留心房地產(chǎn)市場(chǎng)的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，“樓市回暖”、“樓市小陽(yáng)春”、“要買趕緊買，您不買一會(huì)兒別的客戶就來(lái)交錢了”等成了很多售樓小姐口中最常用的說(shuō)辭。那么，北京樓市到底成交情況如何？是不是所有的樓盤都開(kāi)始熱銷？樓市是否真的出現(xiàn)了回暖？這種回暖是短期的還是見(jiàn)底反轉(zhuǎn)？買房人該不該出手買房……針對(duì)這些購(gòu)房人和社會(huì)各界最關(guān)心的問(wèn)題，記者近日對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查和采訪。

　　2月期房商品住宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng)183%

　　“真的沒(méi)有想到，好像一夜之間，這房子就又賣得火了�！焙５砬搴拥貐^(qū)上林溪銷售人員張小姐告訴記者。她介紹，與去年年底相比，現(xiàn)在的看房人多了許多，“平時(shí)都有幾十組客戶來(lái)看房，到周末，基本上都是100組以上的看房人。”

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)2月的北京樓市成交數(shù)據(jù)似乎也印證了張小姐所言，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2月北京樓市成交量明顯回升：除去經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房等政策性保障住房，期房商品住房成交5865套，成交面積為637138平方米，環(huán)比上月成交套數(shù)和面積分別增長(zhǎng)了24%、36%，而同比2008年2月，則分別增長(zhǎng)了183%、186%，而值得注意的是：現(xiàn)房住宅成交1719套，成交面積為230277平方米，環(huán)比上月增幅為38%和49%、同比去年2月增幅高達(dá)210%和197%。

　　不是每個(gè)樓盤都“回暖”

　　不過(guò)在調(diào)查中記者也發(fā)現(xiàn)，并不是每個(gè)在售樓盤都得以“回暖”。銷售比較好的樓盤基本可分為以下三類：低價(jià)開(kāi)盤、房?jī)r(jià)比周邊項(xiàng)目有明顯下調(diào)和同一區(qū)域、同等價(jià)位里性價(jià)比最高的樓盤。

　　第一類，低價(jià)開(kāi)盤贏得熱銷的典型樓盤是首城國(guó)際、遠(yuǎn)洋沁山水、上林溪、萬(wàn)恒國(guó)際中心、麒麟社等新盤。以上林溪為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，位于清河小營(yíng)區(qū)域的該樓盤開(kāi)盤均價(jià)為10500元/平方米，但通過(guò)優(yōu)惠折扣，實(shí)際成交價(jià)格為9500元-9800元/平方米，比周邊在售的橡樹(shù)灣13000元/平方米的價(jià)格便宜了20%以上。第二類下調(diào)房?jī)r(jià)，以降價(jià)換回成交量的樓盤。相對(duì)第一類，這類樓盤要多得多。房山綠城百合花園通過(guò)9.2折在上周周末兩天便銷售了10多套房子。第三類樓盤便是同一個(gè)區(qū)域內(nèi)相同售價(jià)但性價(jià)比卻相對(duì)高的樓盤。如西四環(huán)大成郡，雖然該地區(qū)樓盤如萬(wàn)科紫臺(tái)等的售價(jià)經(jīng)過(guò)調(diào)整，基本都下調(diào)到了16000元/平方米左右，但是大成郡因?yàn)槊芏鹊�，且住宅都為六到九層的小板樓，和周邊在售樓盤高層、高密度明顯不同，因此也得到了當(dāng)?shù)馗纳菩唾?gòu)房人的青睞。

　　樓市是短期回暖還是見(jiàn)底反轉(zhuǎn)

　　隨著北京樓市成交量的上升，部分低價(jià)開(kāi)盤或者降價(jià)銷售的樓盤開(kāi)始小幅提價(jià)，一時(shí)間“樓市到底有沒(méi)有見(jiàn)底？是不是見(jiàn)底反彈了？”“是不是樓市從此要上調(diào)了？”成了購(gòu)房人和社會(huì)各界談?wù)撟疃嗟脑掝}。記者通過(guò)采訪發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分為兩種不同看法。

　　以中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰為代表的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眼下的“回暖”只是“短期的回暖”，將“始于一季度，終于一季度，從二季度開(kāi)始，市場(chǎng)因?yàn)楦鞣N因素將面臨再次回調(diào)”。對(duì)于近期樓市的“小陽(yáng)春”的持續(xù)，李文杰等人堅(jiān)定地認(rèn)為，“是2008年年初以來(lái)觀望的客戶積累的需求在政策利好、開(kāi)發(fā)商降價(jià)、股市短期升高、一季度銀行放款房貸、購(gòu)房人對(duì)4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的憧憬等利好因素作用下的集中爆發(fā)�！钡�二季度，受到金融機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)的信貸額度收緊，及銀監(jiān)會(huì)將嚴(yán)控二套放貸放松，預(yù)計(jì)個(gè)貸將重新收緊；3-4月各公司年報(bào)的陸續(xù)出臺(tái)，利潤(rùn)下滑甚至虧損可能會(huì)加劇投資人對(duì)2009年的購(gòu)買力需求的擔(dān)心等因素，將可能再次造成成交量的回落。

　　另一方面，以季滿如、潘石屹等人為代表的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為“北京樓市已經(jīng)到了底并開(kāi)始緩慢回升”。潘石屹一再?gòu)?qiáng)調(diào)，“不算別的優(yōu)惠稅費(fèi)政策，從去年到現(xiàn)在，央行利率已經(jīng)降了多少次了？！”而季滿如則表示，“那些降價(jià)的項(xiàng)目肯定要開(kāi)始回升，高價(jià)項(xiàng)目也會(huì)在成交量的吸引力下，下調(diào)降價(jià)以換取成交量，如果政府不再出臺(tái)新的樓市緊縮政策，樓市會(huì)緩慢開(kāi)始上升。”

　　對(duì)此，北京大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)等多位從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的學(xué)者建議購(gòu)房人，“購(gòu)房人可以根據(jù)自己情況，出手購(gòu)買符合自己購(gòu)房需求、且房?jī)r(jià)相對(duì)合理的房子，畢竟樓市最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，期待降價(jià)的樓盤再往下降很多也不理性。”來(lái)自北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的消息顯示，下月8日舉辦的國(guó)貿(mào)四季房展上，將有23個(gè)樓盤集體促銷，據(jù)透露有樓盤活動(dòng)期間將降價(jià)4000元/平方米促銷。