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同時(shí)為銀行和貸款人服務(wù)的律師只向貸款人收取律師費(fèi),顯然很不合理,但只有市場競爭的壓力,才能讓這一“霸王條款”逐漸消失
★ 本刊記者/白紅義
消費(fèi)者在簽訂購房貸款合同時(shí)通常會(huì)被要求交納一定數(shù)量的律師費(fèi),名目不詳,統(tǒng)稱為購房律師費(fèi)。該項(xiàng)收費(fèi)業(yè)已成為房地產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)“潛規(guī)則”,屢屢遭人詬病。
從明年起,這項(xiàng)“霸王條款”或?qū)⒂型蚱啤?/p>
律師費(fèi)的“霸王條款”
從上世紀(jì)90年代中后期,隨著中國房地產(chǎn)市場開始采用按揭付款方式支付購房款,購房律師費(fèi)也由此產(chǎn)生。
購房律師費(fèi)是“購房者在申請按揭貸款時(shí),由律師作為中介機(jī)構(gòu)提供法律見證、辦理相關(guān)交易手續(xù)所要支付的費(fèi)用。”一位銀行從業(yè)人士解釋說。
據(jù)北京市海勤律師事務(wù)所彭友誼律師介紹,之所以出現(xiàn)這種費(fèi)用,是由于在此類貸款業(yè)務(wù)中貸款申請者數(shù)量眾多,且絕大部分是自然人主體,造成貸款銀行對(duì)貸款申請人的身份審查和資信審查工作量急劇增加。為了高效率地完成審查工作,貸款銀行便委托律師對(duì)貸款申請人的貸款資格進(jìn)行審查,律師費(fèi)便由此產(chǎn)生。
對(duì)于做貸款審查工作的律師而言,收取律師費(fèi)是理所當(dāng)然的,因?yàn)槁蓭煾冻隽藙趧?dòng),律師收費(fèi)是按勞取酬,自然無可非議。
但事實(shí)上,享受律師服務(wù)的并非僅有購房者一方,購房者甚至不是主要的一方,卻通常由購房者獨(dú)自承擔(dān)律師費(fèi)。
早在兩年前,中消協(xié)點(diǎn)評(píng)金融領(lǐng)域存在的六大不公平格式條款時(shí),“律師替銀行服務(wù)由消費(fèi)者來埋單”便是其中之一。
中消協(xié)認(rèn)為,律師的服務(wù)對(duì)象應(yīng)是委托人、付費(fèi)人。現(xiàn)在,律師主要替銀行工作,即審查貸款人的資信狀況,如貸款人收入狀況、房產(chǎn)手續(xù)完備狀況等,收取的卻是貸款人的錢。而作為主要受益人的銀行不但不用出錢,還要規(guī)定律師費(fèi)的高低,限制委托人、付費(fèi)人選擇律師事務(wù)所和律師的自由。這在法律關(guān)系上十分混亂。
無論借款人還是銀行,誰享受律師服務(wù)誰就應(yīng)承擔(dān)付費(fèi)義務(wù)。律師費(fèi)的高低應(yīng)由委托人根據(jù)所接受服務(wù)的項(xiàng)目,與律師自行協(xié)商確定。銀行無權(quán)為借款人在支付律師費(fèi)方面設(shè)定義務(wù)。
中消協(xié)消指部部長王前虎在點(diǎn)評(píng)時(shí)說,“上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任,排除了消費(fèi)者的主要權(quán)利,顯失公平!
而在過去的兩三年中,除了消協(xié)系統(tǒng)之外,消費(fèi)者和媒體對(duì)這一“有失公平”的收費(fèi)更是指摘頗多。
近日,北京市消協(xié)副秘書長張明先生的一番表態(tài)則再次引起人們對(duì)購房律師費(fèi)的關(guān)注。他在做客北京市政務(wù)門戶網(wǎng)站《首都之窗》時(shí)表示,購買商品房向銀行申請房屋貸款時(shí)支付相應(yīng)律師費(fèi)用屬“霸王條款”,這筆費(fèi)用不應(yīng)該由消費(fèi)者承擔(dān)。
“關(guān)于按揭律師費(fèi)由誰支付的問題,兩三年以前就產(chǎn)生過爭議,這不是一個(gè)新話題!北本┦泻G诼蓭熓聞(wù)所彭友誼律師說。
當(dāng)時(shí)就有人提出按揭律師費(fèi)應(yīng)由貸款銀行支付,理由是銀行委托律師對(duì)貸款申請人的資格進(jìn)行審查,律師是為銀行服務(wù)的,銀行是律師服務(wù)的受益者,所以該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由銀行支付,而不是貸款申請人(即買房人)。
而銀行的觀點(diǎn)則認(rèn)為,雖然律師是銀行委托的,但律師工作的目的是幫助確認(rèn)貸款申請人的資格,從而為貸款申請人獲得貸款提供了方便,從這個(gè)意義上說貸款申請人是律師服務(wù)的受益者,因此,因銀行發(fā)放貸款而額外增加的費(fèi)用(如律師費(fèi)、公證費(fèi)等)就應(yīng)當(dāng)由貸款申請人承擔(dān)。
出路在反壟斷
作為一位從事房地產(chǎn)方面業(yè)務(wù)的專家,彭友誼律師曾多次向銀行提供相關(guān)服務(wù),并向購房者收取費(fèi)用。
按照他的分析,從權(quán)利義務(wù)關(guān)系角度看,既然是由銀行委托律師對(duì)貸款申請人的資格進(jìn)行審查,即表明在銀行與律師事務(wù)所之間建立了委托關(guān)系,而律師的工作也是根據(jù)銀行的要求的標(biāo)準(zhǔn)和程序而進(jìn)行的;相反,貸款申請人與律師事務(wù)所則沒有設(shè)定任何權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此,不能說律師是為貸款申請人提供了法律服務(wù)。再從律師工作的結(jié)果看,事實(shí)上是銀行減輕了自己的工作量,提高了貸款的安全性,銀行成為了律師服務(wù)的受益者。因此,銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付律師費(fèi)的義務(wù)。
從理論上來說,應(yīng)該由誰支付購房律師費(fèi)已然十分清晰。但是作為一項(xiàng)行規(guī),由購房者承擔(dān)律師費(fèi)依舊巋然不動(dòng)。
中消協(xié)消指部王前虎認(rèn)為,對(duì)于銀行和開發(fā)商來說,這種東西對(duì)他們是百利無一害,另外,還能從保險(xiǎn)公司和律師事務(wù)所分得好處。而且通過不放貸施壓,購房者也只是敢怒不敢言。
根據(jù)張明副秘書長在去年的“商品房銷售模式研討會(huì)”上公布的數(shù)據(jù),目前在北京的房地產(chǎn)市場上,80%都存在收取律師費(fèi)的行為,從800元到1000元不等,而且沒有統(tǒng)一的正規(guī)發(fā)票,都是只開收據(jù)。
律師見證環(huán)節(jié)最早由國內(nèi)銀行從香港引進(jìn)。但在香港,這部分收費(fèi)則由銀行和買房人共同承擔(dān)。
“律師為銀行服務(wù),該不該由購房者交費(fèi),業(yè)內(nèi)也一直在爭論這個(gè)問題。只是牽涉到律師事務(wù)所的利益和銀行的利益,一直也沒找到更好的解決辦法! 一位業(yè)內(nèi)人士曾在接受媒體采訪時(shí)做上述表示。
提供法律服務(wù)的律師事務(wù)所由銀行指定。而在辦理按揭業(yè)務(wù)之外,律師事務(wù)所同時(shí)還為銀行提供其他方面的法律服務(wù),他們是長期合作關(guān)系,而律師對(duì)購房者只是臨時(shí)性的服務(wù)。
據(jù)前述銀行從業(yè)人士說,因?yàn)槁蓭熓聞?wù)所通常由銀行指定,因此所收費(fèi)用銀行也有分成。
購房律師費(fèi)的收費(fèi)無疑增加了廣大購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。彭友誼律師介紹說,按揭貸款審查律師費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大約按申請貸款金額的2%~3‰收取,也有采用按單筆貸款業(yè)務(wù)固定收費(fèi)的,大約為每筆貸款收費(fèi)200~300元左右。
既然向購房者收費(fèi),購房者就應(yīng)有選擇律師的權(quán)利。但是如果讓購房者自選律師,會(huì)使銀行面臨很多麻煩的事務(wù)。指定按揭律師可保證辦理貸款的效率,但是卻使購房者喪失了選擇權(quán)。
在北京地區(qū),“貸款買房必須交納律師費(fèi)”已成為投訴比較集中的霸王條款之一。對(duì)此,張明副秘書長明確表示,明年開始,市消協(xié)要聯(lián)合一些部門在貸款買房交納律師費(fèi)問題上做點(diǎn)事情。“主要考慮跟有關(guān)部門一起,先從行業(yè)自律開始!
他還希望,“如果哪個(gè)消費(fèi)者可以勇敢地站出來,我們消協(xié)有法律知識(shí)中心,會(huì)幫助你公開訴訟,咱們打一兩場這樣的官司,來做突破點(diǎn)!”
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,購房律師費(fèi)問題的本質(zhì)在于金融壟斷。國家的金融管制導(dǎo)致了銀行業(yè)缺乏競爭,服務(wù)質(zhì)量低下。其中的一個(gè)表現(xiàn),就是無視消費(fèi)者的權(quán)利,特別是知情權(quán)和選擇權(quán)。
“據(jù)我個(gè)人所知,迫于市場競爭的壓力,目前部分商業(yè)銀行已經(jīng)不再要求貸款申請人支付律師費(fèi)了,這也反映出銀行經(jīng)營理念的變化,消費(fèi)者也多了一份選擇權(quán)!迸碛颜x律師表示。 ★
(來源:中國新聞周刊 作者:白紅義)