2004年大學(xué)畢業(yè)，張菁從沈陽(yáng)來到北京工作。和無(wú)數(shù)來京城尋夢(mèng)的年輕人一樣，夢(mèng)想附麗于存在：偌大京城，需有蝸居容身。2007年3月，張菁成了通州太×園小區(qū)的房主。房子面積92平米，總價(jià)25.5萬(wàn)元，一次付清。喜歡泡吧的張菁最近常常去后海的酒吧泡著：“7月就要搬到通州去住了，隔著幾十公里，以后再來后海泡吧可就沒現(xiàn)在這么容易了。”
不僅僅是北京新移民，土生土長(zhǎng)的“原住民”小冰也有關(guān)于房子的煩惱。小冰在玉淵潭旁的大院長(zhǎng)大，大學(xué)畢業(yè)和來自四川的男友結(jié)婚時(shí)，“安家”被提上了議事日程。單身時(shí)還可以和妹妹同住一屋，結(jié)婚后小兩口回娘家就沒有房間可住。必須買房子。小冰在CBD上班，而小冰的先生在中關(guān)村工作，兩地的房?jī)r(jià)都不是甫一工作的小白領(lǐng)所能企及的。去年9月，小冰告別玉淵潭，落戶通州。
從CBD坐地鐵向東，終點(diǎn)站是四惠東。從四惠東轉(zhuǎn)乘城鐵八通線。不用計(jì)算究竟走了多少站，一路坐到終點(diǎn)。從城鐵站出來，和“黑摩的”商量好價(jià)錢，在塵土飛揚(yáng)中“蹦蹦”一會(huì)兒，小冰終于疲憊地回到了太×園。做飯是小冰的任務(wù)，因?yàn)樵谥嘘P(guān)村上班的先生至少比她晚一個(gè)小時(shí)才能到家。
最近太×園因盜竊案頻發(fā)聲名鵲起：多戶人家失竊，張狂的小偷不僅搬走了42寸液晶電視，還在墻上寫下“某某到此一游”。如此嚴(yán)重的治安問題源于小區(qū)的管理。小區(qū)沒有正規(guī)物業(yè)公司入駐，僅有的一個(gè)保安是開發(fā)商臨時(shí)派來的，看管小區(qū)兩個(gè)極易攀爬的大門。“沒人能切實(shí)保障安全，想想就覺得害怕。”小冰表示要養(yǎng)狗看家，“好在我們這里屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，養(yǎng)藏獒都沒人管。”
低房?jī)r(jià)源于產(chǎn)權(quán)問題
時(shí)間成本的增加，生活品質(zhì)的降低、安全隱患的存在，在與房?jī)r(jià)權(quán)衡后，最終還是被擱置一旁。在房?jī)r(jià)如火箭般躥升的大都市，絕大多數(shù)普通購(gòu)房者考慮的“第一是房?jī)r(jià)，第二是房?jī)r(jià)，第三還是房?jī)r(jià)。”太×園的房?jī)r(jià)對(duì)囊中羞澀的購(gòu)房者而言具有足夠的吸引力：只是周邊商品房小區(qū)的1/2甚至1/3。這就是張菁、小冰和她們的鄰居們選擇太×園的最重要甚至是唯一的因素。
相對(duì)低的房?jī)r(jià)源于房屋的產(chǎn)權(quán)問題。太×園是小產(chǎn)權(quán)房，是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋。
建設(shè)部6月18日發(fā)布了購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示，其中指出，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。建設(shè)部新聞發(fā)言人特別指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，特別是購(gòu)買新建商品房過程中，開發(fā)商利用虛假?gòu)V告、違規(guī)預(yù)售、簽訂存有缺陷的商品房買賣合同，或在集體土地上建設(shè)房屋違法銷售，損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為時(shí)有發(fā)生。提醒廣大消費(fèi)者在購(gòu)買新建商品房過程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)。
風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在。北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)的青龍頭村2006年開建的別墅千湖庭院就屬于小產(chǎn)權(quán)房，非法占地。2007年3月，該項(xiàng)目被國(guó)土資源局拆除和沒收。
耐人尋味的是，在建設(shè)部等相關(guān)部委接連發(fā)布購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房警示的同時(shí)，各大房展會(huì)上仍舊不乏小產(chǎn)權(quán)房的蹤影，絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房火爆銷售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市場(chǎng)在售樓盤有18%為小產(chǎn)權(quán)房。
雖然有疑慮，張菁和小冰還是選擇了太×園。“這么多小產(chǎn)權(quán)房，之所以最后選擇這個(gè)小區(qū)，就是看中了它面積大，樓盤多。”張菁的回答也代表了許多鄰居的心聲。“千湖庭院是別墅項(xiàng)目，別墅是個(gè)別有錢人才買的。我們這里一下子住了這么多普通老百姓，就是不合法，國(guó)家也不會(huì)拆。拆了國(guó)家還不得解決我們的住處？”
當(dāng)如此眾多的小產(chǎn)權(quán)房不合法上市并已成為百姓安身立命之所時(shí)，“拆”還是“不拆”，是一個(gè)難題。
“小產(chǎn)權(quán)”即無(wú)產(chǎn)權(quán)
小產(chǎn)權(quán)房即鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓，或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
一套房屋是你的還是我的？從表面上是看不出來的，比如你雖占有、使用這套房子，但實(shí)際上是從我手中租過去的。而最簡(jiǎn)單的判斷房產(chǎn)歸屬的方法就是房產(chǎn)證了，證上寫著誰(shuí)的名字房屋就是誰(shuí)的，清晰明了，操作簡(jiǎn)便，房屋交易的安全才有基本的保證。由此可見，這本房產(chǎn)證以及與之掛鉤的房地產(chǎn)管理部門在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載就是國(guó)家對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的最權(quán)威判定。《物權(quán)法》第九條說，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力；第十條又說，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行統(tǒng)一的登記制度。
這樣我們就很容易對(duì)所謂的“小產(chǎn)權(quán)”有個(gè)判斷：建設(shè)單位聯(lián)合農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過程中，擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象，違反《土地管理法》，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，按照現(xiàn)行法律，國(guó)家不可能對(duì)此進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，也就不可能核發(fā)房產(chǎn)證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社等機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)“權(quán)屬證書”是沒有任何法律效力的。購(gòu)房者(甚至不能稱之為業(yè)主)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有三：第一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府強(qiáng)行收回房屋，特別是在建設(shè)單位(一般是項(xiàng)目公司)已經(jīng)人去樓空，原來作為合作方的集體經(jīng)濟(jì)組織或政府換屆選舉完成以后；第二，國(guó)家為了公共利益需要征用該土地，對(duì)違章建筑不作任何補(bǔ)償；第三，這樣的房屋不能正常買賣(除非買者也愿意接受巨大風(fēng)險(xiǎn))，也不能依法繼承，最好的狀態(tài)就是住著，每天提心吊膽但一直這么住著。
張菁的“如意算盤”
像張菁這樣的購(gòu)房者當(dāng)屬高知識(shí)人群，他們不會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)一無(wú)所知，但他們心里也不會(huì)少了這么一把“算盤”：法不責(zé)眾——當(dāng)相同遭遇的人越來越多的時(shí)候，政府、法院會(huì)“適時(shí)”地通融，讓他們保留僅有的棲息之所。對(duì)中國(guó)法律和中國(guó)時(shí)政有點(diǎn)研究的人甚至?xí)岢龊芏嗬樱呵皟赡辏碂o(wú)良開發(fā)商把已經(jīng)抵押給銀行的房產(chǎn)又賣給小業(yè)主，開發(fā)商無(wú)法清償債務(wù)，隨后銀行行使抵押權(quán)向法院申請(qǐng)拍賣房產(chǎn)(法律規(guī)定了抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán))，大量小業(yè)主面臨房財(cái)兩空的悲慘結(jié)果而四處上訪。最高人民法院“順應(yīng)民意”，在《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中的查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定》中明確，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。由于“查封”只是在房產(chǎn)管理部門的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上標(biāo)注，并不影響房屋的正常使用，小業(yè)主終于保住了房屋，社會(huì)保住了穩(wěn)定，只剩下面對(duì)一堆壞賬的無(wú)辜的銀行。
我們預(yù)測(cè)一下，如果在不遠(yuǎn)的將來上述風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)生，張菁們有沒有能力把這些風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)橛绊憽昂椭C社會(huì)構(gòu)建”的全國(guó)性社會(huì)問題？即使可能，張菁們也須知——上述保護(hù)小業(yè)主的司法解釋出臺(tái)的背景是當(dāng)時(shí)各地政府房管部門沒有建立起完善的商品房抵押信息公開系統(tǒng)和購(gòu)房合同鑒證流程，造成大量小業(yè)主受騙。而當(dāng)下，政府已經(jīng)三令五申勸誡購(gòu)房者不要冒險(xiǎn)買無(wú)產(chǎn)權(quán)房。明確告知其巨大風(fēng)險(xiǎn)，事后是否還會(huì)網(wǎng)開一面，自打嘴巴？若果真如此，豈非對(duì)合法業(yè)主的事實(shí)不公平？
相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)如何作為
“明知山有虎，偏向虎山行”，對(duì)于張菁、小冰，對(duì)于他們中的絕大多數(shù)人而言，不是勇氣和堅(jiān)定，而是尷尬和無(wú)奈。“房奴”不再是被嘲諷而是被羨慕的對(duì)象，個(gè)中酸苦自知。如此境遇，我們的追問是——相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)如何“作為”？
義正詞嚴(yán)的表態(tài)，苦口婆心的勸誡，都不是最需要做的事情，因?yàn)檫@樣的表態(tài)和勸誡只告訴了我們什么不能做，而沒有切實(shí)可行的解決辦法。換一個(gè)角度，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)為解決大城市畸高的房?jī)r(jià)問題提出了思路：讓部分城市周邊的農(nóng)村集體閑置土地進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在保證本集體內(nèi)成員使用的前提下，出售給本集體外的人，所獲得的收益用于本集體建設(shè)或進(jìn)行分紅。
相關(guān)部門的擔(dān)心是什么？最大的擔(dān)心恐怕是大量農(nóng)村土地(包括耕地)被利用建房，影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)而影響農(nóng)村穩(wěn)定；還有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)力過大，目前尚不能對(duì)其出讓土地進(jìn)行很好的控制；再有就是賣房所得價(jià)款的分配容易滋生腐敗等等。問題總是有的，但解決問題的辦法也總是有的，例如針對(duì)可能發(fā)生的大量農(nóng)用地被轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是否可以先劃定幾個(gè)特大城市進(jìn)行試點(diǎn)；是否可以對(duì)相關(guān)申請(qǐng)建設(shè)的農(nóng)村集體的土地狀況進(jìn)行深入調(diào)查和委托專家評(píng)估；是否可以規(guī)定允許建設(shè)占到農(nóng)村集體土地總面積或閑置土地面積的一定比例。
政府的“作為”完成了第一步，即告知了我們現(xiàn)階段不能做什么；政府“作為”的第二步，而且也是最實(shí)質(zhì)性的一步，是要認(rèn)真評(píng)估這條思路究竟可行不可行，如果可行就要著手干了，除此之外，還有沒有其他更好的思路；即使做錯(cuò)了，不是還有改正的第三步嗎？(沈海 陳亦佳)
