前日,深圳市國土房產(chǎn)局網(wǎng)站公布了2008深圳房地產(chǎn)市場分析報告。雖然去年的狀況不佳,但對于當前和近期的深圳樓市,官方還是表露出樂觀態(tài)度,認為深圳在國內率先走出低谷,并促進本市宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定運行的趨勢已基本形成。

　　該報告由深圳市國土房產(chǎn)局下屬的深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒撰寫。談到對當前和后市的展望,王鋒表示,在國際金融危機沖擊下,全球實體經(jīng)濟增速出現(xiàn)一定幅度下滑,目前,這場金融危機的消極作用尚未見底,對實體經(jīng)濟的影響仍有可能進一步加深,其不利后果可能會進一步顯現(xiàn)。因此,2009年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展還存在不確定因素。但是,基于諸多促進市場回升積極因素的存在,深圳房地產(chǎn)市場在國內率先走出低谷,并促進本市宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定運行的趨勢已基本形成。

　　王鋒認為,隨著國家房地產(chǎn)政策的繼續(xù)調整,以及深圳貫徹落實國家調控政策具體措施的出臺,深圳房地產(chǎn)市場將走出當前的調整態(tài)勢,步入穩(wěn)定發(fā)展期。

　　◎解析

　　市場回升三大原因

　　王鋒對數(shù)據(jù)進行解讀和分析時表示,近期成交量回升的主要原因在于,刺激內需政策的陸續(xù)出臺鼓舞了房地產(chǎn)市場的消費信心,在這些政策措施的累積作用下,國際金融危機對我國實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展的不樂觀預期得到一定緩解。

　　其次,深圳房地產(chǎn)市場在全國調整最早、調整幅度最大,交易回升符合市場運行規(guī)律。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析,全國房地產(chǎn)市場從2008年6月份才開始出現(xiàn)調整,除銷售量有所下降外,目前全國住房平均銷售價格仍處于上升渠道。因此,深圳房地產(chǎn)市場調整比全國早了近一年,調整的幅度也最深。深圳市房地產(chǎn)市場長期、深幅調整在一定程度上緩和了居民對市場還將繼續(xù)回落和下調的預期,以前累積的市場剛性需求部分得以釋放。

　　另外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應政策調整和市場變化主動降價,對近期市場回暖也起到一定的促進作用。由于對今后市場前景預期判斷不明,為了在年底回籠資金、完成預定任務和改善業(yè)績,開發(fā)商在政策調整之前主要以特價房、打折和贈送等手段變相降價。隨著一系列市場政策的出臺,近一段時間,深圳市部分發(fā)展商采取直接降價的方式以刺激銷售量,對交易的回升起到一定促進作用。

　　2008年樓市情況�＋�

　　商品房空置面積激增50%

　　報告披露,2008年,深圳房地產(chǎn)投資小幅下降,商品房建設規(guī)模有所減小。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資440.49億元,同比下降4.46%；商品房施工面積3276.3萬平方米,同比增加3.65%,但是竣工面積629.73萬平方米,同比下降0.12%。商品房新開工面積752.6萬平方米,同比下降14.13%；商品房空置面積231.58萬平方米,同比增加51.7%,幅度較大。

　　新建商品房批準預售面積在去年有所增加,住房供應相對較為充足。2008年,全市新建商品房批準預售面積778.54萬平方米,同比去年增加20.48%。住宅供應仍然集中在特區(qū)外,特區(qū)外商品住宅批準預售面積476.43萬平方米,占全市住宅批準預售面積的71.49%,相對2006、2007年的62.36%、68.51%,特區(qū)外供應所占比重逐年加大。

　　全市去年批準預售的90平方米以下住宅為46484套,占全市規(guī)模的比重為67.55%,相對2006、2007年的46.87%、57.04%,普通住房供應的主體地位得到較為充分的體現(xiàn)。截至2008年末,全市住宅累計可售規(guī)模為491.34萬平方米,住宅供應相對較為充足。

　　期房銷售面積同比降25%

　　去年全年的商品房銷售業(yè)績不容樂觀。2008年,全市新建商品房銷售面積總計有466.7萬平方米。其中,期房銷售面積417.7萬平方米,同比去年下降24.77%,比2006年下降47.64%；現(xiàn)房銷售面積為49萬平方米。全市商品住宅銷售面積總計為413.65萬平方米,其中期房銷售面積為389.26萬平方米,同比去年下降22.21%,比2006年下降44.85%；現(xiàn)房銷售面積為24.39萬平方米。

　　期房銷售中,辦公樓銷售面積4.88萬平方米,同比去年下降76.64%,比2006年下降87.25%；商業(yè)用房銷售面積17.9萬平方米,同比去年下降41.57%,比2006年下降61.92%。

　　2008年各月住宅(期房)交易規(guī)模較小,1—11月,月度銷售規(guī)模均不超過40萬平方米,12月銷售面積78.78萬平方米,增幅較大。

　　二手房交易大降六成

　　2008年,二手住房交易面積350.93萬平方米,比2007年下降60.33%,比2006年下降52.24%。二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為0.9:1,與2006、2007的1.05:1、1.86:1相比,二手住房交易面積出現(xiàn)較大幅度下降。2008年各月二手住房交易規(guī)模較小,均低于40萬平方米,只有12月份交易面積為41.23萬平方米,交易量出現(xiàn)小幅回升。

　　最后兩月成交翻番

　　低迷的市場終于在去年11月迎來轉機。根據(jù)商品住房備案登記數(shù)據(jù),2008年11月,深圳市新建商品住房交易小幅上升,成交面積和套數(shù)分別達到35.8萬平方米和3625套。若按照簽訂商品住房預售合同的數(shù)據(jù)來看,11月份的成交面積和套數(shù)分別達到59萬平方米和6430套,幾乎超出1—10月份平均水平1倍以上。12月份,按照備案登記數(shù)據(jù),交易規(guī)模出現(xiàn)較大幅度上升,成交面積和套數(shù)分別達到78.78萬平方米和8673套,超出1—10月份平均水平2倍以上。(記者/盧先兵)