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看來,受到成交大幅下降困擾的不僅僅是住宅,廣州2008年商用物業(yè)陷入了同樣的境地!
統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,2008年,廣州一手寫字樓成交面積僅為41.52萬平方米,創(chuàng)下了2005年來的四年新低,比2007年總成交大幅下降了47%;商鋪方面,成交面積為65.26萬平方米,也是近3年的新低,總成交也比2007年下降了17%。
寫字樓:
成交面積大降,均價(jià)反升
廣州的寫字樓市場基本上走著和住宅一樣的曲線。從2004年開始,廣州的寫字樓成交面積開始大幅增加,到了2007年,更是達(dá)到了歷史高峰的78.91萬平方米。但受到全球金融危機(jī)的影響,加上房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入新一輪調(diào)整,2008年一手寫字樓的成交也受到了嚴(yán)重打擊,全年的成交面積同比降幅近五成。即使有資金鏈條緊張開發(fā)商將部分優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)以較實(shí)惠的價(jià)格出售,依然沒能拉動(dòng)寫字樓的整體成交。
展望后市,廣州的寫字樓買賣依然不容樂觀。一方面,廣州的寫字樓市場投資風(fēng)險(xiǎn)較高:保利地產(chǎn)代理有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示,廣州的寫字樓空置率為16.5%,而且仍在上升,在13個(gè)亞洲大都市中,這個(gè)水平僅次于馬來西亞首都吉隆坡的17%;與上海、北京相比,廣州高級(jí)寫字樓的租金水平一般只有它們的30%-40%,廣州寫字樓的租金水平在過去幾年雖有增長,但持續(xù)上漲乏力,特別是未來競爭日益激烈的情況下更是捉襟見肘。對(duì)投資者來說,廣州寫字樓缺乏投資吸引力。此外,包括廣州在內(nèi)的珠三角企業(yè)受本次經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響比較大,企業(yè)都在控制成本支出,寫字樓需求難以出現(xiàn)大幅反彈的狀況。
和一手住宅一樣,一手寫字樓的成交均價(jià)并沒有隨成交面積同步下滑。在2007年均價(jià)大增39%的基礎(chǔ)上,2008年均價(jià)再次上升3%,達(dá)到了歷史新高的12116元/平方米。當(dāng)中的主要原因,是2008年市場有更多甲級(jí)寫字樓出售,其售價(jià)相對(duì)較高,進(jìn)而拉動(dòng)了整體價(jià)格的上升。
商鋪:
成交面積、均價(jià)同降
2008年,廣州商鋪的成交面積為65.26萬平方米。其實(shí),這一成交面積比較正常。2005年及以前,商鋪市場的年均交易面積基本保持在50萬平方米左右。到了2006年、2007年,隨著資金流動(dòng)性的加大,更多資金流入商鋪市場,才導(dǎo)致了年均交易面積一下子放大到80萬平方米左右,增幅超過了60%。2008年成交面積同比下降17%,可以看作是商鋪市場理性的回歸。
2003-2006年期間,商鋪市場一直處于供過于求的發(fā)展階段;伴隨著“黃金時(shí)期”的到來,2007年商鋪市場出現(xiàn)少有的供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。由于供應(yīng)下跌的幅度明顯大于成交,2008年商鋪價(jià)格下調(diào)壓力小。但2008年廣州一手商鋪的成交均價(jià)為10737元/平方米,同比下降4%,主要原因就是10月份由于特殊的原因,出現(xiàn)了3625元/平方米這樣的超低成交均價(jià),導(dǎo)致全年的成交均價(jià)下降,扣除這一個(gè)月的成交,廣州一手商鋪成交均價(jià)同比其實(shí)出現(xiàn)增長。
對(duì)比近幾年來廣州商鋪成交均價(jià),除2004年的價(jià)格變動(dòng)比較大(同比上漲29.9%)之外,其他年份的波動(dòng)幅度基本接近或小于10%,商鋪市場的價(jià)格基本保持穩(wěn)定,主要原因,廣州商鋪以社區(qū)鋪、專業(yè)市場為主,以經(jīng)營內(nèi)需商品為主,受全球經(jīng)濟(jì)的影響相對(duì)較小?梢灶A(yù)計(jì),商鋪成交均價(jià)未來依然會(huì)維持比較平穩(wěn)的走勢(shì)。
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