“城南家園,98平方米,兩居,南北向,出售價格85萬元,單價每平方米8673元。”這是記者近日在中大恒基馬家堡店看到的一份成交價格,而這個樓盤不遠的新盤“未來假日大廈”目前的均價不過是每平方米8300元。中大恒基的業務員告訴記者,同一地段的“名都家苑”樓盤的二手房均價也已經達到每平方米8450元,在這個地段,二手房價格超過新盤價格已經不是新鮮事情,并且這種“倒掛”的現象越來越多,打破了以往二手房價肯定比一手房價低的固有價格模式。業內人士向記者透露,目前,熱點區域近六成出現一、二手房價格“倒掛”現象。
“倒掛”首現新盤集中區
本市一手房與二手房價格“倒掛”的現象最早出現在一些二手房交易活躍、交通便利、大型新盤集中地區,比如西四環的世紀城、朝陽路的朝陽園以及馬家堡、通州、亦莊、望京等地區。以馬家堡地區為例,由于地鐵4號線的建設給該地區帶來了巨大升值空間,加之逐漸成熟的星河城商圈,去年年底以來,很多年輕人,長線投資人群和拆遷人群紛紛在此置業,周邊二手房價格飛漲。
“倒掛”有兩大原因
目前,市場上一、二手房價格“倒掛”現象主要有兩種:一種是同一個樓盤中,二手房的朝向、樓層、面積比開發商手里的一手尾房有優勢;另一種是雖然在同一區域,但二手樓盤的位置、交通、配套、產品形式更好一些。
據21世紀不動產市場研究人員介紹,以前,業主出售二手房,價格都以周邊新盤為坐標,即使位置、樓層、朝向、裝修都比新盤好,報價也比新盤略低一些,另外,受心理因素影響,買房者也不接受二手房比一手房價格高。最近以來,一手房預售期縮短,現房越來越多,業主和購房人有了明顯的比較機會,二手房的優勢體現出來。
“倒掛”轉向中心城區
從目前來看,“倒掛”的區域正從以前的新盤集中區向中心城區靠近,比如西直門、東直門及崇文地區,中大恒基分析人士認為,這些中心城區出現“倒掛”的原因主要是地段的稀缺性導致剛性需求越來越多,而二手房的地理位置明顯優于新盤,并且小戶型多,所以,消費者對中心城區的二手房的追捧愈演愈烈,導致本地二手房價格高于新盤。
記者手記
“倒掛”現象挺正常
受政策影響,未封頂樓盤不能貸款導致城區內可以銷售新樓盤數量減少,與二手房相競爭的只有尾房和期房,剩余以大戶型居多,單價相對比較低,期房價格也比較低。與此同時,近期建成的商品房中,越來越多的二手房釋放出來,這些房雖是“二手”,但許多房子沒住過,甚至沒裝修,和一手商品現房沒什么差別,另外,許多二手商品房不僅在地段、配套、建筑形式、戶型、朝向、樓層等硬件上有優勢,物業管理、業主素質、社區文化等軟件優勢也體現出來。隨著二手房市場的規范,購房人趨于理性,今后,二手房價高于一手房會越來越普遍。(李海霞)