2008年京城樓市跌宕起伏的變化，都和房價有著密切關(guān)系。顯然，房價在去年的動蕩中充當(dāng)了重要的角色。業(yè)內(nèi)主流觀點認(rèn)為，只有房價穩(wěn)定了，交易量才能穩(wěn)定。那么，2009年房價走勢將如何？數(shù)位經(jīng)濟(jì)學(xué)家、開發(fā)商及購房者都給出了自己的房價晴雨表及理性分析，房價回到2007年初或2006年底或許有譜。

　　接受本報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士雖然都認(rèn)為，2009年上半年北京樓市仍舊在下降通道中滑行，但都無法給出再具體的指標(biāo)值。“整體來看，還具有下降的空間。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，2009年北京樓市價格將在底部盤整，該觀點得到多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。

　　高看2007年初

　　“政府該救的層面都救完后，就只能靠開發(fā)商自救了。”自救只有一招，那就是大幅度降價。多位接受本報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士，均認(rèn)為今年還將出現(xiàn)價格戰(zhàn)。

　　2009年北京房價仍有下降空間。項目個盤之間的差別將會更明顯，個盤售價的此消彼長局面更為突出，房價較高的樓盤今年仍會持續(xù)下降。謹(jǐn)慎的樂觀者認(rèn)為，今年下半年房價會略有好轉(zhuǎn)，2009年北京房價應(yīng)和2007年初價格相當(dāng)。“今年房價還有20%的下降空間，相當(dāng)于2007年年初水平。”中新集團(tuán)(北京)公司董事長張曉東認(rèn)為。

　　低至2006年底

　　而部分悲觀者則認(rèn)為，2009年房價可能與2006年均價相當(dāng)，如果這樣來看的話，應(yīng)該會比2007年初價格再降1000—2000元/平米。

　　在北京萬年基業(yè)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理黃璽慶看來，任何事物都有陰陽兩面，白天有多長晚上也就有多長，房價持續(xù)漲了幾年，也會下降幾年。由此看來，2009年仍處于下降通道，個別項目達(dá)到2006年下半年價格。

　　購房者陣營的大部分被訪者均認(rèn)同這一觀點，他們認(rèn)為部分區(qū)域已經(jīng)漲得過頭了，或是提前透支了某些利好，目前價格并不堅挺，回調(diào)是必然的。

　　1　購房者陣營

　　被訪者既有已購房的，也有未購房的，他們均對自己關(guān)注的區(qū)域給出了理性的預(yù)測和分析。他們其中的大部分認(rèn)為2009年房價回歸至2006年底較為合理。

　　玉泉路板塊11000元/平米較合理

　　被訪者：孔向平(化名)

　　大學(xué)畢業(yè)兩年，就職于北京一房地產(chǎn)公司投資部。從去年下半年開始看房，由于工作單位在西城區(qū)，目前更傾向于購買西邊的樓盤，重點關(guān)注遠(yuǎn)洋·沁山水所在的玉泉路板塊。

　　預(yù)測：現(xiàn)在玉泉路板塊的遠(yuǎn)洋·沁山水均價11800元/平米，稍好點的戶型也要在12500元/平米。我個人感覺還是貴了，今年房價仍有下行空間，至少在4月份前房價是會繼續(xù)下行的，之后可能會保持比較穩(wěn)定的態(tài)勢。玉泉路板塊2009年的價格在11000元/平米左右比較合理。

　　分析：2009年整體經(jīng)濟(jì)形勢都不好，房價應(yīng)該還會降的。但是西部的項目不像東部那么多，競爭也不如東部激烈，因此價格下降幅度可能也不會那么大，再降1000-2000元，我覺得比較靠譜。

　　四環(huán)沿線將回2006年較高水平

　　被訪者：劉鴻銘

　　30歲，就職于某股份制商業(yè)銀行信用卡中心，重點關(guān)注西南四環(huán)商品房，包括玉泉路、五棵松、豐臺小屯路板塊。

　　預(yù)測：2009年房價還將小幅下跌，四環(huán)沿線普遍回到2006年稍高水平，具體到西四環(huán)可能為9000元/平米左右，偏南四環(huán)則為8000元/平米內(nèi)。

　　分析：目前一系列調(diào)控政策都指向自住型購房，開發(fā)商也不斷降價，最后房價會和收入相匹配，西南四環(huán)目前只有玉泉路一帶稍微成熟，在售的遠(yuǎn)洋·沁山水均價11000元/平米，遠(yuǎn)洋山水的二手房可以9000多元/平米拿下，而玉泉路再往南還是很荒涼，在售的大成郡、西府頤園、新興年代最近價格都在下調(diào)。如果價格要反映真實價值的話，這個片區(qū)的價格還要跌一些。

　　交通利好已被透支通州還會跌

　　被訪者：鄒杰(化名)

　　今年30歲，目前在一家外資公司從事市場研究工作，小有積蓄。從去年傳出房價下跌的消息開始，鄒杰就一直關(guān)注著房地產(chǎn)市場，想要買一套房進(jìn)行投資。之前主要關(guān)注通州區(qū)域，先后看過DBC加州小鎮(zhèn)、時尚街區(qū)、新通國際花園等項目。

　　預(yù)測：通州應(yīng)該還會有一定的下降，現(xiàn)在有些項目已經(jīng)7000元/平米了，希望能再降到6000-6500元/平米。

　　分析：通州的新房空置率還是很高的，這些房需要消化一段時間，所以2009年價格繼續(xù)下行的可能性很大。與其他新區(qū)相比，通州的開發(fā)比較早，交通利好等概念也已經(jīng)透支過了，所以通州的價格不會很堅挺。

　　北五環(huán)會現(xiàn)均價7000元內(nèi)樓盤

　　被訪者：崔喆

　　28歲，投資公司分析師，已于2008年下半年購入北五環(huán)北苑家園一套住宅，當(dāng)時價格為10800元/平米，關(guān)注立水橋及泛亞奧板塊。

　　預(yù)測：立水橋區(qū)域價格目前處于回調(diào)中，2009年將穩(wěn)定在9000元/平米左右，有可能回落至8000元/平米以內(nèi)，整個北五環(huán)2009年或許會出現(xiàn)7000元/平米以內(nèi)樓盤。

　　分析：北五環(huán)泛亞奧板塊在2007年和2008年上半年透支了奧運概念，房價泡沫較大，我當(dāng)時買房看了很久都沒有下決心，后來是因為房主急用錢，相對便宜我們才買的，現(xiàn)在看來還是貴了。現(xiàn)在板塊內(nèi)悅溪項目已賣到9000元/平米以內(nèi)，公園2008也出現(xiàn)7000元/平米以內(nèi)特價房，估計2009年還會便宜些。

　　朝青板塊最低降至2007年年中水平

　　被訪者：馮軍

　　今年36歲，就職于北京一家國企，年薪15萬元左右。2007年7月，為了改善居住條件，馮軍看中了位于朝陽區(qū)姚家園的金隅鳳麟洲，以12600元/平米購買了一套120平米的三居室。隨后，他一直在關(guān)注朝青板塊的房價變化。

　　預(yù)測：2009年，在一些主力項目降價的帶動下，朝青板塊價格會有一定的下跌空間，但不會跌破2007年年中的水平，12500-13000元/平米是比較合理的價位。

　　分析：目前，該板塊一些項目的價格已經(jīng)出現(xiàn)了松動，青年工社推出低價loft，折合每層均價僅7000元/平米，潤楓水上新的一期改推毛坯房，均價由原來的精裝18500元/平米，變成了毛坯13600元/平米。所以2009年區(qū)域整體應(yīng)該還會有一定的下調(diào)。不過，由于地鐵6號線將要開通，商業(yè)配套也漸趨完善，區(qū)域價格不會大幅下跌。

　　2　開發(fā)商陣營

　　開發(fā)商們都對自己熟悉的區(qū)域給出了預(yù)測。他們的觀點分歧較大，有人認(rèn)為今年房價將與去年持平，個別產(chǎn)品還將穩(wěn)中有升，而有人認(rèn)為，今年還有20%的下降空間，個別項目會達(dá)到2006年平均水平。

　　西部區(qū)域?qū)⑴c去年10月持平

　　被訪者：遇繡峰(億城集團(tuán)品牌營銷中心總經(jīng)理，該公司旗下項目有萬城華府、西山華府等)

　　預(yù)測：海淀等西部區(qū)域價格將與2008年10月后的價格持平，不會出現(xiàn)大的波動。

　　分析：目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)新開大盤主導(dǎo)局面，而這些樓盤均在2008年時或調(diào)整了價格，或低價入市，如龍湖的唐寧ONE，其低價格入市的特點非常明顯，銷售狀況也趨于穩(wěn)定，加上西部樓盤一直不太充足，基于對供求的預(yù)期，御園、西山華府等大盤都會放緩銷售預(yù)期，穩(wěn)定價格。

　　當(dāng)然，西邊也不會沒有調(diào)整價格的樓盤，如橡樹灣、領(lǐng)袖新硅谷等，去年進(jìn)行了調(diào)整，不排除今年還會有促銷的可能，但是這些盤已是收尾階段，總量不大不足以影響區(qū)域的總體價格。

　　北部房價將與2008年相當(dāng)

　　被訪者：肖勁(遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場總經(jīng)理)

　　預(yù)測：北部樓盤價格將與2008年持平，穩(wěn)中略有調(diào)整。

　　分析：目前北部和西部的樓市應(yīng)該是各個區(qū)域中最樂觀的。和西部類似，北部樓盤供應(yīng)量比較少了，今年北四環(huán)外的相當(dāng)多樓盤都在處理尾盤，2009年難以形成規(guī)模供應(yīng)，北五環(huán)沿線是降價現(xiàn)象比較明顯的區(qū)域，價格在2008年底已經(jīng)回歸到2007年大漲前的時期，2009年再大幅下調(diào)的空間不大，將會繼續(xù)保持穩(wěn)定狀態(tài)。

　　東四環(huán)沿線在去年基礎(chǔ)上略降

　　被訪者：高宏標(biāo)(金都杭城總經(jīng)理)

　　預(yù)測：下行空間不大，在2008年水平上略有下調(diào)，然后在下半年好轉(zhuǎn)。

　　分析：東四環(huán)沿線已經(jīng)集中出現(xiàn)了一批價格很低的房源，如珠江帝景、首城國際都推出了低價房源，受到市場的追捧，部分開發(fā)商已表示出要將價格略微上調(diào)。

　　總體而言，2009年東四環(huán)區(qū)域主流樓盤會以較高的性價比繼續(xù)吸引關(guān)注度，即使不再調(diào)整價格，這個優(yōu)勢也比其他區(qū)域明顯，開發(fā)商不會輕易變動了。

　　今年還有20%的下降空間

　　被訪者：張曉東(中新集團(tuán)(北京)公司董事長)

　　預(yù)測：2009年北京樓市房價仍處于下降通道，部分項目還有20%的下降空間，相當(dāng)于2007年年初水平。

　　分析：北京房價還沒有進(jìn)入普降通道。從目前樓市的表現(xiàn)來看，不存在堅挺的理由。上海、深圳的房價都出現(xiàn)了較大幅度的下降，北京也會有這樣一個過程。

　　初步預(yù)計，北京房價還有20%的下降空間。目前，北京樓市的市場層面并不好，持續(xù)高價的房子肯定是有價無市，市場的客觀購買需求暫時不會釋放。據(jù)了解，東部某項目因堅持2007年上漲后的高房價，下半年只銷售了2套。

　　個別項目會達(dá)2006年水平

　　被訪者：黃璽慶(北京萬年基業(yè)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理)

　　預(yù)測：2009年北京樓市房價相當(dāng)于2006年平均價格，個別項目會達(dá)到2006年下半年價格。

　　分析：按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律來看，今年房價還會下降。任何事物都有陰陽對稱的兩個方面，白天有多長，晚上也就有多長。同樣，房價持續(xù)上漲了幾年，也會持續(xù)下降幾年。北京房價實際上是從2005年開始上漲，如果按照2008年為其下降開始，那么2009年還處于下降通道中。

　　此外，中國經(jīng)濟(jì)離不開世界經(jīng)濟(jì)，2009年3月是世界經(jīng)濟(jì)最黑暗的時候，中國經(jīng)濟(jì)也不能獨善其身。中國房價也或多或少受到世界經(jīng)濟(jì)的影響。

　　今年房價相當(dāng)于2007年初

　　被訪者：陳艷萍(保利北京公司營銷總監(jiān))

　　預(yù)測：今年房價相當(dāng)于2007年初水平。

　　分析：今年樓盤價格仍會出現(xiàn)有升有降的情況。樓盤因其品質(zhì)或價格制定策略的變化，會出現(xiàn)個盤的此起彼伏的局面。開發(fā)商出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰大潮，實力不強的開發(fā)商將會逐漸退出地產(chǎn)行業(yè)，有的開發(fā)商甚至?xí)�被市場淘汰出局。大品牌開發(fā)競爭力體現(xiàn)得更為全面。

　　要打價格戰(zhàn)再跌20%-30%

　　被訪者：宋翔華(北京華僑城營銷總監(jiān))

　　預(yù)測：今年仍維持下跌趨勢，價格比去年降25%-30%，與2007年初水平相當(dāng)，基本達(dá)到購房者的意愿價格區(qū)間。

　　分析：首先是經(jīng)濟(jì)環(huán)境，2009年經(jīng)濟(jì)形勢依然不樂觀，購買力下降，購房者購房意愿降低。其次是2008年項目普遍銷售不好，2009年承擔(dān)更大壓力，所以今年要大打價格戰(zhàn)。

　　東部高端別墅價格穩(wěn)中有升

　　被訪者：黃其森(泰禾集團(tuán)董事長)

　　預(yù)測：普通住宅出現(xiàn)僵局，高端項目繼續(xù)堅挺。

　　分析：2009年，東部五環(huán)沿線及通州的普通住宅會出現(xiàn)僵局，一方面是因為部分樓盤價格上漲過快，另一方面是因為多個保障房在東部推出，一些低價普宅沒有出現(xiàn)較好的銷量。與普通住宅市場滯銷僵局不同，2008年的北京東部別墅市場一直表現(xiàn)堅挺，銷售量和價格都穩(wěn)步攀升。今年，別墅市場的價格還會呈現(xiàn)上升趨勢，別墅“限地令”促使別墅供應(yīng)量進(jìn)一步萎縮，目前在售的一批別墅清盤后，北京的別墅將在一定的時間內(nèi)面臨空白期。

　　具體到區(qū)域，CBD區(qū)域的別墅發(fā)展前景仍然可期。2009年，CCTV和BTV兩大電視傳媒巨頭將東遷至CBD商圈，傳媒產(chǎn)業(yè)整體東遷將為CBD區(qū)域帶來新的活力。新貴階層置業(yè)別墅最便捷之處，無疑也在地理位置適宜的京東板塊。

　　3　業(yè)內(nèi)人士陣營

　　樂觀的人士認(rèn)為，今年房價可能不會再跌了，建議想買房的人可以出手了；悲觀的人士卻認(rèn)為，房價還會下降，至少10%以上，會接近2006年底水平。

　　降15%-20%，與2006年底接近

　　被訪者：馮科(北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任)

　　預(yù)測：比當(dāng)前房價大概下降15%—20%，是比較合理的價格，這個價格約與2006年底的價格相近。

　　分析：2009年，全國房價會整體下降，雖然各個城市的情況不同，但平均值肯定會下降。北京明年也會下降，我認(rèn)為四環(huán)外、郊區(qū)燕郊等地，價格下降的幅度會比四環(huán)內(nèi)明顯。

　　房價或?qū)⒒芈?0%左右

　　被訪者：文國慶(和訊首席分析師)

　　預(yù)測：相比2008年12月，房價可能回落10%左右，與2007年中期水平相近。

　　分析：很多買房人認(rèn)為房價應(yīng)該下跌20%-25%，但可能不會到那個程度。現(xiàn)在政府的貨幣政策開始放松，希望房地產(chǎn)市場恢復(fù)正常，這樣股市也會上去。2009年的第一季度，中國股市可能會有一個明顯的漲勢，股價上漲50%左右，房子就會賣得比較好，如果股市持續(xù)上漲半年，在房子的銷售上也會有所體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的交易兼并將會被打破。

　　離底不遠(yuǎn)了，可以考慮買了

　　被訪者：顧云昌(中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長)

　　預(yù)測：綜合算來，目前的房價相對合理。

　　分析：根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)推算，2007年，北京的房價上漲了20%左右，2008年沒有上漲。簡單地計算，這兩年平均每年上漲10%左右。這個數(shù)字與收入漲幅差不多持平，2007年北京市平均收入上漲了10%以上，2008年上漲了7%以上，這樣綜合算來，房價相對合理。中國的房價跟整個經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系很密切，政府不可能看著房價超跌，會出臺相應(yīng)的政策來恢復(fù)市場信心，所以從現(xiàn)在的國內(nèi)形勢和國際形勢來看，我認(rèn)為房價回歸得差不多了，離底不遠(yuǎn)了，購房人可以考慮買房了。

　　理性一點或能等到2006年水平

　　被訪者：沈明高(《財經(jīng)》首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)

　　預(yù)測：今年能回到2006年底或2007年初的水平。

　　分析：市場在信心不足時，房價可能會有過度反應(yīng)，也許會出現(xiàn)超跌。具體要看政策如何來調(diào)控市場，我認(rèn)為房價比去年最高時下調(diào)15%-30%，比較接近購買力水平。另外，房價調(diào)整的深度也要看開發(fā)商的流動性，開發(fā)商的資金如果比較寬裕，房價下調(diào)的幅度就會小一些。目前為止，北京還沒看到恐慌性拋盤的情況，說明開發(fā)商還是能夠扛得住的。如果大眾消費者理性一點出手，能等到房價回歸至2006年底或2007年初的水平。

　　今年房價可能不會再跌了

　　被訪者：張元端(中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長)

　　預(yù)測：今年可能止跌回升。

　　分析：周期波動是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中常見的現(xiàn)象，它表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)周而復(fù)始地由擴(kuò)張到緊縮的不斷循環(huán)運動。周期波動可細(xì)分為復(fù)蘇、繁榮(波峰)、衰退、蕭條(波谷)四個階段，2009年的房地產(chǎn)市場接近于第四階段：蕭條(波谷)。主要特征是：交易量持續(xù)減少，價格跌勢繼續(xù)，但房價又可能將在這一階段止跌回升。中國經(jīng)濟(jì)周期波動總體上已呈現(xiàn)出一種峰位降低、谷位上升、波幅縮小的“微波化”的新態(tài)勢。目前，通過調(diào)控，一些城市的房價從漲幅過大到理性回歸，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的“微波化”來說是2009年市場一個利好。

　　上半年不降，下半年反彈

　　被訪者：朱中一(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長)

　　預(yù)測：2009年上半年房地產(chǎn)市場還是挺難的，交易很難回暖，下半年如果政策效果發(fā)揮得好，有可能反彈。

　　分析：北京房價的變化取決于區(qū)域，二環(huán)內(nèi)住宅降價的可能較小，降價比較大的為五環(huán)以外，這些區(qū)域的產(chǎn)品2007年瘋狂跟漲，此番降價，這些離主城區(qū)相對邊緣的區(qū)域降幅自然會大一些。但總體看來，北京的房價上半年不會大幅降價。如果下半年政策效果發(fā)揮得好，房價有反彈的可能。(記者 張學(xué)冬 張家齊　楊娟娟 吳海花 李宛霖 張曉玲)