●一口價(jià)促銷異曲同工

　　除了直降“最低價(jià)”之外，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的“一口價(jià)”和“你出價(jià)我賣房”等營(yíng)銷模式也有異曲同工之效，位于中央別墅區(qū)的長(zhǎng)實(shí)“譽(yù)天下”別墅近來(lái)推出的“一口價(jià)”銷售策略成為市場(chǎng)討論的熱點(diǎn)，“譽(yù)天下”以“一口價(jià)”的銷售模式，出售270平方米聯(lián)排別墅，另贈(zèng)送100平方米產(chǎn)權(quán)車庫(kù)和花園陽(yáng)臺(tái)，總價(jià)467萬(wàn)元；300平方米的雙拼別墅，總價(jià)530萬(wàn)元，與原來(lái)的總價(jià)相比，折扣打到了六折以下。朝陽(yáng)門附近的北京INN也在市場(chǎng)上首次推出買房人看房后針對(duì)其選中戶型提出價(jià)格申請(qǐng)，再由開發(fā)商復(fù)議后決定是否賣房的銷售模式。據(jù)了解，目前該項(xiàng)目精裝修房源成交價(jià)格在22000元/平方米上下，對(duì)比最高時(shí)候28000元/平方米左右的價(jià)格，實(shí)際下降也很明顯。

　　“無(wú)論是最低價(jià)、一口價(jià)還是你出價(jià)我賣房，如今種種市場(chǎng)表現(xiàn)下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅回落都是不爭(zhēng)的事實(shí)，也充分表明了開發(fā)商急于出貨回款，以解資金鏈燃眉之急的心態(tài)，而這樣的狀況，也許還將在來(lái)年的相當(dāng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)下去。我們可以看到，隨著供求關(guān)系的急劇轉(zhuǎn)變，樓盤價(jià)格的制訂體系也在發(fā)生著很大轉(zhuǎn)型，短期來(lái)看，區(qū)域價(jià)格PK不可避免，競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈；從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)買房人將提供更多選擇，也有利于市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，整合重組。”專家指出。(邱旸)