一路狂飆的樓市在2008年緊急剎車。不復(fù)2007年的風光,成交低迷,價格下降。2008年下半年,政府終于松綁宏觀調(diào)控的套索,連連向房地產(chǎn)行業(yè)施以援手。

　　利好春風拂面,2009年廣州房價是否會走到底部?現(xiàn)在該不該出手買房?房地產(chǎn)市場是否會順利走過這輪經(jīng)濟周期……這一連串問題困擾著居住在這個城市里的每一個人。

　　猜想1

　　房價還能降多少?

　　在天河某網(wǎng)絡(luò)公司工作的小王看來,現(xiàn)在樓市就像一輛公交車,只是你不知道上了車以后下一站是哪里,也不知道這輛車下坡的路還要走多遠。

　　去年年中,小王差點在番禺某樓盤下了定金,8000多元/平方米的價格相比以前已經(jīng)降了一大截。和家人商量后,最后決定繼續(xù)觀望。現(xiàn)在,這個樓盤的房子最低6000多元/平方米就可以買到。“還好當時沒有沖動買下來,不然虧大了。”

　　廣州樓市何時到底,這個問題我們從去年問到今年。

　　過去一年,廣州樓市過山車帶著這個巨大的懸念,從去年5月起一連5個月下降,一直俯沖到去年9月的8244元/平方米最低點。直到10月,它陡然上升至9469元/平方米,到11月在9394元/平方米的價格上站穩(wěn)。

　　房價挾著去年的慣性繼續(xù)下行已經(jīng)是不爭的事實,問題僅僅在于它會下滑多少,持續(xù)到什么時候。

　　“廣州房價將在今年內(nèi)穩(wěn)步筑底,最早到下半年就能止跌。”保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金判斷,今年廣州全市均價將在8500-9000元/平方米間保持穩(wěn)定,而且隨著國家宏觀經(jīng)濟的逐步恢復(fù),2010年初房價甚至可能有所反彈。

　　廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同說,去年廣州一手住宅均價為9000多元/平方米,仍然比前年的年度均價要高出10%左右。而今年廣州房價將繼續(xù)下跌,可能會在7500-8500元/平方米的區(qū)間之內(nèi)。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文被稱為廣州樓市的“空軍司令”。他認為,廣州樓價下探趨勢越發(fā)明顯,將回落到6300元/平方米才能見底。而廣州房價見底還需要一個漫長的過程,需要3-4年的時間。

　　從廣州商品房銷售構(gòu)成比例可以發(fā)現(xiàn),天河、海珠、越秀、荔灣四個人口最密集的核心城區(qū)房價并未下降多少,仍然牢牢站穩(wěn)萬元均價。導致均價下降的主要原因是番禺、花都等郊區(qū)樓盤的大幅度跌價。趙卓文表示,這說明廣州房價相對仍處于高位,中心城區(qū)房價還有下調(diào)空間。

　　合富輝煌對普通購房者的一項調(diào)查則顯示,多數(shù)被訪者預(yù)期未來廣州樓價仍將下降,但其中只有15%的客戶認為樓價還會有大幅下降,55%的客戶認為樓價即使下降,下調(diào)空間也比較有限。

　　專家說,對剛需的自主人群而言,2009年未必是房價最低的一年,但肯定是購房成本較低的一年,因為目前的貸款利率是歷史上最低的。

　　猜想2

　　成交回暖待何時?

　　“國家新政一推出來,樓賣得比以前更快,銷售量增加了80%。”在寶崗大道某樓盤,銷售主管黃谷宇最近心情不錯。房價由市場決定,像黃谷宇這樣的房地產(chǎn)從業(yè)者更關(guān)心成交量。

　　成交量是房地產(chǎn)市場的核心數(shù)據(jù),是測試市場繁榮程度的最可靠憑證。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)發(fā)布的《廣州樓市2009年發(fā)展預(yù)測》報告稱,受政策鼓勵普通住房消費的影響,剛性需求將緩慢釋放,全年成交量會較2008年有所上升。據(jù)其預(yù)計,2009年月均簽約量為50萬平方米左右,全年600萬平方米左右,同比2008年增幅約一成。

　　“后市變數(shù)仍很多,2009年樓市的形勢仍難預(yù)測,成交回暖目前還看不透。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜的話代表了大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的看法。

　　一些開發(fā)商認為,“五一”之后才能判斷市場是否真正回暖。

　　“樓市的全面恢復(fù)最快要到2010年。”在黃韜看來,在經(jīng)歷一系列住房新政的利好刺激后,廣州樓市正處于房價與成交量的膠著之中,購房者在觀望房價能否進一步下調(diào),開發(fā)商在觀望今年經(jīng)濟形勢的變化,預(yù)計樓市的冬季還會持續(xù)一段時間,而在今年第一、第二季度,樓市成交可能會達到冰點。

　　實際上,樓市回暖與國家宏觀經(jīng)濟形勢密不可分。不少專家均指出,樓市何時回暖需要等待國家宏觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)及宏觀調(diào)控政策進一步明朗。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部相關(guān)負責人表示,如果金融危機對經(jīng)濟的影響加深,市場的不樂觀預(yù)期增加,置業(yè)者出手買樓的意愿就會繼續(xù)降低,樓市調(diào)整難言結(jié)束。

　　趙卓文說,2009年廣州樓市將全面進入“供大于求”年份。政府還會加大保障性住房供求,預(yù)計2009年供應(yīng)量會大于2萬套,商品房市場空間進一步受到壓縮。預(yù)計2009年廣州商品房成交量將在6萬套左右,“賣房難”將成為普遍現(xiàn)象。

　　他認為,現(xiàn)在談回暖為時尚早。他分析說,按照房地產(chǎn)市場規(guī)律,“熊市”一般比“牛市”長,廣州樓市最近一次“熊市”是1998年—2003年,廣州這一輪的“熊市”至少需要四五年時間。

　　猜想3

　　賣地冷風何時休?

　　到目前為止,廣州2009年的土地供應(yīng)計劃還沒有對外公布。

　　2008年12月16日,廣州年內(nèi)最后一宗住宅地塊以底價成交,為全年的土地供應(yīng)畫上了句號。至此,2008年廣州十區(qū)共出讓住宅用地19宗,用地總面積1.32平方公里,超過年度計劃1.8平方公里的7成。

　　綜觀2008年的廣州住宅土地出讓市場,受商業(yè)銀行惜貸、IPO受阻、銷售業(yè)績大幅滑坡等多個因素的影響,開發(fā)商資金鏈危機凸顯,過去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無力再續(xù),令土地出讓市場一蹶不振,頻頻出現(xiàn)“底價出讓”的狀況。據(jù)統(tǒng)計,全年共有10宗地塊以底價成交,有8宗地塊的樓面地價在1000元/平方米左右,其中絕大部分為不知名的中小開發(fā)商拍得。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2008年廣州的平均樓面地價僅為3000元/平方米出頭,與2007年相比下跌了30%左右。年末最后一塊地花都新華寶田豬場地塊樓面地價僅1040元/平方米,與去年賣出的同區(qū)域的地王相比降幅高達約80%。

　　“今年會是開發(fā)商的減產(chǎn)年。”趙卓文說,目前樓市嚴重供過于求,開發(fā)商建再多房子也沒有用,因此開發(fā)商拿地的熱情會大大降低,今年廣州土地市場的形勢比去年更加嚴峻。

　　他建議,政府應(yīng)該放緩今年土地市場供應(yīng),并且及早明確公布今年土地供應(yīng)計劃。

　　韓世同指出,今年土地市場的狀況也取決于政府的推地策略,他建議政府能夠多增加一些中心區(qū)域的熱銷土地,提高土地市場的溫度。

　　猜想4

　　多少利好可期待?

　　去年10月至今,中央政府出臺了一系列旨在鼓勵購房、刺激需求的政策,其中,貸款利率下限可擴大為基準利率的0.7倍和最低首付款比例下調(diào)為20%等政策,力度超過市場預(yù)期。2009年,是否還會有相關(guān)政策出臺?

　　吳定金表示,今年可能還會繼續(xù)降息,而且此前二次房貸局部松綁,實際上政府是在“走一步看一步”,政策有較大的回旋空間。他認為,假如樓市沒有出現(xiàn)轉(zhuǎn)機,不排除二次房貸進一步松綁的可能。

　　“在今年3月份之前,樓市應(yīng)該不會再有新的政策出來。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜預(yù)測說,國家出臺的一系列住房政策,政府應(yīng)該做的已經(jīng)都做了,目前政策有待進一步消化,不宜再出臺新的政策。

　　他分析說,目前市場表現(xiàn)出對政策的敏感度開始降低,買賣雙方似乎都在期待著下一個利好政策的出臺,這就使得市場處于一種膠著狀態(tài):無論是購房人的投入,還是開發(fā)商的投資,都顯得相當猶豫。（記者鄭佳欣）