經過一年多的調整,廣州樓市在今年一季度出現顯著回暖。有分析指出,這是2008年以來積壓的置業需求在新的政策環境、房價格局、優質物業帶動下的理性釋放,雖然外圍經濟環境仍不樂觀,兩三年前的火爆局面暫不可期,但目前的回暖當可持續。
首季住宅簽約或近1.7萬套
合富輝煌集團市場研究部對陽光家緣即時監測顯示,2009年2月份廣州市(本文廣州市數據不含從化、增城)商品住宅簽約套數接近5700套,環比上升近三成,同比增幅更翻番。3月份第一周廣州市商品住宅簽約套數超過2000套。預計一季度廣州商品住宅簽約套數可能接近17000套。
據分析,近期廣州樓市成交回暖主要原因在于,新的經濟、政策環境下,供求雙方對當下市場形勢判斷基本接近,放棄博弈,恢復理性心態,發展商出貨良機即為置業者入市良機。
兩個因素提供了成交動力
合富輝煌集團市場研究部分析認為,有兩個主要因素可持續提供成交動力,使市場回暖延續。
首先,中央和廣東省分別出臺利好政策,采取更加積極有效的政策措施,穩定市場信心和預期,穩定房地產投資,推動房地產業平穩有序發展。除繼續加大對廉租房等保障性住房的建設外,亦將通過放松“二套房貸”、減免交易稅費等政策刺激住房消費。
同期內,廣東省政府出臺了《關于促進我省房地產市場平穩健康發展的若干意見》,刺激樓市需求的政策意圖明顯。其中在地價款交付、金融融資、稅收等方面亦首次明確支持房地產開發企業積極應對市場變化,這意味著政府對開發商從過去的從緊轉為寬松。
第二,廣州市新增住宅供應減少,供求失衡局面趨向緩解。部分余貨轉為現房后,發展商未提價,銷售動力強勁。據合富輝煌集團市場研究部統計,2009年1-2月,廣州全市商品住宅新增供應同比下降39%,市區的新增供應更是大幅減少60%。由于2008年以來多數發展商開發節奏減緩,預計這種新增供應減少的趨勢,在2009年上半年不會改變。以往,樓盤進入準現樓的時候,開發商一般會提價銷售,但在目前的市場環境下,對準現樓并無明顯提價情況下,現房銷售暢旺,即表明市場需求旺盛,也印證了市場上余貨轉為現房后更加強勁的成交動力。
出現今年首個“日光盤”
從一季度前兩個月成交結構回溯分析,中心城區和外圍區大部分樓盤價格見底,發展商促銷策略獲認同,新的房價格局已經開始確立。而且簽約套數分布比較均勻,不同板塊不同檔次的樓盤都能取得較好的市場表現。例如上月14日開盤的光大水岸榕城北區,成為今年首個“日光盤”(開盤當天就賣光);接下來3月7日開賣的中海金沙灣“西堤”、南沙境界,均有不俗的銷售業績。
據廣州市國土房管局公布的2月份成交備案數據顯示,全市新建商品住宅成交量有47萬平方米,但其中番禺16萬平方米、花都7萬多平方米,僅兩個外圍區即占到約一半的份額。在外圍成交已經明顯放量的情況下,2月成交量相比近五年的月均數據仍有較大差距,照此分析,市場遠未全面回暖,徹底反彈仍有待時機。
專業研究機構提醒,廣州樓市雖然有望延續回暖態勢,但總體供求格局仍未改變,如果急于利用新增供應減少而大幅拉升價格,引發房價暴漲,則可能使房價出現W走勢,形成新一輪博弈,打亂市場持續穩步回暖的節奏。
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