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          東莞豪宅回暖搶閘入市 高端產(chǎn)品無形拉升均價(jià)?
        2009年04月28日 14:46 來源:信息時(shí)報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

          “豪宅”是近期東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)最受關(guān)注的產(chǎn)品,隨著五一營(yíng)銷大戰(zhàn)的臨近,這些高端項(xiàng)目紛紛搶閘入市,成交量隨勢(shì)上升。

          不過,在目前經(jīng)濟(jì)低迷的情況下,豪宅扎堆上市,會(huì)不會(huì)難以消化?對(duì)于市民的這個(gè)疑問,一些開發(fā)商認(rèn)為,金融海嘯影響的只是消費(fèi)預(yù)期,事實(shí)上東莞市民的購買力仍存在。

          而不少市民則感慨,雖然房?jī)r(jià)沒有明著漲,但現(xiàn)在市場(chǎng)上高端產(chǎn)品層出不窮,無形中也拉升了均價(jià)。

          市場(chǎng)現(xiàn)狀

            豪宅蜂擁入市 成交均價(jià)大漲

          “虹溪諾雅要打造成珠三角最頂級(jí)的大宅”、“海藍(lán)灣主推260~380平方米的聯(lián)排別墅”、“國(guó)際公館·香榭里聯(lián)排別墅獨(dú)立私享空間彰顯大宅氣度”……一時(shí)之間,各種別墅、類別墅、豪宅的廣告充斥整個(gè)東莞樓市。

          信息時(shí)報(bào)記者踩盤發(fā)現(xiàn),隨著五一營(yíng)銷大戰(zhàn)的臨近,東莞不少高端項(xiàng)目均加大了推廣力度。在旗峰山周圍,就有星河傳說、旗峰天下、錦繡旗峰、峰景高爾夫別墅等高端樓盤;水濂山板塊,也聚集了御花苑、清華居、御泉山、金域中央、百悅尚城、中信森林湖等幾大高檔樓盤;松山湖板塊則有松山湖一號(hào)、錦繡山河和長(zhǎng)城世家三大樓盤。

          聯(lián)華國(guó)際副總裁黃健曾表示,根據(jù)聯(lián)華統(tǒng)計(jì),目前市場(chǎng)上有近3700套豪宅。豪宅貨量的增加,拉升了東莞的成交均價(jià)。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示,上周東莞住宅簽約均價(jià)約5810元/平方米,環(huán)比上漲12.5%,均價(jià)達(dá)今年以來的最高峰。“主要原因是以別墅為代表的高端住宅成交比重得到增加!焙细惠x煌研究部副經(jīng)理李興旺表示,比如上周6000元/平方米以上的住宅成交面積比重約23.1%,環(huán)比增加1.6個(gè)百分點(diǎn);其中別墅成交面積比重11.1%,環(huán)比增加了4個(gè)百分點(diǎn)。

          同時(shí),別墅成交均價(jià)環(huán)比也大幅上漲。據(jù)了解,上周東莞別墅簽約均價(jià)約18564元/平方米,環(huán)比上漲47%!爸饕蓚(gè)盤帶動(dòng),如御泉山簽約1.04萬平方米,約25套,均價(jià)17622元/平方米,面積占東莞全市比重達(dá)8.3%!崩钆d旺表示。

           能否消化?

            買家信心恢復(fù) 銷量有望回暖

          東莞市深建房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)劉燕妮分析認(rèn)為,2008年東莞豪宅市場(chǎng)較為低迷,別墅及大戶型項(xiàng)目都推遲了上市時(shí)間。2009年受政策等各方面利好的刺激,價(jià)格回歸成交量上揚(yáng),客戶置業(yè)信心得到恢復(fù),改善型需求得以釋放,因此,市場(chǎng)上別墅、類別墅和大戶型洋房紛紛加大或加快上市節(jié)奏。

          但是,在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍未明朗的情況下,豪宅扎堆上市,會(huì)否難以消化呢?東莞市高田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理翁其怡認(rèn)為,高端產(chǎn)品在東莞固然擁有一定市場(chǎng),但作為豪宅項(xiàng)目的客戶群,高端客戶受金融危機(jī)的影響也是最大的!霸谌ツ瓯l(fā)的金融海嘯中,受影響較大的都是一些實(shí)業(yè)家、港商、臺(tái)商等。他們基本都不是首次置業(yè),不是剛性需求,所以,不是太誘人的物業(yè)他們是不會(huì)出手的,F(xiàn)在看來,高端產(chǎn)品也沒有以往賣得快!

          中天力通營(yíng)銷部副總經(jīng)理朱必步認(rèn)為,由于政策導(dǎo)向效應(yīng)漸顯及大戶型稀缺價(jià)值的日益呈現(xiàn),大戶型勢(shì)必成為緊俏貨,升值潛力明顯。對(duì)于有一定消費(fèi)能力的購房者來說,是個(gè)不錯(cuò)的選擇。只是在當(dāng)前的樓市狀況下,多以剛性需求者為主,購買力有限,大戶型短期內(nèi)難熱,這也是目前樓市出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重的最根本原因。

          瑞峰置業(yè)總經(jīng)理陳強(qiáng)也指出,別墅產(chǎn)品的消費(fèi)群體往往受金融危機(jī)影響更明顯,他們現(xiàn)有的居住條件一般比較理想,換房需求并不明顯,因此預(yù)計(jì)這批別墅產(chǎn)品消化的時(shí)間成本會(huì)比較高。

          但李興旺則對(duì)豪宅的前景頗為樂觀,他認(rèn)為,從成交量看,肯定是中低價(jià)位的樓房成交比重大;但市場(chǎng)對(duì)地段好、品質(zhì)高的高端產(chǎn)品的需求量也不小,因?yàn)楦叨水a(chǎn)品的保值性要遠(yuǎn)高于中低端產(chǎn)品!叭ツ杲(jīng)濟(jì)形勢(shì)那么差的時(shí)候,金域中央、尚書銀座、錦繡山河等高檔樓盤的銷量并不差,尤其是那些有品牌優(yōu)勢(shì)、資源又稀缺的樓盤!

          如何競(jìng)爭(zhēng)?

            提升附加值 避免同質(zhì)化

          現(xiàn)階段樓市供應(yīng)量很大,不可避免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中應(yīng)如何突圍?宏遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)展研究部經(jīng)理羅雄認(rèn)為,別墅用地審批拉閘門后,別墅、類別墅產(chǎn)品將成為稀缺性資源產(chǎn)品,其保值、增值的前景比洋房好很多。要突破市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的尷尬,豪宅和類豪宅產(chǎn)品在營(yíng)銷上要突出品質(zhì)和資源優(yōu)勢(shì),并通過增加樓盤的附加值和提升樓盤的文化氛圍等軟實(shí)力,快速調(diào)整產(chǎn)品定位。

          聯(lián)華國(guó)際CEO童淵則認(rèn)為,要想從競(jìng)爭(zhēng)中勝出,很重要的兩點(diǎn)就是做好產(chǎn)品和服務(wù),同時(shí),要發(fā)揮好自身的地段、人文、環(huán)境優(yōu)勢(shì)。“比如星河傳說就位處東莞市中心區(qū),又在旗峰山腳下,景觀資源和人文環(huán)境都非常不錯(cuò),適合定位為高端產(chǎn)品!

          東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)張自立認(rèn)為,盡管金融海嘯對(duì)東莞經(jīng)濟(jì)造成不小的影響,但任何時(shí)候都應(yīng)有各層次的產(chǎn)品供給消費(fèi)者,這才是一個(gè)正常的市場(chǎng)。

          與之持相同觀點(diǎn)的深業(yè)地產(chǎn)御泉山項(xiàng)目經(jīng)理熊思楊稱,無論在怎樣的市場(chǎng)環(huán)境下,某種定位的產(chǎn)品仍存在集中的消費(fèi)群,問題在于樓盤憑借什么條件去吸引到這批消費(fèi)群!氨热缟顦I(yè)地產(chǎn)開發(fā)的御泉山由于自然資源并不突出,因此在產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)上另辟蹊徑,60套純獨(dú)棟別墅在別墅市場(chǎng)一枝獨(dú)秀,開創(chuàng)了獨(dú)棟別墅戶型的先例。”

          消費(fèi)者聲音

            莞市區(qū)“4字頭”房子難求

          “雖然房?jī)r(jià)沒有明著漲,但現(xiàn)在推出的多是一些高檔產(chǎn)品,無形中也提升了房?jī)r(jià),現(xiàn)在我們想找一些低價(jià)位的房子都難了!弊≡跂|莞南城建設(shè)路附近的市民郭先生說,去年9月金融危機(jī)爆發(fā)后,東莞樓市不但涌出大量單價(jià)4000元/平方米以上的樓盤,甚至“3字頭”樓盤都為數(shù)不少。“那時(shí)就連市中心區(qū)的樓盤價(jià)位都不高,比如鴻福路上的塞納城市家園,還有城市風(fēng)景等樓盤,雖然不是大社區(qū),但地段都非常不錯(cuò),均價(jià)也才4000多元/平方米。而現(xiàn)在,這么低價(jià)格的房子已難求了!

          合富輝煌東莞研究部的數(shù)據(jù)顯示,去年10月,城區(qū)共49個(gè)樓盤有住宅成交,其中均價(jià)5000元/平方米的樓盤有20個(gè),占40.8%。然而現(xiàn)在情況已悄然變化,東莞市民劉先生說,他最近跑了好幾個(gè)樓盤,發(fā)現(xiàn)原先“4字頭”的都賣得差不多了,“3字頭”的也漲到了“4字頭”。

          目前,東莞市區(qū)樓房的成交均價(jià)在5200元~5300元/平方米之間,而去年10月左右的成交均價(jià)才4900元/平方米左右。“五一我們也想去看房,但現(xiàn)在看到的樓盤信息基本全是‘臻品美墅’、‘美景豪宅’之類的高端產(chǎn)品,低價(jià)位房子的選擇面已越來越窄了。”劉先生無奈地說。

          投資建議

            小戶型較難轉(zhuǎn)手

          目前,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)雖然尚未很明朗,但樓市回暖的聲音一浪高于一浪,一些投資者開始按捺不住。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,相較小戶型,大戶型、高端產(chǎn)品更適合投資。

          東莞合富輝煌研究部經(jīng)理林毓群建議,投資者首先要看個(gè)人資金鏈的情況,如果資金不充足,那現(xiàn)時(shí)還不到出手的時(shí)候。其次是注意投資產(chǎn)品類型!拔冶救瞬惶ㄗh買小戶型投資,比如寧愿買140~160平方米的產(chǎn)品,也不建議買80平方米的產(chǎn)品,因?yàn)檫@類產(chǎn)品在轉(zhuǎn)手時(shí)很難找到買家!

          “金融風(fēng)暴下的別墅投資價(jià)值更凸現(xiàn)!敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理車德銳分析,每一次市場(chǎng)調(diào)整,每一個(gè)重大利空打壓,都是逢低買入別墅的好時(shí)機(jī)。具體到區(qū)域選擇上,車德銳認(rèn)為,在東莞投資別墅可多考慮中央生態(tài)區(qū),該區(qū)作為城市中心區(qū)的一個(gè)生態(tài)資源最集中的板塊,山水自然資源非常豐富,同時(shí)區(qū)位上處于城市中心區(qū)的近郊,離CBD僅10分鐘車程,廣深高速近在咫尺,還有快速環(huán)城路通向周邊鎮(zhèn)街,近期動(dòng)工興建的輕軌2號(hào)線首期工程也貫穿其中,同時(shí)還可享受城市中心的市政生活配套資源,因此后市的別墅供應(yīng)稀缺性也會(huì)越來越凸現(xiàn)。

        【編輯:劉叢叢

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        直隸巴人的原貼:
        我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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