成交均價(jià)9230元/平方米 “90萬元以下”交易占六成———

　　在經(jīng)歷了一年的艱難前行后，北京的二手房市場終于迎來了自己的年終考評。據(jù)“我愛我家”最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年北京市二手住宅市場的交易總量約為7萬套，與去年9.4萬套相比深幅下探了近26%，這是自2000年以來我市二手房交易市場首次出現(xiàn)成交量下滑。交易價(jià)格方面，與2007年漲勢迅猛的上行軌跡不同，2008 年二手房市場的整體交易均價(jià)為9230元/平方米，同比2007年同期開始出現(xiàn)小幅回落，下降幅度為1.59%。

　　　　●北京一、二手房交易量差距縮小

　　雖然2008年北京的二手房交易市場最終未能擺脫“量價(jià)雙降”的低迷運(yùn)勢，但從住宅一、二級市場各自的成交狀況來看，二手房年成交總量卻首次與一手房并駕齊驅(qū)。根據(jù)“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年北京市一手房成交74073套，較去年降幅達(dá)44.90%。全年中有7個(gè)月的時(shí)間二手房成交狀況好于一手房交易。兩者在住宅市場中的成交比例差距由去年的1.43：1迅速縮小至1.07：1，北京的住宅一、二級市場成交狀況出現(xiàn)歷史最近距離的發(fā)展態(tài)勢。

　　“我愛我家”市場研究中心分析指出：較之于往年而言，2008年的房地產(chǎn)市場可謂命運(yùn)多舛，伴隨著由“雙防”到“一防一控”再到“一保一控”直至年末“保增長”的宏觀政策的季度性調(diào)整，市場整體在觀望情緒的主基調(diào)下始終難逃熊市。從二手房市場交易量的變化走勢來看，“奧運(yùn)概念”的過分透支和“防通脹”的宏觀調(diào)控方針導(dǎo)致上年度如火如荼的樓市盛景在今年年初即宣告落幕，隨之而來的“拐點(diǎn)論”、“后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)看衰論”等悲觀情緒甚囂塵上，進(jìn)一步加劇了市場交易環(huán)境的惡化。8月奧運(yùn)會的結(jié)束宣告了后奧運(yùn)時(shí)代的開始，市場觀望情緒也隨之升至頂點(diǎn)，本已疲軟的市場隨即再度下探。此種態(tài)勢一直延續(xù)到年底“10·22”及 “11·22”新政出臺才得以改觀，尤其是12月17日國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三項(xiàng)政策措施，“二套房”和“改善性住房”問題的重新強(qiáng)調(diào)以及營業(yè)稅年限的相應(yīng)調(diào)整對于年末二手房市場的促進(jìn)作用更加明顯，政策綜合疊加效力之下，全市的成交狀況出現(xiàn)了盼望已久的歲末反彈。

　　●成交價(jià)格下滑，成交均價(jià)9230元/平方米

　　今年的房地產(chǎn)市場一步步進(jìn)入到買方時(shí)代，2008年北京二手房市場的交易價(jià)格出現(xiàn)了下行走勢，“我愛我家”最新出具的今年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析顯示：全年北京二手房整體交易均價(jià)為9230元/平方米，相比去年同期下調(diào)了1.59%。從不同權(quán)屬類型的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)可知，二手已購公房的交易均價(jià)回落為9124元/平方米，二手商品房的交易均價(jià)亦較去年有所下降，全年的整體交易均價(jià)為9334元/平方米；此外，從城八區(qū)的具體交易數(shù)據(jù)來看，其全年的二手房成交均價(jià)為10211元/平方米。

　　基于今年經(jīng)濟(jì)下滑、房地產(chǎn)市場觀望氛圍依舊以及二手房整體成交低迷，此前堅(jiān)挺的交易價(jià)格自今年5月后逐步出現(xiàn)了下行的趨勢。從全年價(jià)格變化的發(fā)展軌跡來看，宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整變化、降價(jià)預(yù)期帶來的觀望情緒以及二手房市場整體環(huán)境的低迷令交易價(jià)格出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)。上半年在加息預(yù)期尚未消退的宏觀背景下，二手房市場雖然成交受到整體市場低迷的影響，但交易價(jià)格卻依舊保持穩(wěn)中微升態(tài)勢；而自8月份開始，后奧運(yùn)時(shí)代的到來再加上國際經(jīng)濟(jì)走勢的惡化導(dǎo)致了國內(nèi)的消費(fèi)者信心指數(shù)連月下滑，購房者觀望氛圍也隨之加重。一方面，觀望氛圍的影響令市場中房源數(shù)量明顯增多而購買需求持續(xù)萎縮。基于二手房市場買賣雙方共同定價(jià)的原則，由此導(dǎo)致部分急于出手的業(yè)主議價(jià)空間提升較大；另一方面，在一、二手樓市聯(lián)動(dòng)作用之下，一手住宅市場由暗轉(zhuǎn)明的瘋狂降價(jià)也讓二手房持有者調(diào)低了各自的收益預(yù)期，尤其是在個(gè)別區(qū)域一、二手價(jià)格倒掛的不利情勢下，更促使相關(guān)區(qū)域內(nèi)二手房價(jià)的隨行就市。市場的漸趨清冷加上同質(zhì)房源數(shù)量的激增進(jìn)一步延長了買賣成交區(qū)間，諸多利空影響之下，二手房市場交易價(jià)格的降價(jià)預(yù)期必然成為無可爭議的客觀事實(shí)；除此之外，中心區(qū)域的價(jià)格隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建而愈加弱化，其端點(diǎn)效應(yīng)的平衡作用也在一定程度上平抑了區(qū)域間交易價(jià)格的巨大差距。

　　　　●交易集中在城八區(qū)

　　從“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到：2008年北京城八區(qū)交易量在全市二手房市場交易總量中的所占份額為64.13%，較去年顯著攀升了6.80%，而遠(yuǎn)郊區(qū)縣的成交比重則順勢回落至35.87%。按照各行政區(qū)劃的交易量細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)可知，全市二手房市場的熱點(diǎn)成交區(qū)域仍舊集中在朝陽、豐臺和海淀三區(qū)，三者的成交比重分別為總體成交比重的26.10%、12.18%和11.66%；而遠(yuǎn)郊區(qū)縣范圍內(nèi)，通州、昌平和大興區(qū)的成交形勢則位列前三名，交易比重依次為整體交易比重的8.03%、7.76%和5.15%。

　　針對以上數(shù)據(jù)分析可以看出，2008年房地產(chǎn)市場的整體低迷讓二手房市場的成交區(qū)域也發(fā)生了潛移默化的改變。從空間范圍上來看，今年二手房市場的弱勢格局對于尚未得到全面發(fā)展的遠(yuǎn)郊區(qū)縣所產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)更為顯著，其在整體交易比重中的所占份額同比表現(xiàn)欠佳，下降幅度達(dá)6.80%；而城八區(qū)內(nèi)尤其是深受軌道交通利好帶動(dòng)的豐臺區(qū)的交易比重得以繼續(xù)走高，其3.13%的同比漲幅高居全市各區(qū)縣榜首。

　　　● “90萬元以下”房交易占六成

　　2008年二手房市場的交易重心更加趨向90平方米以下的中小戶型，全市二手房成交套均面積為91.85平方米，為近五年來最低(2007年94.34平方米 ，2006年105.18平方米)。在今年北京的二手房交易方面，供應(yīng)總量豐富、使用性價(jià)比高的二居室依舊作為市場的主打產(chǎn)品。

　　根據(jù)“我愛我家”最新的成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析：2008 年度的二手房市場交易中，房源總價(jià)在90萬元以下的交易區(qū)間最為普遍，成交比重高達(dá)全市成交比重的62.86%，其中50萬至70萬元價(jià)格區(qū)間的房源交易更具優(yōu)勢，其在整體交易份額中的所占比例為26.07%，70萬至90萬元區(qū)間比重攀升至24.50%。但從各區(qū)間的變化趨勢來看，50萬至70萬元價(jià)格區(qū)間相比去年向下調(diào)整了4.92個(gè)百分點(diǎn)。90萬元以上的價(jià)格區(qū)間不約而同地表現(xiàn)出升幅之勢，其中120萬元以上區(qū)間的交易份額上漲了6.77%，已達(dá)整體交易比重的20.14%。

　　對此，“我愛我家”市場研究中心認(rèn)為：與一手樓盤花樣繁多的打折促銷不同，二手房市場的交易價(jià)格較為平穩(wěn)，由此形成的價(jià)格區(qū)間所占據(jù)的市場份額也相對穩(wěn)定。不過，今年城八區(qū)內(nèi)二手房交易份額的逆勢回暖和尚未出現(xiàn)明顯降幅的房價(jià)走勢導(dǎo)致以往占據(jù)主導(dǎo)地位的低總價(jià)房源的成交份額收縮局面凸顯，交易價(jià)格成交比重的先后順序也因此發(fā)生位移。其中，房源交易總價(jià)在50萬元以下的成交比重萎縮情勢驚人，順勢推動(dòng)50萬至70萬元區(qū)間取而代之，成為目前二手房市場的價(jià)格主流。不過，從各區(qū)間的成交比重變化來看，70萬元以上的房源交易比重已由去年的49.61%浮動(dòng)至今年的61.64%，且70萬元以上各分段區(qū)間的交易比重同比去年均有不同程度的增長空間。“我愛我家”預(yù)計(jì)，伴隨著買賣雙方的價(jià)格博弈，今后一段時(shí)期內(nèi)二手房市場中低總價(jià)房源在整體市場中的交易比重將維持現(xiàn)有水平，各價(jià)格區(qū)間的排位順序有望保持不變。(衛(wèi)東)