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      2. 2007年10月18日 星期四
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        房貸新政扳倒二手房反價 賣家者調低20萬再掛牌
        2007年10月18日 14:28 來源:新聞晚報

          國慶長假剛過,黃敏便匆匆來到了中介店內。她將之前掛售的物業撤牌,重新進行估價,然后,以低于之前20萬元的價格再次掛牌。

          “去掉個零頭,就310萬,稅費大家各半,請你也別再壓價了。”經過這么一番“折騰”,黃敏多少顯得有些底氣不足。

          原來,黃敏的物業位于浦東聯洋社區內的聯洋年華,一套164平方米的三房,她在今年初以260萬元的價格掛牌,隨著樓市回高,看房者增多,她也跟隨“大勢”多次反價,9月,其已將這套物業“反”高到了333萬,甚至和中介提出,333萬元還是去掉稅費、交易手續費等各項“苛收”而得的凈“到手價”。

          從不斷反價到突然“低價”求售,從傲慢開出“到手價”到愿意共擔稅費,究竟是什么樣的“搗騰”,會使黃敏在短短一個國慶假日期間,產生180度的“行為”大轉變呢?

          答案只有一個:國家在房貸政策上的突然收緊。

          政策組合平穩樓市

          先是在9月14日,央行宣布了今年的第五次加息,上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點,同時將一年期貸款基準利率提高到了7.29%。

          雖然此次加息僅增加了每月幾十元利息,大部分貸款者仍可承受,而后,就在國慶假日周到來的前夕,人民銀行、銀監會又發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,其中規定:對購買“第二套房”者,貸款首付比例將不得低于40%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,并且,貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅提高,且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

          “如果說,前一則‘加息政策’還不是特別針對房地產市場的話,那么,緊跟而來的‘限貸’則是實實在在對于如今再次燃燒的房地產投資‘熱火’,狠狠澆了一桶冷水。”復旦大學的一位經濟學教授對此分析認為,“‘限貸’之策至少可以使上海的房產市場,尤其是二手房市場平穩運行到年底。”成交猛降4、5成。

          近期的上海二手房表現也確實印證了這位教授的判斷。

          國慶后,上海中原地產曾對旗下150余家分行進行了隨機調查,數據顯示,整個黃金周七天的成交量、帶看量均有不同程度下滑。帶看量向來是二手房成交活躍程度的主要指標之一,這一數字與9月最后一周相比,降幅竟高達4成以上。

          對此,中原地產的浦東區域總監王逸紅介紹,“與去年相比,今年購房客戶中改善型需求占了絕大多數。雖然這些客戶在實際購房過程中貸款比例并不一定達到7成,但是新政出臺對他們的心理影響十分明顯。即使是傳統的熱點板塊——世博、上南、陸家嘴等區域的帶看客戶量也有不同程度的下滑,最高降幅達到5成。”

          與此同時,美聯物業的市場研究部也對“提高第二套房首付”的政策進行了一番市場調研,結果顯示,在徐匯、靜安、黃浦、盧灣及浦東內環等高檔住宅集中的區域,掛售高檔住宅的業主反應尤為明顯。

          停反價、不降價

          雖然反價現象有了明顯的遏止,但是,“高高在上”的賣方心態會在短時間內全面轉變嗎?

          中原地產的舒凡對此表示出了否定:“大多房源的掛牌價格與9月相比,仍未根本變化。”

          而美聯物業市場研究部給出的調研報告則略有不同。結果顯示,截至10月10日,美聯物業在上海的下屬門店掛售房源中,有超過7成的業主對于自己的掛售房源下調了掛牌價格。其中,75%的業主對于自己的掛牌房源作了5%以內的價格下調,3%的業主對于自己的掛牌房源給出了6—10%的讓價,也有2%的業主對于掛售房源給出了超過10%的讓價。

          對此,美聯物業上海區總經理馮泓睿表示,當前的上海樓市仍然是以自住需求為主力支撐,但由于受抑制的購房需求集中于今年釋放,買方過于活躍,因此,賣方的“反價”、“惜售”之舉才會重現。如今,7成二手房業主下調掛售價格的比例,可看作是短期內政策對于賣方的心理打壓所致。但根據自住需求為大勢的這點作分析,可以預計,賣方大幅降價拋售的情況發生幾率不大。

          可以看出,雖然市場數據會有不同,但兩家中介機構的最終結論還是比較相似,即對于上海樓市的長期看挺。

          次中心波動低

          據了解,相比于市中心一些高檔樓板塊的市場波動,楊浦、虹口、閘北以及閔行等自住客集中的區域的政策反應就稍顯遲緩。

          對此,美聯物業的李中明表示,這些次中心板塊的住宅總價適中,自住客戶占主導,貸款成數選擇普遍較低,一般能少貸就少貸,所以這些區域的反應并不明顯。

          另外,供應量較少的盧灣、黃浦、靜安、徐匯等區域,由于供應量稀缺,掛售房源價格也基本沒有變動。

          而浦東世紀公園和聯洋板塊的政策反應就相對比較大。一方面,區域內二手房源的掛牌量有了明顯增長,另一方面,一部分房源出現了調低價格的拋售。(戈允佳)

        編輯:王菲】
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