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        廣州一炒樓商被“套牢” 稱“把自己給忽悠了”

        2008年02月29日 09:33 來源:第一財經日報 發表評論

          張先生是廣州一家地產公司的高層,目前他名下有10套物業,但是令他頗感煩惱的是,由于其激進的投資策略,目前這些物業都已經成為不同程度的負資產。

          高峰期入貨

          “我以前總是覺得廣州的物業沒有太多投資價值,因為不如北京、上海升值快,而且租戶里也少見外籍人士,租不出高價。加上不希望利用自己的地位關系,像別的同事那樣炒內部認購的房子。所以從2004年至2007年初,我沒炒賣過房產。”張先生說。

          2006年以前,他只是換了兩次樓,把三房換成了如今的大四房單元,以及購買了一套在天河區的收租物業,每月租金約6000余元。“如果我一直都能維持那樣的心態,也許會比現在這樣平白多了200多萬的供樓款的生活輕松很多。”

          但是,到了2007年中期前后,看著身邊不少朋友通過炒樓,累積了數百萬元的實際利潤和賬面利潤,年薪70多萬元、負擔著一家五口人生活的張先生開始心動了。

          2007年4月開始至8月,張先生陸續購入金沙洲地區的兩套三房單元,買入價每套約200萬元;天河區的兩套小戶型,買入價每套約74萬元;CBD珠江新城的一套兩房,買入價約160萬元;番禺區的一套大戶型,買入價約260萬元;老城區的兩套單元,買入價約280萬元。盡管他當時都是通過朋友拿到了內部最低折扣,但是依然屬于在高峰期入的貨。

          市值縮水約20%

          隨著去年9月底房貸新政的出臺,一些中小戶型的高端投資物業首先受到沖擊。他以2.4萬元/平方米買入的珠江新城的房子,因開發商迅速開始拋出小部分低至1.6萬元/平方米左右的特價單元受到沖擊。其后,天河區的兩套毛坯小戶型在裝修完畢后,因為市道向淡,又被租客壓價,目前租金還低于月供30%左右。

          更讓他嘆息的是隨后廣州限價地、限價房的集中放量,將不少新興區域的樓價迅速拉低。在金沙洲限價房開始認購后,他所購買的金沙洲某江景盤曾出現過1.2萬元/平方米的均價,但很快被6500元/平方米左右的中小戶型商品房取而代之,成為主流產品。而他購買的江景單元價格約萬元左右,盡管和目前在推售的中小戶型景觀、朝向、樓層不同,但是均價被大幅拖低將是未來無可回避的現實。番禺的江景樓盤,也因為市道不好,曾經計劃以均價2.3萬元/平方米發售的新貨降至1.6萬元/平方米左右。而他所購買的單元價格近1.8萬元/平方米。

          此后,他以為最能保值的老城區,又因為萬科的帶頭降價而受到沖擊。他所購買的兩套中小戶型是相連可以打通的單元,因在樓市高峰期購入,即使拿了最低折扣,價格也在2萬元/平方米左右。但是目前周邊樓盤價格開始下滑至1.6萬元/平方米左右。“我還聽說,萬科的新盤可能又會特價推售,很可能比去年12月還低,連最堅挺的東山區價格都下跌近30%了。真是前景暗淡。”

          張先生自己粗略統計,目前已經給出去的首付約300萬元。每月月供約5萬元。而目前租金收入只有不到5000元。即使加上自己原有的收租物業,每月還有4萬元左右的月供款要支付。從2007年開始陸續買入的物業,總買價約千萬元,但是目前市值可能已經縮水近20%。“沒想到經常聽說的負資產居然會發生在我這種保守理財的人身上。我以為發展商的最低折扣,肯定能比市價優惠很多,想不到降價如山倒啊。”張先生嘆息說。

          即使預計在珠江新城、老城區等地的物業陸續交樓后,可以帶來一定的出租收入,但是他估計明年他還得每月支付近3萬元左右的月供。因為月供壓力太大,以及積蓄已經所剩無幾,他不得不將名下的兩套正在出租的天河區物業以原價轉讓給了親戚,拿回了70多萬元的現金。

          “因為身處行業之中,太清楚行業的平均成本,我過去總覺得樓價不該賣那么高。但是隨著地價上漲,我卻判斷樓價肯定會隨成本上升繼續保持上升趨勢。這樣的判斷依據,一開始就偏離了市場的方向,只是從開發商的角度想市場,結果卻把自己給忽悠了。”張先生在總結經驗教訓時說。

          “在老城區樓價谷底反彈回到每平方米7000多元的時候,我以為只是同行炒作。在樓價到了每平方米1萬元的時候,我以為泡沫開始出現,還會降價。想不到到了每平方米2萬多元的時候,大家都說以后還會向3萬、4萬元進攻,就像現在的香港樓市一樣。最保守的我居然就這樣奮不顧身地沖了進去,希望能跟上最后一波高峰。就像股市的散戶容易接下高峰期的最后一棒一樣,我身處這個行業,卻竟然被迷惑,真是‘老貓燒須’(廣東俗語,比喻一個人對某技術、事物很熟悉,但一時失手犯了錯誤)。”(亦吾)

        編輯:祁智】
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