元旦三天,廣州樓市的爭客戰(zhàn)此起彼伏。

　　陽光家緣網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)顯示,廣州144個樓盤元旦期間共成交了736套住房。在元旦假期簽約排行榜前20名中,除了中環(huán)廣場價格在1.5萬元/平方米以上之外,其他如新塘廣場、云山雅苑、僑英花園、嶺南新世界都是中低價盤。

　　在開發(fā)商的絞盡腦汁賣力營銷、政府暖風(fēng)頻吹的“護航”之下,2009年這個農(nóng)歷牛年,廣州樓市走“�！钡膸茁蕩缀�?從元旦的總體淡靜但間有熱點的成交中,已初見端倪。

　　低價盤依然受寵

　　盤點2008年的樓盤銷售,賣得最火的幾乎都是低價盤:比如碧桂園鳳凰城均價4680元/平方米,龍光風(fēng)景華庭4000元/平方米。在陽光家緣前十名的銷售樓盤中,僅有翠城花園和富力桃園兩個樓盤是萬元以上的樓盤。

　　“價量齊跌、政策頻出”這八個字道出了對2008年的房地產(chǎn)市場的概況。價跌量縮是去年調(diào)整的主旋律,其年調(diào)整幅度也是自1998年我國啟動房改以來最大的一次；在成交持續(xù)低迷的影響下,房地產(chǎn)開發(fā)投資直線下滑,行業(yè)景氣度持續(xù)下行。

　　價格依然是促使消費者出手的王道。元旦促銷中可以看到,廣州各大樓盤發(fā)布的銷售廣告紛紛圍繞“價格實惠”做文章,成本價、30萬元折扣、×年管理費等優(yōu)惠招數(shù)此起彼伏,一些樓盤甚至出現(xiàn)“一成首付”甚至是“零首付”的誘惑字眼。從成交數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),元旦期間,遠(yuǎn)郊低價盤也顯現(xiàn)了搶客的威力。例如無論是持續(xù)熱銷的碧桂園鳳凰城、祈福輝煌臺、保利城、祈福水城還是新加入戰(zhàn)團的新塘廣州、錦繡新天地在這個元旦假期都有不菲的“收獲”。陽光家緣的統(tǒng)計數(shù)字顯示,在元旦的實際成交量當(dāng)中,單價在7000～8000元/平方米左右的樓盤依然是成交的主力。

　　四部委聯(lián)手提振樓市

　　2008年10月22日,財政部和央行分別發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)整政策。這標(biāo)志著2003年以來中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策已開始明確轉(zhuǎn)向,在“保增長”的導(dǎo)向下,偏暖的房地產(chǎn)行業(yè)政策將為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　而2009年新年伊始的1月6日,國務(wù)院新聞辦公室舉行新年首個新聞發(fā)布會上,匯聚的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、中國人民銀行四大部委相關(guān)部門,介紹了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面的措施落實情況,同時透露了更多正在醞釀中的措施方向。

　　財政部稅政司副司長王曉華透露,2009年是否出臺新的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策,要根據(jù)2008年出臺的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行情況來定。如果執(zhí)行得好,可能會延續(xù)這些政策；如果執(zhí)行得不好,可能會考慮出臺其他更好的政策措施。

　　針對此,業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的認(rèn)識是,政策轉(zhuǎn)向并不是為了維持高房價,而是主要針對首次購房從交易稅費和貸款成本兩個方面提升剛性需求的購買力、促進市場成交,從而帶動行業(yè)走出低迷。

　　今年成交回暖值得期待

　　專家分析,雖然目前開發(fā)企業(yè)的資金情況仍然較為緊張,但是隨著2007年新增地價款基本支付完畢和2008、2009年投資計劃的調(diào)低,資金問題已經(jīng)不是目前大多數(shù)企業(yè)的最大困難,再加上整體信貸趨于寬松以及銷售如能繼續(xù)回暖,資金壓力將持續(xù)緩解。

　　從目前的政策導(dǎo)向來看,2009年房地產(chǎn)行業(yè)很可能進入一個相對溫和的調(diào)整階段,房價可能會繼續(xù)回落但空間有限,但是成交量回暖值得期待。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江就認(rèn)為,在國家新政的刺激下,廣州改善型購房需求正在得到釋放。目前廣州中心城區(qū)樓盤的購買力仍很旺盛,預(yù)計從元旦到春節(jié)期間,廣州樓市會有所回暖。但郊區(qū)樓盤仍有一定的下調(diào)空間。

　　同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為,廣州樓市從去年12月底就開始回暖,預(yù)計未來幾個月全市一手房成交量穩(wěn)定在50萬平方米以上沒有問題。“現(xiàn)在國家能夠出臺的利好政策基本都已到位,此前觀望的買家會選擇入市�！�

　　此外,隨著行業(yè)利潤率的回落,房地產(chǎn)行業(yè)的整合也將逐步進入高潮。(記者關(guān)麗)

　　猜想之

　　一

　　房價走勢緩步探底

　　2008年,廣州樓市的經(jīng)歷的確是不尋常。但已經(jīng)到來的2009,樓市走勢則顯得依然撲朔迷離。

　　從2008年1—12月的樓價走勢看,廣州市十區(qū)新建商品住宅的成交均價總體呈現(xiàn)降與升反復(fù)交替的振蕩狀態(tài),但價格幅度始終在9000—10000元/平方米之間徘徊�；仡欉@一年,從年初的扭扭捏捏、不肯不愿降價,到五一的銷售稍有起色,之后經(jīng)歷了長時間的低迷開始全面降價直到一發(fā)不可收拾……降價,無疑是2008年樓市的主旋律。

　　當(dāng)開發(fā)商對于2008年的樓市變幻還心有余悸的時候,2009年已經(jīng)悄然而至,牛年樓市能否也牛起來?房價是將觸底反彈還是繼續(xù)在寒潮中淪落?

　　對此,中國社會科學(xué)院在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍(lán)皮書》中指出,2009年,在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下,房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。藍(lán)皮書指出,2009年將延續(xù)2008年房市的低迷,短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)。

　　合富置業(yè)首席分析師黎文江認(rèn)為,在經(jīng)過上一年樓市的上漲后,2008年的樓市是一個逐步歸位的過程,而2009年可能就是一個市場的激活期,交易量會逐步活躍起來。政府不斷加強改善型住房的資金投入,炒房投資市場也回歸到理性的自主型市場。他認(rèn)為進入2009年后,市場的活躍可能在“五一”的黃金市場期明顯表現(xiàn)出來。“十一”國慶的時候經(jīng)濟環(huán)境會逐步轉(zhuǎn)好,投資、需求的比例也會有所拉大。

　　就區(qū)域板塊的價格走勢來看,2008年廣州樓價總體呈下降走勢,但由于中心城區(qū)中的天河、越秀、荔灣和海珠的樓價依然堅挺,而且目前天河和海珠的交易量在中心區(qū)域中占相當(dāng)比例,因此2008年樓價仍維持較高水平。中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心認(rèn)為,進入2009年后,預(yù)計隨著郊區(qū)新盤交易量的上升,及中心區(qū)域樓盤價格的回調(diào),上半年廣州樓價仍繼續(xù)呈下降走勢,預(yù)計7500元左右水平會受到支撐。

　　綜合各方觀點,2009年廣州房價仍處于調(diào)整階段,但降幅將大為趨緩。預(yù)計月度均價波動區(qū)間為8500元/平方米至9500元/平方米之間,2009年商品住宅需求的激活將在這個價格平臺展開。(記者關(guān)麗)

　　猜想之

　　二

　　成交回暖值得期待

　　樓市從瘋狂到低迷,最明顯的特征不是價格,而是成交量。據(jù)統(tǒng)計,2008年1-11月廣州十區(qū)新建商品住宅簽約504.47萬平方米,預(yù)計全年成交約550萬平方米,環(huán)比上年減少31.3%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,導(dǎo)致2008年樓市成交低迷的原因出自購買力和信心兩個方面。

　　2009年樓市成交能否走出低迷?由于政府近期出臺一系列救市政策正在形成集聚效應(yīng),購房者的觀望情緒開始出現(xiàn)打破,以恒大山水城、廣州雅居樂、保利中環(huán)廣場、可逸豪苑為代表的高性價比樓盤已經(jīng)出現(xiàn)熱銷局面。市場人士普遍相信,在越來越多開發(fā)商選擇以政策引導(dǎo)的“合理價格”銷售時,樓市回暖在2009年值得期待。

　　受2008年開發(fā)商紛紛縮減開工影響,廣州經(jīng)緯行研究中心估計,2009年的新增貨量將創(chuàng)六年來最低。根據(jù)該行對廣州全市的樓盤跟蹤監(jiān)測估計,廣州十區(qū)2009年新增供應(yīng)約5.3萬套,計560萬平方米,比2008年下降35.7%。另外由于2008年市場低迷,在售余貨約有4萬余套,加上明年新推貨量,預(yù)計2009年廣州十區(qū)全年可售貨量逾9萬套。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)分析人士預(yù)計,由于2009年市場供應(yīng)仍很充裕,而發(fā)展商回籠資金壓力更大,樓價仍將有所下調(diào)。而受政策鼓勵普通住房消費的影響,明年剛性需求將緩慢釋放。經(jīng)緯行研究中心預(yù)計2009年廣州樓市月均簽約量為50萬平方米左右,全年600萬平方米左右,比2008年增約一成。

　　二手房方面,滿堂紅研究部在2008年年末對二手樓市買家的調(diào)查顯示,目前仍然有65%的買家認(rèn)為“廣州樓價偏高”,有44.6%的買家認(rèn)為“明年樓價將會小幅下跌”。該行預(yù)計2009年的市場還將面臨新一輪的博弈。

　　合富輝煌對于今年樓市成交量的判斷更為樂觀。該行預(yù)計廣州市2009年成交量約在650-700萬平方米。在成交區(qū)域格局上,2009年中心城區(qū)成交仍將保持穩(wěn)定增長,但鑒于當(dāng)前供應(yīng)格局,預(yù)計外圍區(qū)域產(chǎn)品成交比重將持續(xù)增加,外圍區(qū)域?qū)⑹菑V州樓市總體成交回暖、價格穩(wěn)定的關(guān)鍵。(記者王昊)

　　猜想之

　　三

　　政策利好或?qū)⒗^續(xù)

　　如果說2008年是中國樓市的“政策年”,相信沒有誰會反對,這一年,上至國家,下至地方,大大小小的針對房地產(chǎn)的新政層出不窮。特別是去年9、10月,政策風(fēng)向驟然逆轉(zhuǎn),“救市”政策層出不窮,無論是下調(diào)住房交易稅費和利率等中央打出的組合拳,還是減免稅收、購房補貼等地方政策使樓市出現(xiàn)了久違的一絲政策暖意。

　　有條件的放松二套房貸、減少購房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺了不少鼓勵消費的政策之后,2009年,中央和地方各級政府還將會出臺怎樣的政策,刺激目前低迷的房地產(chǎn)消費?

　　1月6日,財政部稅政司副司長王曉華在新聞發(fā)布會上稱,2008年對房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整比較密集,根據(jù)經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的變化情況,國家三次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。如果執(zhí)行的好可能會延續(xù)這些政策,如果執(zhí)行得不好,2009年可能會考慮是否有其他更好的政策措施。

　　在對2009年的政策預(yù)期中,此前實行的多項鼓勵房地產(chǎn)消費的多項政策,被輿論廣泛提及。這些政策包括購房退稅、購房可以獲得藍(lán)印戶口、進一步降低購房稅費、降低利率、全面放寬二套房貸等。政府部門還會繼續(xù)出臺優(yōu)惠政策,鼓勵購房嗎?在進退維谷間,政府的下一步政策取向,尤為值得關(guān)注。而在新年伊始,中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥和國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人齊齊出席國新辦新聞發(fā)布會,介紹關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有關(guān)情況報告,則給2009年的樓市,開了個溫暖的頭。(記者關(guān)麗)

　　猜想之

　　四

　　土地市場或漸升溫

　　2008年廣州土地拍賣市場的明顯特征是地產(chǎn)大鱷缺席和土地頻頻以底價成交。受房地產(chǎn)市場低迷影響,2008年廣州土地供應(yīng)計劃共經(jīng)歷兩次修改。原計劃廣州每年供應(yīng)土地5平方公里,后彈性調(diào)整為2.5-4平方公里,年底前則又下調(diào)為1.8平方公里。但據(jù)統(tǒng)計,最終成交的用地面積約1.3平方米,占年度供應(yīng)計劃的7成左右。

　　按照廣州市最新的住房建設(shè)規(guī)劃,廣州近幾年每年推地計劃在2.5-4平方公里。經(jīng)緯地產(chǎn)分析認(rèn)為,由于廣州2010年即將召開亞運會,目前財政資金準(zhǔn)備還不足夠,加上受應(yīng)對經(jīng)濟危機影響,政府將實施擴張性財政政策,導(dǎo)致財政資金并不充裕。經(jīng)緯行研究中心預(yù)計2009年廣州市仍將按原計劃推地,土地公開出讓量有望超過2.5平方公里。

　　2008年土地拍賣市場遇冷的情況是全國性的,除廣州外,北京、上海等城市的土地拍賣市場同樣情況不佳。2008年廣州的土地拍賣遇冷,使得市場各方對于2009年的土地市場判斷趨于謹(jǐn)慎。

　　廣州2008年住宅用地平均的樓面地價約為3324元/平方米,而2007年則為4760元/平方米,同比下跌了30.2%。著名土地拍賣師陳少湘在接受記者采訪時表示,2008年廣州土地價格下跌在情理之中,并且從市場反映情況看,土地出讓價格仍然有下調(diào)的空間,2009年廣州土地出讓平均價格有望在2008年的基礎(chǔ)上繼續(xù)下調(diào)兩到三成。

　　在剔除絹麻廠天價地塊的成交價格之后,2008年廣州其余住宅地塊的平均樓面地價還不到1800元/平方米,已經(jīng)引起部分中小開發(fā)企業(yè)抄底。經(jīng)緯地產(chǎn)認(rèn)為,由于部分大型開發(fā)商在最近2年都沒有拿地,土地儲備開始不足,現(xiàn)金則相對充裕,隨著經(jīng)濟形勢有望在今年年中轉(zhuǎn)好,下半年或?qū)⒂袇^(qū)域性的大型發(fā)展商進場拿地。

　　猜想之

　　五

　　融資環(huán)境趨向?qū)捤?/strong>