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          房貸七折利率“搬家” 搬還是不搬?(圖)
        2009年02月27日 11:52 來源:新聞晨報 發表評論  【字體:↑大 ↓小
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          張 薇“跳槽派”代表:林先生

          如果換到其他銀行就能夠享受到更低的利率,那么當然要改換門庭。現在每月的還貸壓力本來就很大,省一點好一點,而且這也是在維護自己的利益。至于在“跳槽”期間的風險,只要找一家信譽、專業良好的中介或者機構來操作,應該還是可以避免的。相比之下,我覺得還是往后好些年的優惠利率更重要些。

          “臥槽派”代表:王師傅

          我身邊就有朋友為了低利率去換貸款銀行的。就我個人而言,我覺得沒必要。因為我已經貸款很多年了,還有兩三年就能把貸款全部還清。而且在還貸過程中,利息其實是逐月遞減的,到最后還的其實都是本金,轉了銀行到底能得到多少實際優惠還是未知數。與其跳來跳去的麻煩,還不如在原銀行“臥槽”。

          2月份以來,滬上多家銀行都已經兌現諾言,開始以7折的利率來計算存量房屋貸款。每月幾百到上千元的利息差讓部分沒有享受到7折貸款利率的客戶不禁產生心理落差。“跳槽”換銀行這一想法由此萌生。目前,通過無交易轉按揭,將房貸從一家銀行“搬”到另外一家銀行需要25天左右,過程并不復雜。但是業內人士提醒,“跳槽”雖然可以節省利息,但是多少有些風險,市民在下決定前,要綜合考量自己的情況,并細細咨詢相關銀行的政策

          不甘高額房貸

          兩類人醞釀房貸“跳槽”

          李先生有過多次拖欠房貸的記錄,因為這個問題,在新的貸款利率執行后,他并沒有在原銀行享受到7折優惠房貸:“我對于理財的事情不太上心,每次卡里沒有錢還貸了自己也不清楚,所以有過幾次拖欠記錄。好在我工作穩定,每個月收入達到上萬元,如果換到其他銀行能享受到7折優惠,那么我就‘跳’了。”

          有著同樣煩惱的還有孫小姐。孫小姐所在的銀行早在1月份就明確表示會給孫小姐7折優惠利率。可是穩住了孫小姐之后,銀行卻采取了拖延政策。“1月份銀行說系統在調試,結果寄來的賬單是完全沒有兌現承諾的折扣利率。2月份,銀行依舊找了個借口按照85折計算銀行利率,3月份的賬單我現在還沒有拿到。我的同事從2月份開始都已經按照優惠利率計算房貸了。如果銀行再這樣拖著,我也只能換銀行了。”孫小姐有些氣不過。

          去年10月,央行宣布自2008年10月27日起,將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍調整為0.7倍。加上去年的連續5次降息,這就意味著購房者目前可以享受的7折后的最低利率為4.158%。在此情況下,部分還沒有拿到或者沒有資格在原銀行享受最低優惠利率的貸款者,希望通過更換貸款銀行的方式獲得優惠。

          這就是無交易轉按揭,即指正處在住房按揭期間的借款人,在貸款金額不變的情況下,通過擔保公司擔保等手段將住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行,而購房人之后可享受第二家銀行給出的最低優惠房貸利率。

          根據專業房貸中介機構凱弈投資介紹,今年1月份以來,就不斷有客戶向該公司咨詢無交易轉按揭的相關政策,其中還有不少客戶已經成功將貸款“搬了家”。

          銀行爭奪貸款客戶

          “搬家”:25天就可完成

          對于客戶7折優惠利率的要求,銀行的態度是首先保住自己的貸款份額,如果有人來“投奔”,也樂得接受。

          據悉,目前滬上各家銀行對于7折貸款普遍比較寬松,對于符合條件的客戶自然是奉為上賓。多數銀行將調整前執行基準利率0.85倍優惠、沒有拖欠還貸記錄作為存量房利率7折的基本條件。

          此外,對于一些游走于標準條件邊緣的客戶也會打個“擦邊球”勉強放行。而對于那些其他銀行的“非優質客戶”,如有前來“投奔”,在經過審核,可以確定對方工作穩定,收入尚可后,也會接受并且給與7折優惠利率。而早在今年1月份,剛剛有銀行開始給優質客戶打7折利率時,一些銀行提出的貸款“需要先辦一定數量的信用卡“、或者“該存入一定金額的存款”等要求目前幾乎已經不復存在。就這點來看,目前滬上各銀行之間對于房貸客戶的競爭頗為激烈。

          在此情況下,無交易轉按揭的辦理就方便許多。根據凱弈投資的相關人士介紹,目前辦理無交易轉按揭的過程并不麻煩,如果時間安排得緊湊,整個周期可以控制在25天左右,大致可以分為7個步驟。

          無交易轉按揭7步驟

          一,找到一家可以提供利率優惠的接收銀行,向其提交轉按揭申請。二,與銀行簽訂貸款合同,與擔保公司簽訂擔保協議。一般來說,銀行會幫你找擔保公司。三,提供貸款審批所需資料給下家銀行,包括身份證、戶口本等。四,下家銀行審批通過后,擔保公司出擔保函。五,貸款者向原來的貸款發放銀行申請提前全額還貸。六,向原貸款發放銀行提前全額還貸并拿回抵押的他項權利證后,到交易中心去辦理抵押注銷。七,7天后,去交易中心辦理新的抵押。

          無交易轉按揭也有風險

          “搬家”前請下家銀行先行預審

          那么無交易轉按揭是否就一定劃算呢?業內人士建議,雖然貸款跳槽很簡單,但是也需要謹慎,應該根據自身的情況細細掂量后再做決定。

          在進行無交易轉按揭的時候,其實會產生一筆費用,這筆費用主要包括抵押房屋的評估費用,評估費用為評估所值房屋總價的千分之一;擔保費用,費用為貸款金額的千分之三;辦理抵押登記的登記費80元。按照這樣計算,一套評估總價100萬元的房屋貸款50萬元,辦理無交易轉按揭需要的費用在2580元。

          需要注意的是,根據滬上多數銀行的提前還貸規定,如果還貸未滿一年以上的提出提前還款的,需要支付一筆違約金。這就意味著,很多在原銀行還貸未滿一年的客戶,需在支付違約金之后才能辦理無交易轉按揭。

          貸款組合為大量公積金貸款加少量商業貸款的市民則需要注意,在辦理了無交易轉按揭之后,所有的貸款都會變成商業貸款。雖然目前商業貸款 7折后利率為4.158%,公積金貸款利率為3.87%,兩者相差無幾,但是難保在幾年后這一利率差會再次拉開距離。

          對于已經進入了還款后期階段的購房者來說,無交易轉按揭也未必十分劃算。因為轉按揭本來就需要一筆費用,如果還貸已經進入了后期,那么就有必要衡量一下貸款“搬家”后能省下的利息和“搬家”所需要的費用支出的高低了。

          此外,謹慎起見,為了確保在房貸“搬家”后一定能夠享受到最低利率,相關人士還提醒貸款者,可以在前期向房貸轉移的目標銀行提交申請,要求銀行對自己的資質進行預審,在確保自己一定能夠拿到7折優惠后再正式“搬家”也不遲。

        【編輯:位宇祥
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        直隸巴人的原貼:
        我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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