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        提防公攤面積"縮水"貓膩 專家支招如何保護(hù)利益

        2006年06月30日 14:37


        (圖片來源:京華時(shí)報(bào))

          中新網(wǎng)6月30日電 據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道,現(xiàn)如今,買房都按套內(nèi)面積簽合同了,但是,在面積減少的情況下,如果減少的公攤面積多于減少的套內(nèi)面積,按合同約定的賠償方式,購(gòu)房者得到的賠款無(wú)意中就減少了。那么消費(fèi)者如何確保自己的利益不受侵犯呢?

          北京通州某項(xiàng)目的業(yè)主最近收到了收房通知,卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積和公攤面積減少了,開發(fā)商表示可以退錢,但只能退套內(nèi)面積減少的部分,公攤的面積就不能算了。據(jù)了解,此次涉及到面積減少的戶型還不少,業(yè)主們對(duì)此很困惑,當(dāng)初房屋總價(jià)是按照建筑面積單價(jià)乘以建筑面積算出來的。由于國(guó)家推行按套內(nèi)面積簽合同,因此,合同上注明的都是套內(nèi)面積。現(xiàn)如今,公攤面積和套內(nèi)面積都小了,卻只能按合同約定退減少的套內(nèi)面積的錢,那公攤減少的面積怎么辦?

          北京信杰律師事務(wù)所王仕平律師認(rèn)為,按套內(nèi)面積簽約和按建筑面積簽約本質(zhì)上并沒有太大的區(qū)別,但是如果遇到面積減少的情況,需要看減少的面積比率是否一致。如果是一致的,那么按合同規(guī)定,退款=減少的套內(nèi)面積×套內(nèi)面積單價(jià),也就是說,退款中已經(jīng)包含了減少的公攤面積的款項(xiàng);如果不一致,比如減少的公攤面積要多于減少的套內(nèi)面積,那么完全按套內(nèi)面積計(jì)算退款,就不合理了,消費(fèi)者應(yīng)該討回屬于自己的利益。

          在這種情況下,首先要看當(dāng)初的合同上怎么約定的,有沒有約定在公攤面積和套內(nèi)面積都減少的情況下如何退款的條款,如果有,按合同處理;如果沒有,就需要看開發(fā)商有沒有在面積的設(shè)計(jì)規(guī)劃、測(cè)量等方面做手腳,然后尋求法律援助。如果都沒有,那么從法律上看,很難找到退還公攤面積的依據(jù)。

          王律師認(rèn)為,推行套內(nèi)面積,是政府對(duì)購(gòu)房者的一種保護(hù)。前些年按建筑面積簽合同時(shí),開發(fā)商經(jīng)常在公攤面積上玩貓膩,偷偷加大公攤面積,嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益,所以開始大力推行套內(nèi)面積,讓開發(fā)商無(wú)機(jī)可乘,但是,任何一種計(jì)價(jià)方式都不可能是完美無(wú)瑕的,只要有利益,就存在漏洞。要更細(xì)致而全面地保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益,只能通過不斷增補(bǔ)條款、加大合同的細(xì)致度來達(dá)到。因此,王律師建議,今后要防止開發(fā)商利用這樣的漏洞,購(gòu)房者最好能在附加協(xié)議中和開發(fā)商做好相關(guān)的約定,或者,對(duì)房屋的使用率做個(gè)約定,達(dá)不到使用率時(shí),開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任。

          會(huì)所延期交付

          未按合同如數(shù)支付違約金

          張女士因?yàn)榭粗辛恕癤X庭院”樓盤的會(huì)所,才買了這里的房子。但是直到合同約定的會(huì)所交付時(shí)間一年后,會(huì)所仍然沒有裝修營(yíng)業(yè)。張女士一怒將開發(fā)商告上了法庭,要求開發(fā)商按照合同約定支付違約金。她在簽合同時(shí)寫明,如不能按期交付會(huì)所,應(yīng)按照每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)向其支付違約金。

          開發(fā)商辯稱,會(huì)所在合同約定的交付期限之前已經(jīng)驗(yàn)收合格,取得了建筑工程綜合竣工驗(yàn)收備案表,并已經(jīng)交付給了物業(yè)公司,物業(yè)公司開不開業(yè)那是物業(yè)公司的事,開發(fā)商的義務(wù)已經(jīng)履行完畢;合同并沒有約定會(huì)所的具體設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn),會(huì)所能否按時(shí)投入使用對(duì)張女士影響不大,張女士不會(huì)因此而遭受具體損失,開發(fā)商要求按照合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定降低違約金。

          法院判定:盡管合同沒有約定會(huì)所有什么具體設(shè)施,但有會(huì)所是肯定的,開發(fā)商不能按約定交付屬于違約行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;張女士并沒有證明自己因?yàn)殚_發(fā)商的上述違約行為遭受了多少損失,故法院根據(jù)開發(fā)商的請(qǐng)求酌情降低違約金,判令開發(fā)商按照約定違約金金額的1/10向張女士支付。

          北京市泰德律師事務(wù)所證券、房地產(chǎn)專業(yè)律師崔慶豐:業(yè)主遇到會(huì)所違約這種情況,根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,業(yè)主除了要證明開發(fā)商確實(shí)違約以外,最好還要想辦法證明自己的損失有多大,否則,在我國(guó)當(dāng)前“補(bǔ)償性違約金”而非“懲罰性違約金”理論占據(jù)主流且為司法解釋認(rèn)可的情況下,法院未必能嚴(yán)格按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)判決。(趙麗萍)

         
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