12月17日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。其中，為進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)二套普通自住房貸款予以放寬，并對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。國(guó)務(wù)院辦公廳21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的意見共13條，被業(yè)內(nèi)稱為“國(guó)13條”。這一系列救市新政的出臺(tái)，引起了樓市的強(qiáng)烈反響，各方人士針對(duì)新政都發(fā)表了個(gè)人的看法。

　　　　市場(chǎng)反應(yīng)

　　　　新房市場(chǎng)銷售走高

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自政策利好出臺(tái)后，上周京城樓市商品住宅銷售套數(shù)和面積雙雙走高。

　　商品住宅銷售套數(shù)為3379套，環(huán)比上漲了21.50%。期房商品住宅總銷售簽約套數(shù)為3098套，環(huán)比上漲25.17%。其中除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數(shù)為1309套，環(huán)比上漲27.96%。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，此次受減稅、多次降息等多重利好政策的刺激，加上政府對(duì)中低價(jià)位和中低面積的購(gòu)房需求給予優(yōu)惠政策的決心，樓市成交量出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)，這也說明合理的價(jià)位及優(yōu)惠性的政策，會(huì)促使一些持幣購(gòu)房者的剛性購(gòu)買力得以釋放。近期大量保障性住房的入市也在一定程度上支撐了成交，與去年同期相比上漲明顯。

　　不過，繆培丹指出，就此認(rèn)為樓市開始回暖尚為時(shí)過早，只有當(dāng)價(jià)位回歸理性，產(chǎn)品性價(jià)比繼續(xù)提高，成交數(shù)字持續(xù)穩(wěn)步上升時(shí)，才是樓市開始回暖的有力說明。

　　　　新房供應(yīng)大幅上漲

　　上周京城樓市新開盤項(xiàng)目10個(gè)，新增供應(yīng)套數(shù)2854套，新增供應(yīng)面積233975.06平方米，較前一周分別暴漲了374.88%、262.42%。

　　繆培丹指出，上周為二套房貸松綁，此項(xiàng)政策力求進(jìn)一步加大鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)內(nèi)需，市場(chǎng)表現(xiàn)出小幅回暖的跡象。新政鼓勵(lì)房產(chǎn)企業(yè)以合理價(jià)格進(jìn)行促銷，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求以及取消城市房地產(chǎn)稅等，提升了開發(fā)商的信心，使得很多原先對(duì)樓市后期走向不確定打算延后開盤的開發(fā)商紛紛提前入市，短期內(nèi)樓市新增供應(yīng)量明顯上升。

　　　　二手房客戶登記量上漲

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自新政發(fā)布以來，簽約量與之前基本持平，但是客戶登記量環(huán)比漲三成左右。

　　簽約量之所以持平，因?yàn)闀壕忂^戶的二手房占到總體二手交易市場(chǎng)的三成左右。鏈家地產(chǎn)研發(fā)中心主任王志偉表示，營(yíng)業(yè)稅調(diào)整后，必然使絕大多數(shù)二手房交易雙方推遲過戶，等待政策實(shí)施后交易成本的大幅降低。

　　至于客戶登記量上漲，王志偉認(rèn)為，對(duì)于很多由于承受限度等原因而遲遲未購(gòu)房的人來說，營(yíng)業(yè)稅調(diào)整使交易成本大幅減少，促進(jìn)這部分人的購(gòu)房意愿上升。

　　　　各方熱議

　　　　【樂觀派】

　　　　亞豪機(jī)構(gòu)副總 王亞男

　　　　解決開發(fā)商資金壓力頗有針對(duì)性

　　新政第三條中，鼓勵(lì)企業(yè)重組，取消城市房地產(chǎn)稅。這條政策還是頗具針對(duì)性的。一方面支持鼓勵(lì)開發(fā)“90/70”政策房，緩和限價(jià)房政策執(zhí)行難的問題，另一方面解決開發(fā)商資金壓力過大、易產(chǎn)生爛尾房的問題。

　　該政策支持執(zhí)行“90/70”政策的開發(fā)商，特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，幫助開發(fā)商緩解資金壓力，防止出現(xiàn)大面積爛尾現(xiàn)象，同時(shí)，促進(jìn)開發(fā)商加大中低價(jià)位、中小套型商品房的開發(fā)力度，對(duì)于限價(jià)房的開發(fā)投資也起到了積極作用，有助于緩解前一階段限價(jià)地頻頻流標(biāo)的問題。之前雖出臺(tái)了一定刺激樓市消費(fèi)的政策，但并未對(duì)樓市有價(jià)無(wú)市起到明顯作用。臨近年底，開發(fā)商面臨著大量工程款、材料款的結(jié)算，資金壓力驟然加劇，如果項(xiàng)目銷量仍無(wú)法出現(xiàn)回暖，有可能造成部分開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂，其所開發(fā)的項(xiàng)目也將陷入爛尾。國(guó)務(wù)院意見的出臺(tái)，有助于引導(dǎo)銀行加強(qiáng)對(duì)大型開發(fā)企業(yè)的資金支持，然而銀行也會(huì)在合理評(píng)估企業(yè)還款能力的基礎(chǔ)上放貸，部分中小企業(yè)仍面臨一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)的整合。從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組，讓缺乏實(shí)力的開發(fā)商逐漸退出歷史舞臺(tái)，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　政策中規(guī)定，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。由此看來，政府要逐步放寬外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。這對(duì)于外資來說是利好，因?yàn)橄噍^于歐美市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是頗具投資潛力。吸引外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也有助于解決本地企業(yè)的開發(fā)資金瓶頸，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有利。

　　　　保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 劉翔

　　　　首次正面鼓勵(lì)改善型住房需求

　　國(guó)13條說明中央政府對(duì)地方政府救市政策是持肯定意見的，而且含有鼓勵(lì)的態(tài)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常開發(fā)是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的必要條件，此次政府“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化”，進(jìn)一步明確了政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)定態(tài)度。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，文件首次正面鼓勵(lì)“改善型住房需求”，并在稅收、利率等方面給予此類消費(fèi)明確政策支持。改善型住房需求是剛性需求中購(gòu)買力最強(qiáng)的，至少要占到市場(chǎng)需求的30%以上，這些政策的支持將無(wú)疑促使商品房成交量進(jìn)一步放大。

　　我們認(rèn)為消費(fèi)者的剛性需求依然存在，目前市場(chǎng)最缺乏的仍然是信心，眾多看房的客戶此前體現(xiàn)了一種觀望態(tài)度，國(guó)家政策利好的陸續(xù)出臺(tái)，將促使交易量逐漸活躍。

　　對(duì)于品牌開發(fā)商來說，政府政策總的來說是一個(gè)利好，給予了企業(yè)更多的空間和更多的機(jī)會(huì)。希望政府后續(xù)進(jìn)一步出臺(tái)各種措施和細(xì)則，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。(記者 陳聯(lián)科)

　　　　我愛我家經(jīng)紀(jì)公司副總 胡景暉

　　　　增加銀行二套房貸自主性

　　新政從調(diào)整營(yíng)業(yè)稅的征收、加大自住型和改善型住房消費(fèi)信貸支持力度，并對(duì)貸款購(gòu)買第二套房的部分人群進(jìn)行了松綁，這些政策對(duì)于促進(jìn)樓市的回暖有利。

　　這次對(duì)營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整擴(kuò)大了受益面，從之前受益的20%左右增加到30%左右，增加的10%主要來自非普通住宅，這樣一來會(huì)更好地促進(jìn)二手房銷售，提高市場(chǎng)活躍度。

　　加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

　　關(guān)于貸款購(gòu)買第二套房利率的制定，在原有的特殊優(yōu)惠政策外，增加由銀行制定貸款利率，突破了貸款購(gòu)買第二套房的限制，加強(qiáng)了銀行放貸的自主性，改善了二套房貸款購(gòu)房的環(huán)境，提高了購(gòu)房人的投資率，有利于促進(jìn)一二手房的銷售。

　　　【冷靜派】

　　　　地產(chǎn)資深評(píng)論人 樓市傳媒董事長(zhǎng) 蔡鴻巖

　　　　利好舉措多是試探性的

　　國(guó)13條重要的是它所釋放的政策利好信號(hào)，那就是政府是要救市的，而救市就是要救成交量。目前來看，這些利好舉措很多是試探性的，對(duì)于成交量的真正提升作用有限。

　　鼓勵(lì)投資型市場(chǎng)向消費(fèi)型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變是沒有問題的，相關(guān)措施所釋放的政策信號(hào)也非常強(qiáng)烈，但從歷次宏觀調(diào)控來說，政府對(duì)房市的理解會(huì)顯示出不同意見的博弈，并且往往會(huì)起相反作用。

　　國(guó)13條要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向、堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度。很明顯，政府的意圖并不是讓房?jī)r(jià)不跌，而是“市場(chǎng)化”。

　　以具體措施來看，城市房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)商負(fù)擔(dān)的稅賦中的比例太小。營(yíng)業(yè)稅減免會(huì)促進(jìn)二手房市場(chǎng)交易的活躍，也有利于炒房者將壓在手里的投機(jī)性住房出手，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，幾乎毫無(wú)意義。而且，由于可賣出時(shí)間的大大縮短，還會(huì)使原來打算買一手房的購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，所以從這個(gè)意義上來講，該政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也有偏空的成分。

　　至于二套房貸的松動(dòng)則很難從實(shí)際操作中執(zhí)行，因?yàn)檎嬲�意義上的房屋普查在中國(guó)尚未展開。更重要的是，政府關(guān)于保障性住房和商品房的界定是模糊的，而大量保障性住房進(jìn)入市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)不可能不形成沖擊。

　　目前來看，鼓勵(lì)開發(fā)商合理定價(jià)，支持房產(chǎn)企業(yè)重組、對(duì)開發(fā)中小戶型的地產(chǎn)商給予更多的金融支持所釋放的政策信號(hào)仍然需要思考和分析，因?yàn)樗�和救交易量的信�?hào)是沖突的，政府的擔(dān)心是過強(qiáng)的政策會(huì)使房?jī)r(jià)恢復(fù)上漲趨勢(shì)，但過弱的政策也無(wú)助于交易量的回升，買漲不買跌的心理對(duì)這個(gè)市場(chǎng)仍然有很大的影響作用�？傮w上講，政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到救市的重要性，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，仍然會(huì)有利好政策出臺(tái)。(記者 陳聯(lián)科)

　　　　-中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰

　　　　落實(shí)細(xì)節(jié)需要較長(zhǎng)時(shí)間

　　12月17日的國(guó)務(wù)院出臺(tái)對(duì)諸多政策做出了調(diào)整，表明對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激政策也在前所未有地陸續(xù)釋放中，調(diào)控尺度已經(jīng)陸續(xù)退回到2007年。當(dāng)然對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來講，不斷解禁的調(diào)控政策也必將陸續(xù)提升整體市場(chǎng)的活躍，抑制現(xiàn)在量?jī)r(jià)齊跌的蔓延。不過，我認(rèn)為現(xiàn)在也不要對(duì)新政效果過度樂觀。

　　首先經(jīng)濟(jì)層面的數(shù)據(jù)將顯示需求持續(xù)放緩，購(gòu)買力及還貸能力將持續(xù)下降，在我看來下降的速度快于刺激的幅度；其次，有限度的降低第二套房貸的門檻所適用的人群非常有限，多數(shù)有能力的消費(fèi)者還是均要為第二套購(gòu)房額外多支付成本；第三，對(duì)于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的解釋、人均居住面積的計(jì)算依據(jù)、稅務(wù)部門的減免流程等諸多需要進(jìn)一步落實(shí)的政策操作細(xì)節(jié)還需要很長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)時(shí)間內(nèi)客戶只會(huì)觀望；第四，營(yíng)業(yè)稅雖然免除，還存在個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅等門檻成本；第五，市場(chǎng)對(duì)購(gòu)房抵稅、購(gòu)房入戶、取消限外等松綁政策依舊期待。

　　目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)今非昔比，購(gòu)房人的信心恢復(fù)需要時(shí)間，除非強(qiáng)有力的刺激政策才能拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)深跌的趨勢(shì)，因此松綁固然吸引，但是和市場(chǎng)深跌相比已經(jīng)不足以打消購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)下跌的疑慮。(記者 趙麗萍）