成交價快速上漲趨勢受抑制 全年微漲2.6%
歲末將至,上海中原地產昨天發布2008年申城二手房市場綜述。從總體上看,今年申城二手房成交量出現了較大幅度的減少,二手房成交價格從2007年開始的持續上漲趨勢,在今年也得到了逆轉,從今年6月份開始呈現連續小幅下滑。
下半年成交量萎縮一半
權威數據顯示,今年上海二手住宅成交面積約1316萬平方米,同比減少26.9%,是自2005年以來最大的一個下跌幅度,全年二手住宅成交面積與2002年的水平相當。
今年整體趨緊的宏觀經濟形勢與房地產市場環境,是造成二手房買賣成交量大幅萎縮的根本原因。7至12月,受金融危機影響,整體經濟環境惡化,購房者信心受到很大打擊,雖然10月有“十四條”救市政策的出臺,以及連續的大幅降低利率等利好刺激,但短期內難以“立竿見影”,整個下半年的二手房市場成交相當慘淡,基本只有上半年成交量的一半左右。閔行、浦東、寶山占據區域成交量的前三名,比重分別占到14%、12%、11%。
價格全年微幅上漲2.6%
今年上海二手房市場成交價格的快速上漲趨勢,受到明顯抑制,全年微幅上漲2.6%,其主要有以下幾方面的原因——
次貸危機的影響逐步蔓延,國內的經濟形勢趨緊,股市資金被嚴重套牢,使得一部分準備進入房市的資金縮量;
市場觀望氛圍濃烈,買家不愿意購房,而賣家也不愿意降底售價,買賣雙方之間的價格博弈,導致了成交量的大幅度萎縮,而價格波動不大;
政府出臺了一系列救市政策,在第四季度穩定了二手房市場的成交量,同時也抑制了房價的大幅上漲。
小戶型依然受市場青睞
從統計數據看,今年申城二手住宅成交總價結構中,總價80萬元以下的成交量占到70%左右,而總價在300萬元以上的只占到3%左右。成交量排名前5的板塊,大多處在中環或中環以外區域。從全年租售比值的趨勢來看,從4月份開始,比值逐步走高,9月份達到了最高的3.09,全年的租售比值在1.73左右。
目前,小戶型的一居室和兩居室依然是市場搶手貨,100萬元以下、70~90平方米的小戶型商品住宅已成為市場關注的焦點。
明年改善型需求或上揚
今年下半年,國內國際一系列的金融救市政策,對于緩和經濟不良運行起到一定作用,但由于政策的滯后性效應,預計后續效應將在2009年下半年收到比較直觀的作用。而隨著迎世博一系列配套設施的落成完善,在一定程度上會帶動世博區域及周邊的改善型需求上揚。
相關專家預計,明年全年二手房成交量相比2008年將有約15%的增長。主要成交區域仍會集中在中環以外地區,以70至110平方米的各類房型為主。明年成交均價將出現小幅調整,價格波動幅度為5%左右。 (記者 晏秋秋)
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