國務院常務會議日前研究部署了促進樓市健康發展的政策措施，包括加大保障性住房建設力度，進一步鼓勵普通商品住房消費以及引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售等三個方面。業內人士認為，有關進一步鼓勵普通商品住房消費的若干規定，再次向市場傳遞出積極的信號，以改善型需求為主的普通商品住房消費將得以進一步釋放。

　　二套房貸政策松綁。信義房屋市場分析師表示，去年9月27日，中國人民銀行和銀監會曾聯合發布通知，明確限制二套房貸款，包括貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍等。今年10月27日，央行出臺規定，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持，但并沒有對改善型普通自住房進行界定。此次新政策明確指出，已貸款購買一套住房、但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，可以比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。按照上海市統計局公布的數據，截至去年末，本市城鎮居民人均住房建筑面積為32.2平方米，人均住房居住面積為16.5平方米。

　　二手房交易稅費再度降低。新政策規定，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。對于上海購房者來說，今年10月22日本市出臺的14條促進房地產市場健康發展的措施中，已經明確規定“個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業稅”。但是，對于購買不足2年需要轉讓的客戶來說，此次營業稅從全額征收改為差額征收，無疑將進一步減輕負擔。比如某購房者去年以總價100萬元購入一套二手房，現在以120萬元出售。新政策出臺前，應繳納營業稅為120×5.55%＝6.66萬元；新政策出臺后，應繳納營業稅為(120-100)×5.55%＝1.11萬元，兩者相差5.55萬元。

　　上海實施細則值得關注。上海中原副總經理陳宇玨表示，新政策公布后的幾天時間內，公司所屬各門店的咨詢電話明顯增多，購房者關心的問題包括：差額征收的比例是否維持5.55%、是以戶口簿為單位還是以實際居住人數為單位界定人均面積、人均面積標準是否有變化等等。考慮到上海的具體實施細則還未公布，因此，大部分潛在需求者近期可能會出現短時期觀望，待最終細則明確后再入市買房。陳宇玨認為，短短四十多天內，政府連續出臺四次鼓勵樓市的政策，這將對提升市場信心起到明顯的促進作用，購房者享受到了切實的優惠。預計明年3月份開始，房地產市場成交量將會明顯回升。(賀理銘)