案例：孫麗來北京4年了，一直和閨密租住在一起，她們覺得租房不劃算，但又沒能力各自購買一處房產(chǎn)。因此兩人打算合伙購買一套房，共同付貸款。由于身邊沒有先例，她不知道這種方式可不可行，房產(chǎn)證上可否署兩人的名字。如果可行，將來如何把房子轉(zhuǎn)到一個人的名下，又如何辦理手續(xù)？另外，兩人再購房算不算第二套房？

　　購房前需要公證協(xié)議

　　“購房的兩個人需要確定協(xié)議，并到公證處進行公證。”據(jù)北京市盛延律師事務(wù)所律師張志同介紹，沒有親屬關(guān)系的朋友可以合伙買房，但需要簽訂合伙買房的協(xié)議，“明賬細算，越細越好”，各持一份。明確責、錢、權(quán)、利、房的歸屬，以期達到利益共存的基礎(chǔ)。確定好協(xié)議內(nèi)容后，需要去公證處辦理相關(guān)手續(xù)。

　　同時，張志同表示，辦貸款的時候可能會麻煩一些，部分銀行對沒有親屬關(guān)系的兩人購房放貸會相對謹慎一點。如果出具的收入證明沒有問題，找一家政策寬松的商業(yè)銀行，應(yīng)該問題不大。

　　協(xié)議中詳細明晰權(quán)責

　　“只要去公證處進行全權(quán)公證，證明產(chǎn)權(quán)為兩人所有，就可以購買。”鏈家地產(chǎn)的工作人員告訴記者，北京市各公證處都有針對這種情況的公證書，會表明各項注意事項。

　　“公證書會將具體細則的約定進行公證。”北京市國信公證處工作人員介紹，細則內(nèi)容主要包括“雙方對該房產(chǎn)各擁有1/2的產(chǎn)權(quán)、五年之內(nèi)雙方不得將名下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)售、五年后根據(jù)市場價重估房產(chǎn)價值依協(xié)議分配。”等。據(jù)介紹，通常合伙購買房產(chǎn)的兩人會根據(jù)雙方的實際經(jīng)濟情況，約定一個期限，一般五年穩(wěn)定期較為適宜。經(jīng)過五年的發(fā)展與積累，雙方都已具備較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)，能承受產(chǎn)權(quán)變化產(chǎn)生的波動。涉及“波動”，兩人可另外有詳細的約定，比如“五年以后，一方想變賣名下產(chǎn)權(quán)而另一方欲購買時，可根據(jù)當時市場價由購買方支付賣方全部金額”、“若兩方都不想保留或兩方都想保留時，依當時市場價變賣后平分所得金額”等。

　　如果只有單方向銀行申請貸款，那么協(xié)議里還需要特意注明另一方須每月以轉(zhuǎn)賬(或現(xiàn)金支付等)方式向?qū)Ψ街Ц斗抠J月供。另外，協(xié)議中還要詳細記錄關(guān)于房屋方面的共同支出，如房貸還款額、物業(yè)管理費、各類清潔費等。

　　再次購房可能算第二套房

　　“根據(jù)不同的貸款方式，銀行可能將再次購買房產(chǎn)視為購買第二套房。”鏈家地產(chǎn)的工作人員介紹，如果是用其中一方的公積金貸款購房，那么房屋產(chǎn)權(quán)證上就只能寫一個人的名字，購買后再去公證處公證，證明房產(chǎn)屬于二人共有。用公積金申購的人將來想要再用公積金購房，則需要把合伙購房時的貸款全部還清。而且，根據(jù)銀行的規(guī)定，該人再次購買房產(chǎn)則屬于第二套房，而另外一人再購房產(chǎn)，則不算第二套房。

　　“如果是二人合伙購房做商貸，情況還會有所不同。”該工作人員說，如果是以雙方名義合伙商貸購房，房產(chǎn)證上可直接署兩個人的名字，表明產(chǎn)權(quán)歸二人所有，將來一方想要分開歸屬權(quán)，按已公證協(xié)議約定，將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一方即可。

　　律師提醒

　　合伙買房風險不小

　　北京市盛延律師事務(wù)所律師張志同認為，合伙買房風險較大，決定時要慎重一些。他在工作過程中接到過相關(guān)的咨詢，一位大學(xué)畢業(yè)一年的男生，與幾個相處比較好的同學(xué)合伙購買了一套房子，打算等將來價格漲到一定程度時將房子賣掉。買房之初，大家寫好一個協(xié)議，首付款每個人出多少，買房子時合同上寫誰的名字以及將來月供款如何支付等。買后不到一年，樓市銷售非常火爆，房價上漲較快，如果此時將房子出售，每個人都能得到比較可觀的收益。后來因為合伙購買房產(chǎn)的朋友意見不統(tǒng)一，有人想要把房子賣掉套現(xiàn)，有人想留著繼續(xù)升值卻無力購買其他人的產(chǎn)權(quán)，糾紛就此產(chǎn)生了。

　　張志同認為，首先，合伙買房者每一個人的資金實力都有限，相應(yīng)的抵御風險的能力就比較差；第二，假如在按揭過程中，某一個合伙人需要資金想拋房套現(xiàn)，其他合伙人將如何應(yīng)對？第三，如果合伙者連續(xù)購買了兩套以上的房屋，風險就更大；第四，在這個過程中，難免出現(xiàn)合伙人意見不統(tǒng)一的情況，比如，有人想出售，而其他一些人不同意，合伙人之間就會發(fā)生矛盾，雖然賺了錢卻賠了友誼。

　　今年以來，住房貸款增長迅速加快，無論是一個人同時按揭多套房子，還是幾個人合伙買房，經(jīng)濟風險都不容小視，合理住房的需求可以考慮，若是投機則需慎重。（李宛霖）