說起買房子被“坑”,凡是買過房子的,大都能列舉出一樁樁已經發生、或正在發生的上當受騙經歷。開發商虛假宣傳、利用合同“免責”、延期交房、自辦物業等這些購房中防不勝防的“陷阱”,成為不少購房者的心病。
購房“陷阱”多多
遼寧省消協投訴部主任馮征文介紹,近年來商品房買賣投訴呈逐年增多的趨勢,開發商人為設置的購房“陷阱”主要表現在以下幾個方面:
一是虛假宣傳。為了達到盡快售出樓房、回籠資金,開發商極力夸大自己樓盤所處的位置、房屋施工質量、戶型設計以及周邊環境,甚至以“低起價”誘導消費。
開發商為購房者提供虛假房產信息的情況,無處不在。沈陽市一位60多歲老人想在皇姑區買房子,她在位于皇姑區與于洪區交界的一處樓盤看房子時,售樓員介紹這個樓盤位于皇姑區,老太太當時便簽定了購房合同。后來才得知,這個樓盤其實不在皇姑區。類似的事情很多,消費者防不勝防,一不小心便會掉入開發商精心設計的消費“圈套”。
二是開發商利用合同“免責”。開發商在統一規范的商品房買賣合同文本上,人為地增加合同條款,增加消費者的義務,從而減免自己應承擔的部分責任。不少消費者一是缺少購房經驗,二是沒有認真地研究合同條款,一旦出現問題,難以利用合同維護自身權益。
以沈陽為例,一般情況下,商品房買賣合同大多由售樓員代為填寫,而消費者往往忽視合同內容,對有些問題也沒有以書面形式,附加在購房合同之中。沈陽市民李先生購房時與開發商談妥,可以先交首付款、辦入住,然后再辦理貸款。沒想到,當李先生把首付款交付給開發商后,開發商卻反悔了。李先生一氣之下投訴到消協,對此消協也很無奈。消協工作人員說:“這種口頭協議是無效的。消協本身沒有調查手段核實真實情況,無法為消費者維權。類似這種情況,購房者應該讓開發商在合同上簽字畫押!
馮征文介紹,我國《民法》規定“契約自由,約定大于法定”,有些購房合同是開發商與購房者共同約定的,從消費者角度看不公平,但合同上明明這樣約定,合同上又沒有附加條款,合同本身也是有效合同,消協無法調解,最后只有通過法律渠道解決。
三是開發商延期交房。合同上明明約定今年交房,實際上明年消費者也不一定能住得上新房子,這種情況最為常見。有不少新開發小區,合同承諾一年之后便可入住,可是兩年過去了,購房者還在望“房”興嘆,不知道何時才能領到新房的鑰匙。對此,開發商承擔延期交房的違約責任。沈陽市郊一個曾大肆宣傳的別墅樓盤,由于其二期工程未通過整體驗收,致使部分業主超過合同約定一年半也無法入住,盡管開發商聲稱,如果業主愿意入住,可以交房,但是面對沒有通過驗收的小區,許多業主擔心即使住進去也會給生活帶來許多不便,因此只能等待,而對由此帶來的間接利息或租房損失開發商卻避而不談。
四是開發商自辦物業,管理不到位。不少住宅區開發之初,景觀綠化、消防驗收、路面建設、主體配套工程建設仍在進行之中,自辦物業管理小區起到了明顯的商品房促銷作用;等小區基建完工后,房屋建筑質量、物業服務不規范等問題暴露,開發商自辦的物業成為消費者投訴的熱點。截至目前,沈陽市某區2007年立案的物業管理糾紛案已超過100件,而去年全年的物業糾紛案不過240件。
調解成功率最低
記者從遼寧省及沈陽市消協了解到,目前在醫療、美容、手機等13大類商品投訴中,商品房買賣投訴婪椎鶻獬曬β首畹停揮?0%。
個中原因主要是,近年來房地產價格呈上漲態勢,購房者即使發現了開發商提供虛假宣傳、延期交房等購房“陷阱”,一般也不主張退房,而是要求換房;而開發商則只承諾負責維修,消協難以找到兩者之間的利益結合點。
比如,購房人“退房時如何退款”?對此,開發商大多回避,很多購房者也忽略了這一問題。沈陽一位購房人投訴反映,他購買的房子原來每平方米2400元,現在價格上漲到3000元。由于合同中只約定了買房價格,而沒有約定“退房”價格,開發商同意按照當初房屋買賣成交時的價格退房,購房人卻要求開發商按現價退還房款,還要退還上漲的每平方米600元。馮征文認為,對于房地產市場“利好”帶來的收益,購房者退房時有權主張,消協調解不成的話,可以通過司法途徑解決。
業內人士認為,商品房買賣合同“契約”關系不明確、政府對房地產市場監管存在漏洞,以及購房者缺乏維權意識等原因,導致當前商品房買賣方面的投訴不斷增多,解決起來難度非常大。
須把好“三關”
購房人如何避免購房中開發商設立的一個個“陷阱”?近年來,針對商品房成為消費者投訴舉報熱點這一問題。業內人士認為,一方面,政府應加大對房地產市場的監管,另一方面,購房者須“貨比三家”,了解商品房及買賣常識,以免陷入“購房陷阱”。
馮征文提醒大家,購房避免“陷阱”須把好“三關”:
一是購房時先過“驗證關”,“五證”齊全的房屋方可購買!拔遄C”是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全,消費者購買后可能拿不到房產證,房屋質量也得不到保障。
二是把住“合同關”。簽訂合同時使用建設部與工商總局聯合制定的合同示范文本,對房子面積、交房時間、預期交房條件等具體情況,有必要約定明確;辦理房產證的具體時間、遲辦房產證的違約責任以及房子的保修期限和范圍等,均應一一注明。
三是辦好“入住關”。開發商自辦物業公司提出的各種不合理附加條款,業主可以拒絕接受。根據我國物業管理相關規定,小區業主委員會有權罷免開發商自辦的物業公司,辦理入住時應按照嚴格規定簽訂入住合同,入住后業主可以自主選擇服務規范、收費合理的物業公司。(葛素紅 陳孟陽)