房產(chǎn)理財(cái)

　　我在建國(guó)門(mén)的一家外企任職，月薪8900元。我有一套位于安貞小區(qū)建筑面積48平方米的公房。我計(jì)劃兩年內(nèi)結(jié)婚，想和女友購(gòu)買(mǎi)一套較大的婚房。我女友月薪為3500元，兩個(gè)人每月固定的生活支出為4000元，目前有18萬(wàn)元存款。請(qǐng)問(wèn)怎樣才能更好地實(shí)現(xiàn)置業(yè)計(jì)劃？———趙先生

　　從趙先生和馮女士目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)看，兩個(gè)人月收入共為12400元，可以保證每月有8000元左右的存款，具備一定的貸款償還能力，但兩個(gè)人僅有18萬(wàn)元存款作為購(gòu)房首付款，并不是很充裕，因此，針對(duì)兩人的情況有兩種方案可選。

　　方案一：積攢首付款，推遲兩年買(mǎi)房

　　按照首付三成算，18萬(wàn)元存款，只能購(gòu)買(mǎi)到60萬(wàn)元左右的房產(chǎn)，北京城區(qū)內(nèi)最低的二手房單價(jià)均在萬(wàn)元以上，60萬(wàn)元最多能買(mǎi)到60平方米的房產(chǎn)，不能滿(mǎn)足趙先生的要求。因此建議趙先生推遲兩年購(gòu)房，積攢首付款。

　　兩年后，兩個(gè)人可以積累8000元×12×2=19.2萬(wàn)元，于是可以支配18萬(wàn)+19.2萬(wàn)=37.2萬(wàn)元作為占比三成的首付，經(jīng)計(jì)算后可購(gòu)買(mǎi)總價(jià)在124萬(wàn)元、建筑面積較大的房產(chǎn)。但在這種方案中，家庭資金的利用較為緊張，并且在買(mǎi)房時(shí)，需要貸款的金額在124萬(wàn)-37.2萬(wàn)=86.8萬(wàn)，按照等額本息、優(yōu)惠利率、貸款二十年來(lái)計(jì)算，月還款額為6551.1元，占到家庭收入的48.8%，還款壓力較大，同時(shí)兩個(gè)人這兩年要繼續(xù)居住在48平方米的一居中，并且要承擔(dān)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)支出增加的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　方案二：“小房換大房”馬上買(mǎi)房

　　趙先生可以先將名下的房產(chǎn)賣(mài)出，目前安貞區(qū)域小戶(hù)型公房的單價(jià)約為15000元/平方米，可以賣(mài)到72萬(wàn)元。這樣趙先生首付款支配的資金為72萬(wàn)+18萬(wàn)=90萬(wàn)元，建議趙先生拿出70萬(wàn)元作為首付款，其余作為籌備婚禮等費(fèi)用。從購(gòu)房的區(qū)域選擇上，趙先生及其女友兩人工作的地點(diǎn)均有地鐵，可以選擇在地鐵沿線地帶購(gòu)房，推薦的區(qū)域如13號(hào)線的芍藥居，距離兩人上班地點(diǎn)較近，另外定福莊區(qū)域次新房集中、性?xún)r(jià)比高。

　　目前芍藥居、定福莊兩大區(qū)域內(nèi)普通住宅二手房成交均價(jià)分別為12500元/平方米、11000元/平方米。建筑面積在100平方米左右的房產(chǎn)總價(jià)在125萬(wàn)元左右，這兩個(gè)區(qū)域交通便利，生活配套齊全，房源放量非常充沛，比較適合趙先生的購(gòu)房需求。在這個(gè)方案中，趙先生首付70萬(wàn)元，貸款55萬(wàn)，貸款年限二十年，按照等額本息、基準(zhǔn)利率計(jì)算，趙先生月均還款額為4542.4元，占到家庭月收入的3成左右，比較合理。(記者 楊娟娟)