巴菲特有一句經典名言，退潮時，我們才知道誰在裸泳。這句話套用在近兩年瘋狂上漲的房價方面一點也不為過。

　　買房人淪為負首付者

　　近期，由深圳出現的一些業主因為房價大幅下跌而要求房地產開發商退房的“團退”現象正似乎有向全國蔓延之勢。本報駐深圳記者在中糧地產股東大會現場看到，在股東大會結束后，公司高管竟然從會場的后門跑了，因為前門有些業主正在打著橫幅等著他們。

　　對此，有人認為這些業主是咎由自取，自不量力。或許人們的評論從法律的角度來看似乎是對的，因為簽約的雙方是“平等自愿的”。然而，經本報記者深入了解，真實情況似乎并不止于此，一些房地產開發商和銀行為了其經濟利益，在其中推波助瀾的“不恰當行為”甚至是相互勾結、一丘之貉的行為也是值得廣大購房者深思和警醒的，也是值得有關當事人和監管當局注意的。

　　4月18日，深圳一位購房者發郵件給《證券日報》投資者維權郵箱bjnewsreporter@yahoo.com.cn，講述自己買了深圳一家明星地產公司的房后，搖身一變成為“負首付者”的過程，提到自己“買房兩天后，房地產開發商大幅下調價格，我的房子瞬間縮水35萬，短短兩天，我的貸款還沒有下來，首付才31萬，兩天就這樣跌成了負首付。”

　　深圳一家房產中介商講道，由于近幾來房價的不斷上漲，特別是去年和前年，房價上漲的速度越來越快，給人的心理壓力也是越來越大。段女士就在這樣的背景下于2008年2月19日前去看房的。

　　段女士在郵件中介紹道，當時的銷售人員稱他們公司優惠活動2月21日截止。21號以后這么優惠的活動就沒有了，而且近期也不可能有更優惠的活動了，現在買是挺合適的。于是，段女士在26號簽了購房合同。可是29號房地產開發商大幅調價，“我的房子由原來的148萬變成了113萬，兩天縮水35萬，還不算他們當時的買一套送兩萬，買二套送四萬的活動。”

　　地產商變相違反90/70政策

　　段女士買的房子非常特殊，雖然是“一套房子”，但有兩個房產證，因為這兩套房子是打通的。

　　段女士在4月18日接受記者的電話采訪時表示，當時她也覺得奇怪，開發商告訴她這是為了規避國家的90/70政策。90/70政策是指2007年8月7日《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，其中要求“城市新審批、新開工的住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”

　　對此，一位曾擔任過湖北某市房管局新聞發言人現為該局信訪負責人表示，他認為房地產開發商把“兩套房子打通算做一套出售”的行為違反了國家90/70政策。

　　段女士的兩套房子都是首付2成購買的，其余房款是向兩家銀行借貸的。段女士向記者透露，她在房地產開發商提供的1個房間里同時與2家上市銀行簽訂了借款合同，首付比例皆是2成。

　　早在2007年9月27日，央行與銀監會便聯合下發了關于加強商業性房地產信貸管理的通知。通知要求“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%”。

　　由此可以看出，房地產開發商通過聰明的運作，成功地歸避了國家住房的信貸政策。而二家經辦銀行對此也是睜一只眼閉一只眼，明知借款人購買了“二套住房”，卻仍然為其辦理了首付20%的按揭貸款。

　　銀行強行發放按揭貸款

　　更讓段女士傷心的是兩家銀行不顧其利益而強行發放貸款的粗暴行為。當房價下跌后，段女士打電話給銀行的工作人員，要他們不要放貸款，放款一定要通知她，可一家銀行告訴她：沒有辦法，房地產開發商讓他們放他們就放，并稱他們跟房地產開發商是簽了協議，一定要放的。另一家銀行同意放緩(發放)貸款。可是后一家銀行第二天在沒有通知她的情況下就放款了，緊跟著前家銀行也放了。雖然事隔多日，段女士在電話中談及此事時仍然非常激動，記者明顯感覺到她欲哭無淚的感覺。

　　對此，一位銀行資深信貸經理對記者表示，雖然借款人提前簽訂了借款合同，但銀行也不能據此強行發放貸款，因為這違背了借款人的真實貸款意愿和貸款需求。在實際操作中，房地產開發商和購房人為了省事，在簽訂購房合同的同時(或稍后的幾天)也簽訂了借款合同。但只要貸款沒有發放，當借款人要求銀行暫不要發放該筆貸款時，銀行就應該不予放貸，因為這違背了借款人的意志，借款人此時已經沒有或者說暫時沒有借貸的需求了。貸款暫停發放后，由房地產開發商與購房人來商議他們之間的事。

　　上述銀行人士介紹，銀行與房地產開發商之間的確是有協議的，但一般內容都是房地產開發商向銀行推薦合適的購房人(借款人)，銀行給予審查是否同意發放這筆住房按揭貸款。但肯定不會有房地產開發商要求銀行發放貸款，銀行就必須放款的條款，否則銀行豈不成為房地產開發商的附庸？

　　在了解到這位段女士所購買的房屋是深圳一大型地產商開發商后，這位銀行人士笑道，上述兩家銀行肯定是為了拉住這個大客戶而為之的。銀行從自身利益的角度來考慮，肯定會得罪她也不會得罪這家大型房地產開發商。

　　對于段女士這樣的普通老百姓，既不精通經濟學，也不長于法律，更不懂銀行業務，如何適當保護處于弱勢的單個個體和家庭的權益是值得大家深思的，而不要僅僅一味地指責他們，更重要的是要理清房產商和銀行在里面該扮演什么樣的角色。(記者 白寶玉)