2007年和2008年的房地產(chǎn)市場用“過山車”來形容再貼切不過了，07年土地和房價一路狂飆，08年正當(dāng)這個市場熱得發(fā)燙的時候卻被金融海嘯席卷，急轉(zhuǎn)直下，市場成交量持續(xù)走低，宏觀經(jīng)濟(jì)形式進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)界的神話幾乎在一夜之間破滅。日前，我愛我家房屋中介發(fā)布《2008年北京二手房買賣市場報告》，盤點2008北京房地產(chǎn)市場六大關(guān)鍵事件。

　　　1 新政出臺擴(kuò)大內(nèi)需，減稅托市力促增長

　　10月22日國務(wù)院為拉動內(nèi)需、促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)增長，下發(fā)了五大類十四項針對房地產(chǎn)“救市”政策，其中備受關(guān)注的則是包括相關(guān)住房稅費方面的減免，個人首次購買普通住房的金融支持等方面的規(guī)定，以及對于地方政府制定鼓勵住房消費的收費減免政策給予了政策指導(dǎo)和調(diào)控依據(jù)。

　　政策“滿月”之后，為了貫徹中央精神，北京市11個相關(guān)政府部門聯(lián)手出臺的《關(guān)于促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》姍姍來遲。兩次政策出臺均以解決居民基本住房需求為核心，在加大住房保障力度的基礎(chǔ)上，對住房交易稅費、信貸政策，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)市場秩序等方面推出了一系列的利好政策。此外，北京市有關(guān)調(diào)整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價格標(biāo)準(zhǔn)的條款使得部分“非普通住房”隨即納入“普通住宅”范圍之內(nèi)，加之減免契稅政策的綜合作用，二手房市場內(nèi)受政策優(yōu)惠房源數(shù)量激增明顯。

　　在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式下，上述新政的出臺對于提振購房者信心、刺激樓市回暖起到了一定程度的促進(jìn)作用，結(jié)合4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案的敲定和其中9000億保障性住房建設(shè)投入的落實，宏觀政策中提及的擴(kuò)大內(nèi)需促增長的調(diào)控主旨將得到進(jìn)一步深化，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境也有望在多種利好因素的綜合作用下有所改善。

　　　2 百日巨變兌現(xiàn)拐點，樓市調(diào)整尚未結(jié)束

　　去年年底萬科領(lǐng)袖王石的“拐點論”引發(fā)的樓市動蕩尚未平息，屢有驚人言論的潘石屹又于今年年初接連在各種公眾場合發(fā)表言論，認(rèn)為房地產(chǎn)市場即將發(fā)生巨變，大量企業(yè)將因資金問題舉步艱難。兩者闡述觀點雖不盡相同，但房地產(chǎn)行業(yè)由盛及衰已在所難免。

　　不過，有所強(qiáng)調(diào)的是，“百日巨變”只針對房地產(chǎn)企業(yè)而非房價，而地產(chǎn)行業(yè)的洗牌亦不會以一種劇烈的方式進(jìn)行，更不會在近期出現(xiàn)血腥格局。一石激起千層浪，“百日巨變”的論調(diào)引發(fā)樓市各方爭議不斷。時值年底，兩位再度拋出驚人觀點。王石認(rèn)為，雖然經(jīng)過近一年的下跌，但是市場的調(diào)整仍未結(jié)束，未來房地產(chǎn)市場仍會出現(xiàn)價格的下跌。而潘石屹則表示，未來普通住宅市場將基本被保障房占領(lǐng)，僅存的普通住宅在成本方面又無法與保障房競爭。北京的普通住宅，尤其是地理位置、檔次與保障房相近的普通住宅將面臨著巨大降價壓力。

　　　3 二手經(jīng)適房收益受限，建立層次促流轉(zhuǎn)循環(huán)

　　今年4月8日，北京市建委頒布了《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》，嚴(yán)格指出未滿5年經(jīng)濟(jì)適用房不得上市交易，同時對于出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭給予了不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房或其他政策性保障住房的規(guī)定。新政的出臺更加明確了經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房在市場中的作用，抑制了通過保障性住房獲取暴利的渠道，令保障性住房能夠更好地在市場中流通循環(huán)，發(fā)揮其應(yīng)有的作用，為逐步建立分層次的住房供應(yīng)體系打下堅實的基礎(chǔ)。

　　　　4 存量房買賣全面網(wǎng)簽，交易透明度加速提升

　　今年9月24日建委下發(fā)《關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問題的通知》，通知規(guī)定自2008年10月15日起，已取得房屋所有權(quán)證的存量房進(jìn)行買賣的，當(dāng)事人在申請轉(zhuǎn)移登記前均需進(jìn)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。此項措施的推行對于整個二手房市場具有劃時代的意義，一方面有利于進(jìn)一步規(guī)范存量房交易市場，最大限度的杜絕一房二賣現(xiàn)象的發(fā)生，同時提高了行政服務(wù)管理水平和辦事效率，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理，未來行業(yè)實際準(zhǔn)入門坎和經(jīng)營管理水平將得以加速提升，從而推動二手房市場的交易安全和規(guī)范經(jīng)紀(jì)公司的行業(yè)自律。其政策指向性不僅對于未來二手房市場的發(fā)展與完善起著獨一無二的導(dǎo)引作用，而且隨著北京二手房市場新的交易模式、中介公司新的業(yè)務(wù)模式以及政府和中介協(xié)會新的管理雛形的日漸形成。

　　　5 緩解觀望擴(kuò)大內(nèi)需，央行降息幅度罕見

　　今年美國次貸危機(jī)引發(fā)了全球性經(jīng)濟(jì)衰退，我國經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行環(huán)境也愈發(fā)錯綜復(fù)雜。9月15日，央行首次決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，這是央行6年來的首次降息。雙率下調(diào)釋放了國家保經(jīng)濟(jì)增長的重要信號，此后，10月8日和29日又接連發(fā)布了下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率以及下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的決定。11月26日年內(nèi)的第四次降息重磅出擊，一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)1.08個百分點。此次貸款利率的降幅也創(chuàng)出了自1997年以來11年間的歷史最高水平。

　　如此頻繁的降息舉措說明，我國的宏觀調(diào)控業(yè)已進(jìn)入了一個全力保障經(jīng)濟(jì)增長的階段，面對當(dāng)前國際國內(nèi)的嚴(yán)峻形勢，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的目標(biāo)已經(jīng)日漸明朗；此外，央行的降息對于辦理個人貸款的購房者無疑是一個利好消息，有助于恢復(fù)購房者信心和緩解持續(xù)彌漫的觀望氛圍，為“擴(kuò)大內(nèi)需保增長”的宏觀調(diào)控目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。雖然降息也在一定程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力，但整個房地產(chǎn)行業(yè)的回暖和復(fù)蘇尚需一定時間的積累。

　　6 營業(yè)稅調(diào)整推動回暖，第二套房貸暫無變化

　　為了進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，12月17日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三項政策措施。新政強(qiáng)調(diào)了二套房貸的應(yīng)用范圍；一年內(nèi)減免營業(yè)稅，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

　　有鑒于新政出臺與發(fā)揮效力間存在的時間差以及相應(yīng)細(xì)則等問題尚未解決，加之未來繼續(xù)加大救市力度放寬購房退稅等政策的可能性也依然存在，因此多項利好新政所產(chǎn)生的疊加作用還有待整個市場交易狀況的印證。(李梅)