昨日,國(guó)際地產(chǎn)投行仲量聯(lián)行發(fā)布2008年第四季度北京商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告。報(bào)告顯示房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在年底交投清冷,北京全年地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)總額為41億美元,同比降低18.3%,其中,外資并購(gòu)全年總額同比降低74%(受金融危機(jī)加深影響,第四季度北京市場(chǎng)未出現(xiàn)任何外資收購(gòu)案例)。記者同時(shí)了解到,這一情況并非北京獨(dú)有,仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)的其他一線城市上海、廣州、深圳等也都出現(xiàn)了外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)交投量同比大幅下挫的現(xiàn)象。

　　國(guó)際投行離場(chǎng)觀望跡象明顯

　　受美國(guó)金融海嘯的牽連,自顧不暇的國(guó)際投行開(kāi)始大規(guī)模撤離中國(guó)市場(chǎng)。自2008年下半年以來(lái),不斷有外資套現(xiàn)在華物業(yè)的消息傳出。如果再聯(lián)系到全球嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)使得國(guó)內(nèi)一線城市物業(yè)價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始大幅下跌,這一數(shù)據(jù)足以引起人們對(duì)外資抽離可能對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊的憂慮。

　　仲量聯(lián)行北京研究部主管馬安平確認(rèn)了這一趨勢(shì)的存在,他表示外資確實(shí)認(rèn)為現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高,有離場(chǎng)觀望的情況。但是,他認(rèn)為隨著2008年歲末商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)的走低,預(yù)計(jì)2009年投資市場(chǎng)將重新趨于活躍,“我們預(yù)計(jì)各個(gè)物業(yè)類(lèi)別的售價(jià)將會(huì)普遍下跌15%-20%。”這樣一來(lái),買(mǎi)賣(mài)雙方的預(yù)期差距將被拉近,市場(chǎng)的交易量重新回升。

　　馬安平說(shuō):“首先,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)大幅下跌的全球樓市來(lái)說(shuō),仍具有非常的吸引力,同時(shí),政府警惕外資抽離的現(xiàn)象,監(jiān)管環(huán)節(jié)嚴(yán)格,因此,資金撤離不會(huì)像市場(chǎng)所擔(dān)心的那樣嚴(yán)重；其次,樓市交易量下降并不絕對(duì)是資金在逃離,也有可能是外資在考慮一些短期的投資項(xiàng)目,這是在弱市中的謹(jǐn)慎的投資方式；另外,但由于一些基金在2007年度進(jìn)行募集,按照合約規(guī)定必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成投資,所以可以預(yù)期在2009年上半年會(huì)有部分外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

　　今年地產(chǎn)外資并購(gòu)有望回暖

　　仲量聯(lián)行報(bào)告預(yù)計(jì)2009年一線城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將得到市場(chǎng)和政策層面的支撐。報(bào)告認(rèn)為,在過(guò)去幾年中,為追求更高的回報(bào)率同時(shí)避開(kāi)一線城市資產(chǎn)的高價(jià),投資者紛紛轉(zhuǎn)向二三線城市,然而,嚴(yán)峻的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)使得一線城市物業(yè)價(jià)格已開(kāi)始大幅下跌,從而為投資者帶來(lái)新的投資機(jī)會(huì),并且隨著監(jiān)管限制的放寬,以及買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)價(jià)格預(yù)期的調(diào)整,可以預(yù)見(jiàn)2009年外資收購(gòu)活動(dòng)將會(huì)重新興起,而此外,隨著信貸限制的放松,2009年人民幣貸款也有望變得相對(duì)容易。

　　仲量聯(lián)行還表示,目前引入房地產(chǎn)投資信托基金以及放寬對(duì)保險(xiǎn)公司直接投資于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制這兩項(xiàng)方案正在審議之中,這些政策的最終出臺(tái)可能使2009年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的發(fā)展格局發(fā)生根本性的變化。

　　據(jù)介紹,房地產(chǎn)投資信托基金的引入,不僅將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主/營(yíng)運(yùn)商提供一個(gè)新的融資渠道,同時(shí)也能使更多的個(gè)人和企業(yè)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。“目前保險(xiǎn)公司成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要投資商的勢(shì)頭已初露端倪,它們對(duì)投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱切希望,將有可能為商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)售價(jià)提供進(jìn)一步的支撐。”仲量聯(lián)行北京分公司董事總經(jīng)理張瑩表示。(記者 楊小亮）