元旦三天,廣州樓市的爭客戰(zhàn)此起彼伏。

　　陽光家緣網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)顯示,廣州144個樓盤元旦期間共成交了736套住房。在元旦假期簽約排行榜前20名中,除了中環(huán)廣場價格在1.5萬元/平方米以上之外,其他如新塘廣場、云山雅苑、僑英花園、嶺南新世界都是中低價盤。

　　在開發(fā)商的絞盡腦汁賣力營銷、政府暖風頻吹的“護航”之下,2009年這個農(nóng)歷牛年,廣州樓市走“牛”的幾率幾何?從元旦的總體淡靜但間有熱點的成交中,已初見端倪。

　　低價盤依然受寵

　　盤點2008年的樓盤銷售,賣得最火的幾乎都是低價盤:比如碧桂園鳳凰城均價4680元/平方米,龍光風景華庭4000元/平方米。在陽光家緣前十名的銷售樓盤中,僅有翠城花園和富力桃園兩個樓盤是萬元以上的樓盤。

　　“價量齊跌、政策頻出”這八個字道出了對2008年的房地產(chǎn)市場的概況。價跌量縮是去年調(diào)整的主旋律,其年調(diào)整幅度也是自1998年我國啟動房改以來最大的一次；在成交持續(xù)低迷的影響下,房地產(chǎn)開發(fā)投資直線下滑,行業(yè)景氣度持續(xù)下行。

　　價格依然是促使消費者出手的王道。元旦促銷中可以看到,廣州各大樓盤發(fā)布的銷售廣告紛紛圍繞“價格實惠”做文章,成本價、30萬元折扣、×年管理費等優(yōu)惠招數(shù)此起彼伏,一些樓盤甚至出現(xiàn)“一成首付”甚至是“零首付”的誘惑字眼。從成交數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),元旦期間,遠郊低價盤也顯現(xiàn)了搶客的威力。例如無論是持續(xù)熱銷的碧桂園鳳凰城、祈福輝煌臺、保利城、祈福水城還是新加入戰(zhàn)團的新塘廣州、錦繡新天地在這個元旦假期都有不菲的“收獲”。陽光家緣的統(tǒng)計數(shù)字顯示,在元旦的實際成交量當中,單價在7000～8000元/平方米左右的樓盤依然是成交的主力。

　　四部委聯(lián)手提振樓市

　　2008年10月22日,財政部和央行分別發(fā)布了有關房地產(chǎn)的調(diào)整政策。這標志著2003年以來中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策已開始明確轉向,在“保增長”的導向下,偏暖的房地產(chǎn)行業(yè)政策將為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　而2009年新年伊始的1月6日,國務院新聞辦公室舉行新年首個新聞發(fā)布會上,匯聚的住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)改委、財政部、中國人民銀行四大部委相關部門,介紹了關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面的措施落實情況,同時透露了更多正在醞釀中的措施方向。

　　財政部稅政司副司長王曉華透露,2009年是否出臺新的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策,要根據(jù)2008年出臺的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行情況來定。如果執(zhí)行得好,可能會延續(xù)這些政策；如果執(zhí)行得不好,可能會考慮出臺其他更好的政策措施。

　　針對此,業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的認識是,政策轉向并不是為了維持高房價,而是主要針對首次購房從交易稅費和貸款成本兩個方面提升剛性需求的購買力、促進市場成交,從而帶動行業(yè)走出低迷。

　　今年成交回暖值得期待

　　專家分析,雖然目前開發(fā)企業(yè)的資金情況仍然較為緊張,但是隨著2007年新增地價款基本支付完畢和2008、2009年投資計劃的調(diào)低,資金問題已經(jīng)不是目前大多數(shù)企業(yè)的最大困難,再加上整體信貸趨于寬松以及銷售如能繼續(xù)回暖,資金壓力將持續(xù)緩解。

　　從目前的政策導向來看,2009年房地產(chǎn)行業(yè)很可能進入一個相對溫和的調(diào)整階段,房價可能會繼續(xù)回落但空間有限,但是成交量回暖值得期待。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江就認為,在國家新政的刺激下,廣州改善型購房需求正在得到釋放。目前廣州中心城區(qū)樓盤的購買力仍很旺盛,預計從元旦到春節(jié)期間,廣州樓市會有所回暖。但郊區(qū)樓盤仍有一定的下調(diào)空間。

　　同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為,廣州樓市從去年12月底就開始回暖,預計未來幾個月全市一手房成交量穩(wěn)定在50萬平方米以上沒有問題。“現(xiàn)在國家能夠出臺的利好政策基本都已到位,此前觀望的買家會選擇入市。”

　　此外,隨著行業(yè)利潤率的回落,房地產(chǎn)行業(yè)的整合也將逐步進入高潮。(記者關麗)

　　猜想之

　　一

　　房價走勢緩步探底

　　2008年,廣州樓市的經(jīng)歷的確是不尋常。但已經(jīng)到來的2009,樓市走勢則顯得依然撲朔迷離。

　　從2008年1—12月的樓價走勢看,廣州市十區(qū)新建商品住宅的成交均價總體呈現(xiàn)降與升反復交替的振蕩狀態(tài),但價格幅度始終在9000—10000元/平方米之間徘徊。回顧這一年,從年初的扭扭捏捏、不肯不愿降價,到五一的銷售稍有起色,之后經(jīng)歷了長時間的低迷開始全面降價直到一發(fā)不可收拾……降價,無疑是2008年樓市的主旋律。

　　當開發(fā)商對于2008年的樓市變幻還心有余悸的時候,2009年已經(jīng)悄然而至,牛年樓市能否也牛起來?房價是將觸底反彈還是繼續(xù)在寒潮中淪落?

　　對此,中國社會科學院在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍皮書》中指出,2009年,在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下,房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。藍皮書指出,2009年將延續(xù)2008年房市的低迷,短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)。

　　合富置業(yè)首席分析師黎文江認為,在經(jīng)過上一年樓市的上漲后,2008年的樓市是一個逐步歸位的過程,而2009年可能就是一個市場的激活期,交易量會逐步活躍起來。政府不斷加強改善型住房的資金投入,炒房投資市場也回歸到理性的自主型市場。他認為進入2009年后,市場的活躍可能在“五一”的黃金市場期明顯表現(xiàn)出來。“十一”國慶的時候經(jīng)濟環(huán)境會逐步轉好,投資、需求的比例也會有所拉大。

　　就區(qū)域板塊的價格走勢來看,2008年廣州樓價總體呈下降走勢,但由于中心城區(qū)中的天河、越秀、荔灣和海珠的樓價依然堅挺,而且目前天河和海珠的交易量在中心區(qū)域中占相當比例,因此2008年樓價仍維持較高水平。中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心認為,進入2009年后,預計隨著郊區(qū)新盤交易量的上升,及中心區(qū)域樓盤價格的回調(diào),上半年廣州樓價仍繼續(xù)呈下降走勢,預計7500元左右水平會受到支撐。

　　綜合各方觀點,2009年廣州房價仍處于調(diào)整階段,但降幅將大為趨緩。預計月度均價波動區(qū)間為8500元/平方米至9500元/平方米之間,2009年商品住宅需求的激活將在這個價格平臺展開。(記者關麗)

　　猜想之

　　二

　　成交回暖值得期待

　　樓市從瘋狂到低迷,最明顯的特征不是價格,而是成交量。據(jù)統(tǒng)計,2008年1-11月廣州十區(qū)新建商品住宅簽約504.47萬平方米,預計全年成交約550萬平方米,環(huán)比上年減少31.3%。業(yè)內(nèi)人士普遍認為,導致2008年樓市成交低迷的原因出自購買力和信心兩個方面。

　　2009年樓市成交能否走出低迷?由于政府近期出臺一系列救市政策正在形成集聚效應,購房者的觀望情緒開始出現(xiàn)打破,以恒大山水城、廣州雅居樂、保利中環(huán)廣場、可逸豪苑為代表的高性價比樓盤已經(jīng)出現(xiàn)熱銷局面。市場人士普遍相信,在越來越多開發(fā)商選擇以政策引導的“合理價格”銷售時,樓市回暖在2009年值得期待。

　　受2008年開發(fā)商紛紛縮減開工影響,廣州經(jīng)緯行研究中心估計,2009年的新增貨量將創(chuàng)六年來最低。根據(jù)該行對廣州全市的樓盤跟蹤監(jiān)測估計,廣州十區(qū)2009年新增供應約5.3萬套,計560萬平方米,比2008年下降35.7%。另外由于2008年市場低迷,在售余貨約有4萬余套,加上明年新推貨量,預計2009年廣州十區(qū)全年可售貨量逾9萬套。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)分析人士預計,由于2009年市場供應仍很充裕,而發(fā)展商回籠資金壓力更大,樓價仍將有所下調(diào)。而受政策鼓勵普通住房消費的影響,明年剛性需求將緩慢釋放。經(jīng)緯行研究中心預計2009年廣州樓市月均簽約量為50萬平方米左右,全年600萬平方米左右,比2008年增約一成。

　　二手房方面,滿堂紅研究部在2008年年末對二手樓市買家的調(diào)查顯示,目前仍然有65%的買家認為“廣州樓價偏高”,有44.6%的買家認為“明年樓價將會小幅下跌”。該行預計2009年的市場還將面臨新一輪的博弈。

　　合富輝煌對于今年樓市成交量的判斷更為樂觀。該行預計廣州市2009年成交量約在650-700萬平方米。在成交區(qū)域格局上,2009年中心城區(qū)成交仍將保持穩(wěn)定增長,但鑒于當前供應格局,預計外圍區(qū)域產(chǎn)品成交比重將持續(xù)增加,外圍區(qū)域將是廣州樓市總體成交回暖、價格穩(wěn)定的關鍵。(記者王昊)

　　猜想之

　　三

　　政策利好或將繼續(xù)

　　如果說2008年是中國樓市的“政策年”,相信沒有誰會反對,這一年,上至國家,下至地方,大大小小的針對房地產(chǎn)的新政層出不窮。特別是去年9、10月,政策風向驟然逆轉,“救市”政策層出不窮,無論是下調(diào)住房交易稅費和利率等中央打出的組合拳,還是減免稅收、購房補貼等地方政策使樓市出現(xiàn)了久違的一絲政策暖意。

　　有條件的放松二套房貸、減少購房買入和轉讓環(huán)節(jié)的各種稅費、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺了不少鼓勵消費的政策之后,2009年,中央和地方各級政府還將會出臺怎樣的政策,刺激目前低迷的房地產(chǎn)消費?

　　1月6日,財政部稅政司副司長王曉華在新聞發(fā)布會上稱,2008年對房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整比較密集,根據(jù)經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的變化情況,國家三次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。如果執(zhí)行的好可能會延續(xù)這些政策,如果執(zhí)行得不好,2009年可能會考慮是否有其他更好的政策措施。

　　在對2009年的政策預期中,此前實行的多項鼓勵房地產(chǎn)消費的多項政策,被輿論廣泛提及。這些政策包括購房退稅、購房可以獲得藍印戶口、進一步降低購房稅費、降低利率、全面放寬二套房貸等。政府部門還會繼續(xù)出臺優(yōu)惠政策,鼓勵購房嗎?在進退維谷間,政府的下一步政策取向,尤為值得關注。而在新年伊始,中國住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥和國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行有關負責人齊齊出席國新辦新聞發(fā)布會,介紹關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有關情況報告,則給2009年的樓市,開了個溫暖的頭。(記者關麗)

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　　四

　　土地市場或漸升溫

　　2008年廣州土地拍賣市場的明顯特征是地產(chǎn)大鱷缺席和土地頻頻以底價成交。受房地產(chǎn)市場低迷影響,2008年廣州土地供應計劃共經(jīng)歷兩次修改。原計劃廣州每年供應土地5平方公里,后彈性調(diào)整為2.5-4平方公里,年底前則又下調(diào)為1.8平方公里。但據(jù)統(tǒng)計,最終成交的用地面積約1.3平方米,占年度供應計劃的7成左右。

　　按照廣州市最新的住房建設規(guī)劃,廣州近幾年每年推地計劃在2.5-4平方公里。經(jīng)緯地產(chǎn)分析認為,由于廣州2010年即將召開亞運會,目前財政資金準備還不足夠,加上受應對經(jīng)濟危機影響,政府將實施擴張性財政政策,導致財政資金并不充裕。經(jīng)緯行研究中心預計2009年廣州市仍將按原計劃推地,土地公開出讓量有望超過2.5平方公里。

　　2008年土地拍賣市場遇冷的情況是全國性的,除廣州外,北京、上海等城市的土地拍賣市場同樣情況不佳。2008年廣州的土地拍賣遇冷,使得市場各方對于2009年的土地市場判斷趨于謹慎。

　　廣州2008年住宅用地平均的樓面地價約為3324元/平方米,而2007年則為4760元/平方米,同比下跌了30.2%。著名土地拍賣師陳少湘在接受記者采訪時表示,2008年廣州土地價格下跌在情理之中,并且從市場反映情況看,土地出讓價格仍然有下調(diào)的空間,2009年廣州土地出讓平均價格有望在2008年的基礎上繼續(xù)下調(diào)兩到三成。

　　在剔除絹麻廠天價地塊的成交價格之后,2008年廣州其余住宅地塊的平均樓面地價還不到1800元/平方米,已經(jīng)引起部分中小開發(fā)企業(yè)抄底。經(jīng)緯地產(chǎn)認為,由于部分大型開發(fā)商在最近2年都沒有拿地,土地儲備開始不足,現(xiàn)金則相對充裕,隨著經(jīng)濟形勢有望在今年年中轉好,下半年或將有區(qū)域性的大型發(fā)展商進場拿地。

　　猜想之

　　五

　　融資環(huán)境趨向寬松

　　自去年12月初國務院發(fā)布的“金融30條”表示將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”后,12月17日召開的國務院常務會議上更首次態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境有望在2009年出現(xiàn)明顯改善。

　　2008年房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題極為突出。在之前房地產(chǎn)調(diào)控和緊縮銀根政策下,銀行信貸閘門緊閉。另一方面,股市連續(xù)下挫,地產(chǎn)股更成為市場拋售的對象,上市融資大門幾乎被徹底關閉。一些大型開發(fā)商只有靠發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、私募甚至民間高利貸以解資金之渴。

　　進入年末,伴隨著中央穩(wěn)定樓市新政措施的不斷推出,房地產(chǎn)信貸之路也逐漸放寬。去年12月初發(fā)布的“金融30條”表示,將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。12月17日召開的國務院常務會議態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,并有針對性地提出“加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關金融服務”。

　　在明確鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多個政策出臺后,多位銀行和地產(chǎn)業(yè)界人士已經(jīng)表示,明確提出加大對房地產(chǎn)在建項目的信貸支持力度,意味著國務院已經(jīng)為今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款市場確定了基調(diào),其鼓勵刺激的態(tài)度不言而喻。英大證券研究所所長李大霄表示,加大對中低價和中小套型在建項目的支持,會使這部分房地產(chǎn)商資金鏈緊張的局面得到一定程度的緩解。而對于實力的房地產(chǎn)商來說,提供融資和相關金融服務的政策利于其開展兼并重組,也是一個加大產(chǎn)業(yè)集中度進行穩(wěn)健擴張的好時機。

　　根據(jù)廣東省省情調(diào)查研究中心一份報告顯示,2007年廣東省房地產(chǎn)貸款同比增長42.2%,增幅高于同期各項貸款增幅25.6個百分點。而2008年1-10月份廣東房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比僅增長29.34%,遠低于前年全年42.2%的同比增長幅度。相信在政府和銀行共同營造出的寬松地產(chǎn)融資環(huán)境下,開發(fā)商普遍遇到的融資難問題有望在2009年逐步得到緩解。(記者王昊)

　　猜想之

　　六

　　保障住房面臨考驗

　　全國投入9000億進行保障性住房建設,無疑是住房政策的一大亮點。而如何更好地落實住房保障這一民生政策,在2009年卻是對政府一個考驗。

　　根據(jù)廣州市國土房管局公布的2008年至2012年住房建設規(guī)劃,今后5年將建設7.42萬-10.76萬套政府保障型住房,占住房建設總體規(guī)模的12%。

　　2008年11月26日,廣州首批經(jīng)濟適用房開始推出,登記結果卻是遇冷。3648戶合資格家庭中有僅1498戶家庭登記了購房意向,登記數(shù)量約為推售量的69.84%。市民棄購的原因則主要是目前還不急于購房,或者排名靠后,認為選剩的經(jīng)適房不夠好,房屋面積太大、總價過高等。而房管局也認為經(jīng)適房面積較大、總價高是市民棄購的主要原因。

　　此外,保障性住房普遍位于偏遠郊區(qū),在交通、硬件配套上的落后,導致生活不便,也是保障性住房遇冷的原因之一。如廣州市2007年開始在金沙洲建設的大型新社區(qū),包括廉租房、經(jīng)濟適用房、回遷房等。但目前整個金沙洲新社區(qū)的入住率尚不足三分之一。新社區(qū)的生活成本仍然較高,使中低收入群體難以長期維持。在2009年,如何做好保障性住房的先行建設規(guī)劃,最大限度地考慮降低居住生活成本,應該成為保障性住房體系建設納入考慮的因素。有專家建議,通過舊城改造等方式,在市區(qū)收購二手房進行改造后配建廉租房,不失為一種替代解決方案。

　　隨著房價的不斷回調(diào),限價房項目正在遭遇定價尷尬。原本為了調(diào)節(jié)高房價,讓中低收入者能買上低價房而出現(xiàn)的限價房,此次被業(yè)界人士評論為頗有雞肋的感覺。2008年9月,廣州市國土房管局公布了全市所有10個限價房樓盤、共計近3萬套限價房的銷售時間表,然而至今仍有4個項目共計建筑面積540763平方米尚未推出。由于目前房價走勢還在不斷回調(diào)中,限價房已不被市場看好,這幾個項目延遲推出已是必然。盡管如此,2009年限價房項目的歷史使命是否已經(jīng)完成,現(xiàn)在還難以斷言。

　　猜想之

　　七

　　現(xiàn)金為王創(chuàng)新至上

　　2007年“土地為王”,不斷擴張土地儲備成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌擴張的主要方式。而到2008年,通過多種渠道增強現(xiàn)金流,以“資金為王”來實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展,以度過這個房地產(chǎn)的冬天。

　　專家預計2009年上半年樓市仍將處于深度調(diào)整期,企業(yè)的資金運作和融資能力以及項目管理水平開始真正顯露。今后,行業(yè)分化將加劇。無論是股權轉讓、合作,至放棄某些高成本項目,在房地產(chǎn)市場的冬天,地產(chǎn)企業(yè)的目標只有一個:保存實力,健康過冬。

　　2009年,盡管信貸緊縮局面有所松綁,但房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺狀況仍將維續(xù),以往企業(yè)要獲得資金通常依靠銀行貸款和銷售回款,而在市場調(diào)整期成交萎縮,銷售回款的壓力比較大。除了繼續(xù)尋求銀行信貸、通過上市渠道募集資金之外,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于通過發(fā)公司債、項目股權轉讓、出售項目、尋求外資合作伙伴等方式實現(xiàn)融資,增強現(xiàn)金流,保持低成本穩(wěn)健發(fā)展。強調(diào)風險控制,放緩投資速度,以品牌加盟、戰(zhàn)略合作等方式抱團取暖,也成為房地產(chǎn)企業(yè)過冬的選擇方式之一。

　　2008年已經(jīng)過去,許多房地產(chǎn)商的年度銷售成績,都沒有達到預定的銷售目標。在2009年走出低谷,在新的形勢下取得理想的銷售成績,成為許多開發(fā)商努力變革和求新要達到的目標。低迷市道中,消費者購房更為謹慎,出手前貨比三家,對于住宅的設計等細節(jié)各方面也更挑剔。許多發(fā)展商認識到,在此時,提高樓盤的性價比是重點,比單純的降價更有意義。在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新上下更多的功夫。面對激烈的市場競爭,是否注重產(chǎn)品細節(jié)、是否重視人本,都考驗著地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力,影響到產(chǎn)品銷售成敗。“做好產(chǎn)品,做好營銷”,成為許多地產(chǎn)商今年更為重視的口號。

　　猜想之

　　八

　　產(chǎn)品豐富多極分化

　　2008年,房價高位盤整,中小戶型項目大批入市,限價房和經(jīng)濟適用房項目沖擊市場,大戶型單位一統(tǒng)天下的局面已然改變。而進入2009年,這種中小戶型引領風騷,各類型產(chǎn)品百花爭艷的局面預計將在廣州樓市有更加突出的表現(xiàn)。

　　去年“90/70”政策進入效果顯現(xiàn)期,海量小戶型單位進入市場,改變了廣州樓市的住房供應結構,同類型產(chǎn)品間的市場競爭進一步加劇。為求突圍,除了好的地段、有競爭力的價格外,小戶型本身的產(chǎn)品設計,受到格外重視。

　　“DIY空間”的概念在去年格外流行。這些可變戶型的設計都相當巧妙,購房者只要將贈送的入戶花園和露臺進行小調(diào)整,就可以輕松實現(xiàn)戶型的一房變二房,二房變?nèi)�房。在對于追求更劃算、更超值產(chǎn)品的購房者來說,這樣的房子也有更多的吸引力。在今年,產(chǎn)品設計上的追求將使創(chuàng)新產(chǎn)品更多地在市場上出現(xiàn)。

　　此外,毛坯房在去年的樓市銷售中同樣以價格劃算,交樓快速等優(yōu)點獲得消費者歡迎。鳳凰城、山水城等品牌大盤都憑借毛坯房,為消費者提供價廉物美選擇,并獲得持續(xù)暢銷。預計今年的廣州樓市,毛坯房將依然會成為部分發(fā)展商吸引購房者的一張好牌。

　　同樣的,市場也不總是千篇一律一成不變。一些注重精品意識,強調(diào)性價比和產(chǎn)品自身品質(zhì)的大戶型樓盤卻同樣能獲得理想成交。去年末如廣州星河灣、合景·領峰等豪宅項目,憑借精品大宅的理念,以超豪華的的交樓裝修標準,備受買家追捧。

　　隨著今年的房地產(chǎn)市場政策轉向鼓勵自住消費,支持改善型購房消費系列措施也陸續(xù)出臺。而對于“90/70”政策的調(diào)整,很可能成為今年樓市政策變局的又一猜想。作為近幾年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的標志性政策,“90/70”政策是執(zhí)行最為嚴格、對市場考驗最大的政策之一。根據(jù)專家分析,如果松綁“90/70”政策,將導致大面積豪宅比例增加,大戶型住宅的供應量、設計、價格等方面也將發(fā)生變化。

　　猜想之

　　九

　　行業(yè)洗牌即將加速

　　2008年國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入一輪跌宕起伏的調(diào)整,房價不斷回調(diào),但成交量卻起色并不明顯。盡管中央政府已經(jīng)出臺鼓勵購房消費的種種利好措施,2009年的房地產(chǎn)市場顯然仍將在一段時間內(nèi)處于調(diào)整期內(nèi),在市場信心恢復之前,行業(yè)的洗牌過程無疑將進一步加速。

　　2008年,巨大的資金缺口和過高的負債率,使不少開發(fā)商緊繃的資金鏈出現(xiàn)幾欲斷裂的驚險景象。開發(fā)商卷款走人,項目拋售轉讓,高價地王割肉放棄等等案例已經(jīng)出現(xiàn)。

　　雖然,政府支持自住購房消費和刺激房地產(chǎn)市場成交的措施接連浮出水面,政策組合拳對于刺激樓市復蘇的效果卻難有立竿見影的效果。專家分析,受制于經(jīng)濟大環(huán)境因素影響,樓市新政效果的滯后性,以及廣州樓市消費的務實特點,樓市成交量不會迅速出現(xiàn)明顯反彈。

　　2009年,房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌即開始加速之勢,一些擁有較充足現(xiàn)金流、擁有優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)將獲得擴大市場份額的最佳時機。一方面,在信貸總體仍然較緊和行業(yè)風險未釋放之下,中小開發(fā)商資金來源被壓縮,而品牌企業(yè)尤其是上市企業(yè)更容易獲得銀行貸款和其它融資機會。同時,在市場的觀望氛圍中,優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)的樓盤也較受市場認可,銷售形勢相對較好,資金回籠優(yōu)勢更加明顯。另一方面,市場前景在短期難以走出調(diào)整復蘇的情況下,眾多屯有土地的中小開發(fā)商轉讓項目、獲利出局的可能性增大,也為優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)通過兼并收購迅速提升市場份額提供了客觀可能。

　　2009年,品牌房地產(chǎn)企業(yè)憑借良好的融資能力、豐富的土地儲備、優(yōu)秀的管理能力和產(chǎn)品開發(fā)能力等綜合優(yōu)勢,無疑將有更大的機率安然度過房地產(chǎn)的冬天,并贏得更大的市場份額。(記者李廣軍)