2月,上海市商品住宅成交78.76萬(wàn)平方米,比1月48.81萬(wàn)平方米增加61%。這一數(shù)字與2006年和2008年同期相比都增幅明顯,分別上漲26.91%和129.09%,與2007年基本持平。

　　借此數(shù)據(jù),以開(kāi)發(fā)商為代表的賣(mài)方開(kāi)始集體唱多,“樓市開(kāi)始回暖”。

　　但各種渠道的數(shù)據(jù)都顯示,開(kāi)發(fā)商今年存貨的壓力創(chuàng)下歷史新高。集體唱多,本意或是為了清貨。正如近日易居(中國(guó))董事局主席周忻透露,多數(shù)開(kāi)發(fā)商比往年提前近一個(gè)月啟動(dòng)了全年?duì)I銷(xiāo)攻堅(jiān)�！澳壳暗貎r(jià)比高峰時(shí)跌了至少一半,但房?jī)r(jià)沒(méi)有跌這么多,盡快清貨回籠資金抄底土地比捂盤(pán)劃算多了�！�

　　存貨重壓

　　周忻是在《中國(guó)房地產(chǎn)2008年年鑒》新書(shū)首發(fā)儀式上說(shuō)了這番話(huà),“今年大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售存貨、回籠資金壓力都很大,盡管信貸有所松動(dòng),但今年房地產(chǎn)公司的主要資金來(lái)源依然是銷(xiāo)售回籠,首要任務(wù)就是清貨,其次才是展開(kāi)其他融資嘗試�！�

　　進(jìn)入2月,全國(guó)大中型城市除蘇州成交量出現(xiàn)明顯下降外,其他城市則保持相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng),個(gè)別出現(xiàn)較大幅度的上揚(yáng),環(huán)比增幅達(dá)到20%-50%之間。上海市場(chǎng)表面回暖表現(xiàn)更為明顯。易居中國(guó)·CRIC系統(tǒng)顯示,2月上海共成交豪宅(均價(jià)3萬(wàn)/平方米以上)83套15074平方米,成交面積環(huán)比上漲45%,同比上升72%;據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示,2月上海市二手房成交量較1月份有明顯放量跡象,增長(zhǎng)近1倍左右。這成為開(kāi)發(fā)商們集體唱多的背景。

　　但仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn),基于成交量回升的“回暖”論調(diào)并不站得住。首先是開(kāi)發(fā)商降價(jià)帶來(lái)銷(xiāo)量上升。上海佑威數(shù)據(jù)顯示,2月全市商品住宅成交均價(jià)為12141元/平方米,相比1月出現(xiàn)了明顯的下跌,跌幅為13.94%。

　　其次,在約六成成交增量的背后是高達(dá)2.5倍的供應(yīng)暴增做鋪墊。2月上海全市商品住宅新增供應(yīng)面積為53.83萬(wàn)平方米,比1月增加了248.41%。

　　另一個(gè)常識(shí)是,去年2月恰是春節(jié)期間,與今年春節(jié)后的2月成交量并不具有可比性。

　　土地低價(jià)誘惑

　　“年后,我們跑了很多地方,與開(kāi)發(fā)商高層溝通,不少去年對(duì)拿地只字不提的企業(yè),也開(kāi)始計(jì)劃今年要拿一些土地,只要有'好東西’,很感興趣�！敝苄锰寡�,拿地的話(huà)題,在有些開(kāi)發(fā)商口中是一年多來(lái)首次被認(rèn)真提起。

　　同時(shí),地方政府下調(diào)出讓價(jià)格后土地供應(yīng)的明顯放量,也為房企新增土儲(chǔ)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心對(duì)北京、上海、廣州等20個(gè)重點(diǎn)城市的土地招拍掛市場(chǎng)進(jìn)行周度監(jiān)測(cè)顯示,近期各地土地推出和成交量成倍放大。上周,全國(guó)20個(gè)大中城市中,北京、天津、杭州、無(wú)錫等12個(gè)城市共推出土地96宗,推出土地面積多達(dá)298.2萬(wàn)平方米。其中,杭州和無(wú)錫開(kāi)始放量推地,杭州推出20宗土地,環(huán)比增加186%,推出土地面積64萬(wàn)平方米,環(huán)比增加167%。成交量也出現(xiàn)放大。上周,20個(gè)大中城市中,北京、天津、上海等12個(gè)城市共成交土地107宗,成交土地面積達(dá)到574萬(wàn)平方米。

　　周忻表示,權(quán)衡下來(lái)可以發(fā)現(xiàn),與市場(chǎng)上低價(jià)購(gòu)地的時(shí)機(jī)相比,捂盤(pán)并不可取。他表示,某地塊出讓價(jià)格,若以樓板價(jià)1萬(wàn)元/平方米為標(biāo)準(zhǔn),在過(guò)去市場(chǎng)高峰時(shí)可能會(huì)競(jìng)到2萬(wàn)元/平方米出讓,如今出讓底價(jià)會(huì)下調(diào)至8500元/平方米左右,且多半底價(jià)出讓。

　　兩相比較,今年低價(jià)購(gòu)地的誘惑盡顯。但關(guān)鍵是,手頭并無(wú)多少現(xiàn)金的開(kāi)發(fā)商,首先需要盡快清貨,回籠資金,才能在土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)及時(shí)抓住。

　　“現(xiàn)在已不是談過(guò)冬的時(shí)候了,很多大企業(yè)如富力、恒大等,在思考的是重新起步抓住新一輪機(jī)遇的問(wèn)題,并已悄然行動(dòng)�！敝苄猛嘎丁�

　　不過(guò),去年一年的滯銷(xiāo)房源加上今年計(jì)劃新增量,存量依然是今年開(kāi)發(fā)商最大的壓力,銷(xiāo)售是最大任務(wù)。

　　洲聯(lián)集團(tuán)提醒,連續(xù)數(shù)周的銷(xiāo)量升溫讓開(kāi)發(fā)商們似乎看到了樓市的春天,部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始延遲新樓盤(pán)的推出,以獲取更大利益。這本無(wú)可厚非,但值得指出的是,如今成交量穩(wěn)步攀升主要得益于樓價(jià)整體價(jià)格的下滑,如果失去這一前提,后市發(fā)展或許不容樂(lè)觀(guān)。