巨大出存貨壓力成為珠海樓市難以突破的瓶頸。而近期，大量的“特價(jià)房”入市，成為了珠海樓市的熱詞，“特價(jià)房”的出現(xiàn)，是否意味著今年珠海樓市的價(jià)格中樞將出現(xiàn)下移？“特價(jià)房”效應(yīng)下買(mǎi)賣(mài)雙方僵持中的樓市成交量如何走？

　　存貨壓力成隱憂

　　根據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2008年，珠海完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147.65億元，同比增長(zhǎng)11.3%，商品房施工面積高達(dá)1143.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%，而全市商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額持續(xù)萎縮，銷(xiāo)售面積僅有174.27萬(wàn)平方米，同比減少了48%，銷(xiāo)售額121.7729億元，同比下降43.6%。如此一計(jì)算，可以得出，珠海目前至少有969.71萬(wàn)平方米的存量房。這巨量的庫(kù)存壓力讓珠海成為廣東省的樓市重災(zāi)區(qū)，按2008年全年實(shí)際銷(xiāo)售面積來(lái)算，庫(kù)存消耗需要5年多的時(shí)間。

　　而在價(jià)格方面，用全年全市銷(xiāo)售額1217729萬(wàn)元，銷(xiāo)售面積174.27萬(wàn)平方米，簡(jiǎn)單計(jì)算的均價(jià)為6988元/平方米，而2007年對(duì)應(yīng)的這一數(shù)據(jù)為6389元/平方米。對(duì)比之下，價(jià)格未現(xiàn)深幅下挫，相對(duì)珠三角其他城市，特別是廣、深，其市場(chǎng)的滯后效應(yīng)明顯。

　　但是整體而言，珠海開(kāi)發(fā)商“錢(qián)途”暗含隱憂，用《不差錢(qián)》版表述就是：珠海開(kāi)發(fā)商最痛苦的事情是什么，你知道不？就是房子做起來(lái)了，沒(méi)人買(mǎi)！珠海開(kāi)發(fā)商最最痛苦的事情是什么，你知道不？就是買(mǎi)家手里有錢(qián)，不買(mǎi)房！

　　粗放模式逐步退出舞臺(tái)

　　相對(duì)珠三角其他陷入深度調(diào)整的城市，珠海具有不少得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，除了山海這樣的資源，還有港珠澳大橋、廣珠城軌穩(wěn)步推進(jìn)等重大基建利好等等優(yōu)勢(shì)；更由于相比東莞等出口依賴型經(jīng)濟(jì)城市，珠海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)平衡，受到金融海嘯所帶來(lái)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)困難相對(duì)較輕，雖然有所調(diào)整，珠海樓市尚未出現(xiàn)較為明顯的價(jià)量齊跌局面。

　　但是，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“扛”的代價(jià)隨時(shí)間流逝卻日益高企，企圖“回暖”之后一邊漲價(jià)一邊一搶而空已顯得不切實(shí)際。隨著一批在市場(chǎng)上既無(wú)作為也無(wú)資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商被淘汰出局，可以預(yù)期，粗放型的開(kāi)發(fā)模式將逐步退出舞臺(tái)，取而代之的將是產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)的精耕細(xì)作以及更為合理的利潤(rùn)。

　　開(kāi)發(fā)商以“特價(jià)房”求變

　　同樣面對(duì)“淡市”，開(kāi)發(fā)商積極求變對(duì)維護(hù)市場(chǎng)信心起到了積極的作用。作為全國(guó)標(biāo)志性開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科在珠海的行動(dòng)相對(duì)溫和，在市場(chǎng)先知先覺(jué)的采取“裝修”和“車(chē)位”以及一定數(shù)量的特價(jià)房即已促成了銷(xiāo)售。另外時(shí)代廊橋在珠海首先推出的：“首付一成半”銷(xiāo)售策劃，加上周周不斷的活動(dòng)造勢(shì)，售樓部一直保持了一定的人氣和成交。而華發(fā)新城則針對(duì)市場(chǎng)情況“合理”的定價(jià)，也讓其取得一周內(nèi)200余套的不俗成績(jī)，在本土“領(lǐng)頭羊”的示范效應(yīng)下，各種優(yōu)惠和價(jià)格松動(dòng)開(kāi)始在珠海樓市涌現(xiàn)。“特價(jià)房”漸漸成為樓市主角。

　　從市場(chǎng)情況來(lái)看，性價(jià)比較高的樓盤(pán)在淡市中仍然吸引剛性需求消費(fèi)者入市，主城區(qū)某成熟大型開(kāi)發(fā)商就坦言，目前推出市場(chǎng)的房源，大多恰巧是建安成本最為高企時(shí)期建設(shè)的，成本決定了價(jià)格有一定的底線，而目前的實(shí)際定價(jià)也較當(dāng)初的預(yù)期有大幅折讓?zhuān)�消費(fèi)者留心其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)一些類(lèi)似筍盤(pán)。

　　2009年珠海樓市有危有機(jī)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售回款仍是工作主題。根據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2008年珠海城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)727.86億元，同比大幅增長(zhǎng)23%，珠海人民“不差錢(qián)”，但是捂緊錢(qián)袋的情況下，如何提高性價(jià)比，分得更多的市場(chǎng)蛋糕，值得發(fā)展商們細(xì)細(xì)思量，而珠海市民們?cè)谫I(mǎi)方市場(chǎng)下終于迎來(lái)了精挑細(xì)選的機(jī)會(huì)。在買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈下，樓市有望更健康和諧的發(fā)展。 文/圖 記者 詹青

　　-專(zhuān)家觀點(diǎn)

　　暨大教授張耀輝：主城區(qū)房單價(jià)或降到4200元

　　早在2008年1月，暨南大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)、博導(dǎo)張耀輝教授就表示：“未來(lái)3-5年全國(guó)房地產(chǎn)都將進(jìn)入低迷期；房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以價(jià)格走低、利潤(rùn)下降甚至虧損為特征，”“珠海主城區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)從現(xiàn)在的7000元跌至底點(diǎn)4200元左右。當(dāng)然這種下跌會(huì)是先松動(dòng)價(jià)格、快速冷卻、緩慢尋底，呈現(xiàn)S形下跌趨勢(shì)�！彼�認(rèn)為房?jī)r(jià)要降到4200元/平方米，最快也要到2010年。

　　楊正滸：房?jī)r(jià)調(diào)整到合理價(jià)位，就能帶來(lái)新一輪增長(zhǎng)

　　廣東當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究中心執(zhí)行主任楊正滸認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇取決于房?jī)r(jià)的合理調(diào)整，房?jī)r(jià)調(diào)整到合理價(jià)位才能活躍市房業(yè)的場(chǎng)，帶動(dòng)新一輪的增長(zhǎng)。

　　港珠澳大橋、廣珠鐵路、廣珠輕軌等這些重大項(xiàng)目的推進(jìn)，會(huì)對(duì)珠海房地產(chǎn)帶來(lái)擴(kuò)大的效應(yīng)，也同樣也會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移的效應(yīng)，這就需要取決于交通基礎(chǔ)設(shè)施所帶來(lái)的實(shí)際效果，到底是珠三角、港澳地區(qū)對(duì)珠海的輻射效應(yīng)大，還是珠海對(duì)珠三角、港澳地區(qū)的聚集效應(yīng)大。