上海的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)從2006年到2008年上半年都處于一個(gè)供不應(yīng)求的環(huán)境中，每年的供應(yīng)量差不多在40至50萬(wàn)平方米。這樣的一個(gè)情況在2008年下半年發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。這個(gè)轉(zhuǎn)變有幾個(gè)方面的原因，首先2006至2007年的供不應(yīng)求導(dǎo)致了很多辦公樓項(xiàng)目相繼開(kāi)工，辦公樓項(xiàng)目一般建造周期在三年左右， 2008年下半年出現(xiàn)大量的甲級(jí)辦公樓同時(shí)上市。

　　2008年下半年之后，國(guó)際金融危機(jī)演變成為了全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從而導(dǎo)致了包括許多跨國(guó)公司在內(nèi)的在華公司業(yè)務(wù)受到了很大影響，企業(yè)對(duì)于辦公樓的需求大幅度下降。這兩個(gè)因素相加之后，整個(gè)上海的辦公樓市場(chǎng)大幅下滑，直到現(xiàn)在辦公樓市場(chǎng)的壓力還是很大的。現(xiàn)在上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)存量有500萬(wàn)平方米左右，其中浦西340萬(wàn)平方米，浦東180萬(wàn)平方米，已經(jīng)很接近香港的存量了。

　　新增供應(yīng)方面，2009年第一季度還可以，但是由于2008年供應(yīng)量很大，今年整體上市的量還很大。從吸納量來(lái)說(shuō)，2009年第一季度是非常不樂(lè)觀的，較2008年同期來(lái)比有很大的下降。辦公樓空置率指標(biāo)，2006和2007年由于供不應(yīng)求，上海辦公樓的空置率一般低于5%，現(xiàn)在基本上整體空置率達(dá)到了15%左右。尤其在浦東陸家嘴區(qū)域，由于很多租戶(hù)都是金融客戶(hù)，空置率是更高，有的達(dá)到25%左右。空置率的指標(biāo)通常是用來(lái)作為判斷市場(chǎng)租金走向的風(fēng)向標(biāo)，在如此高的空置率情況下，我們判斷2009、2010年辦公樓租金還會(huì)進(jìn)一步下滑。現(xiàn)在，靜安區(qū)的辦公樓是全上海租金水平最高的，從空置率的角度來(lái)說(shuō)，浦東是最高的，徐匯區(qū)則相對(duì)低一點(diǎn)。

　　我們對(duì)2009年上海辦公樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)量和空置率做了一個(gè)比較。2009年第一季度，上海辦公樓空置率是16.9%，比2008年第四季度統(tǒng)計(jì)的15.2%又增加了1.7%。所以，從空置率指標(biāo)來(lái)看，辦公樓市場(chǎng)短期壓力還是很大的。盡管短期內(nèi)壓力很大，但根據(jù)我們對(duì)今后幾年供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，接下去幾年市場(chǎng)的供應(yīng)量并沒(méi)有減少，供應(yīng)高峰要到2012年之后才會(huì)告一段落。我們判斷2009至2011年上海辦公樓的壓力將一直存在，未來(lái)四個(gè)季度還會(huì)有70萬(wàn)平方米以上的供應(yīng)量入市。按照2006年的吸納量來(lái)看，一年也才40至50萬(wàn)平方米。我們認(rèn)為，除非租金出現(xiàn)很大程度的下降，否則空置率還會(huì)進(jìn)一步上升，相應(yīng)的租金還會(huì)進(jìn)一步下滑。

　　上海的辦公樓市場(chǎng)盡管受到了很大的影響，但由于市場(chǎng)比較大，在當(dāng)前不景氣的環(huán)境下，成交還是有的，但租金水平下降很大。由于現(xiàn)在整體經(jīng)濟(jì)的影響，新設(shè)立企業(yè)選址大幅下降，另外一個(gè)趨勢(shì)就是由于一大部分跨國(guó)公司的總部經(jīng)營(yíng)碰到很多困難，或是希望更好地恢復(fù)盈利，很多公司會(huì)選擇價(jià)格比較低廉的辦公樓，比如甲骨文就將原來(lái)在淮海路上的辦公地轉(zhuǎn)移到了現(xiàn)在五角場(chǎng)的創(chuàng)智天地。

　　辦公樓的銷(xiāo)售市場(chǎng)并不完全與租賃市場(chǎng)保持一致，由于租金和售價(jià)的關(guān)系是有很大的關(guān)聯(lián)性，隨著辦公樓租金大幅度下滑，市場(chǎng)上的投資客都受到了比較大的影響。我們做了基本統(tǒng)計(jì)，從1996至2001年，由于這段時(shí)間上海處于經(jīng)濟(jì)低潮期，這個(gè)期間辦公樓的投資比例是持續(xù)下降的；從2002年到2008年，辦公樓投資開(kāi)發(fā)的比重持續(xù)上漲，辦公樓整體庫(kù)存增量也很明顯。我們統(tǒng)計(jì)了2003至2008年銷(xiāo)售型的辦公樓情況，發(fā)現(xiàn)2006、2007年這兩年銷(xiāo)售型辦公樓的整體市場(chǎng)是供小于求的，導(dǎo)致價(jià)格的急速上升。但2008開(kāi)始由于租金的大幅下滑直接導(dǎo)致了租賃和銷(xiāo)售的整體需求是下滑的。從2009年第一季度情況來(lái)看，同比下降跌了26%，成交量回到了2006年的水平。因此，2009年銷(xiāo)售型辦公樓市場(chǎng)的壓力還是很大。

　　整體來(lái)講，隨著金融危機(jī)轉(zhuǎn)化為全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，對(duì)于上海辦公樓市場(chǎng)的影響是比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的，2009年市場(chǎng)的空置率會(huì)超過(guò)22%，2010年可能會(huì)達(dá)到25至30%，短期內(nèi)市場(chǎng)的壓力很大。同時(shí)，隨著租金、售價(jià)的下跌，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間會(huì)有比較大的壓縮，而且樓宇經(jīng)濟(jì)之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈。從短期來(lái)看，我們對(duì)于辦公樓市場(chǎng)還是持觀望態(tài)度。當(dāng)然，市場(chǎng)也并不完全是負(fù)面。近期，國(guó)務(wù)院批復(fù)了上海建設(shè)“兩個(gè)中心”的規(guī)劃，這對(duì)上海辦公樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)長(zhǎng)期利好。