從明天第一城、東亞奧北中心到華業(yè)國(guó)際、嘉美風(fēng)尚，始于去年的“公建改住宅”勢(shì)頭今年有增無(wú)減。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前城區(qū)的一些熱點(diǎn)板塊，以商業(yè)、寫字樓立項(xiàng)開發(fā)成住宅賣的項(xiàng)目不在少數(shù)。專家分析，部分區(qū)域市場(chǎng)住宅需求旺盛、售價(jià)高漲，銷售壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公建項(xiàng)目,是造成這一現(xiàn)象的主要原因。
現(xiàn)象：城區(qū)熱地?zé)嶂浴肮ǜ淖≌?/strong>
從去年開始，京北的明天第一城、東亞奧北中心等項(xiàng)目就掀起了一輪“商改住”熱潮。盡管產(chǎn)權(quán)只有五十年，但相比前些年的“住改商”，這類產(chǎn)品有一定優(yōu)勢(shì)——不受“住宅禁商”的限制，既能住也能當(dāng)作辦公自用或出租。
今年的“商改住”勢(shì)頭繼續(xù)高漲。高力國(guó)際分析人士告訴記者，包括華業(yè)國(guó)際、幸福村等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，都將公建立項(xiàng)的地塊部分建成了住宅。“雖然項(xiàng)目規(guī)劃沒有改變，但設(shè)計(jì)和推廣上都按住宅做”。例如望京嘉美風(fēng)尚兩棟寫字樓中就有一棟做成了住宅。
和去年相比，今年的“商改住”有幾個(gè)新特點(diǎn)：一是地段上。去年這種產(chǎn)品多位于立水橋等新興板塊；而今年卻出現(xiàn)在城區(qū)成熟板塊，甚至是寸土寸金的商圈內(nèi)，例如朝陽(yáng)公園板塊的華業(yè)國(guó)際、工體板塊的幸福村等。二是地段火。住宅市場(chǎng)價(jià)格高，產(chǎn)品多瞄準(zhǔn)高檔公寓甚至豪宅。
分析：區(qū)域住宅需求大回報(bào)高
永同昌房集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)肖志剛認(rèn)為，市場(chǎng)需求是造成一些項(xiàng)目“商改住”的重要原因。“在市區(qū)一些公建過剩或商務(wù)氛圍不足的區(qū)域，住宅的需求量非常大。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，自然是什么產(chǎn)品好賣做什么。”肖志剛以中關(guān)村西區(qū)為例分析說(shuō)，前幾年中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)需求增大，區(qū)域不少住宅立項(xiàng)的樓盤建成寫字樓賣。但近兩年，區(qū)域?qū)懽謽欠帕烤薮螅≌?xiàng)目愈發(fā)稀缺。在這樣的情形下，只要條件允許，開發(fā)商肯定傾向于做住宅。而對(duì)于商務(wù)氛圍不濃的地段，做公建項(xiàng)目開發(fā)商承受的壓力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，因?yàn)楣?xiàng)目對(duì)周邊的氛圍和密度要求很高。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，今年商業(yè)物業(yè)放量、競(jìng)爭(zhēng)激烈也是一個(gè)成因。“今年商業(yè)投資類物業(yè)將達(dá)到255萬(wàn)平方米，此前供應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)也陸續(xù)集中在今年開業(yè)運(yùn)營(yíng)。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不但要面臨本身投資多、見效慢的特點(diǎn)，還要面臨供應(yīng)過分充足帶來(lái)的銷售競(jìng)爭(zhēng)”。
以具體項(xiàng)目分析，今年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)將供應(yīng)95萬(wàn)平方米，而嘉美風(fēng)尚所在的望京、幸福村所在的工體、華業(yè)國(guó)際所在的燕莎，都是優(yōu)質(zhì)商圈的代表，不缺優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。而中高檔住宅卻較為稀缺且價(jià)格高，開發(fā)住宅的優(yōu)勢(shì)明顯。
入市提醒
公建立項(xiàng)的住宅雖受市場(chǎng)推崇，但專家提醒，注意這類產(chǎn)品是否存在隱患。首先，住宅產(chǎn)權(quán)70年，到期自動(dòng)續(xù)期，而公建產(chǎn)權(quán)一般四五十年，且如何續(xù)期尚無(wú)明確政策。其次，因?yàn)楫a(chǎn)品規(guī)劃是公建，不受“住宅禁商”限制，居住者可能會(huì)受到在此辦公企業(yè)的干擾。另外，公建立項(xiàng)的產(chǎn)品可能缺失住宅必備的設(shè)施條件，即使設(shè)計(jì)上完全滿足住宅需求，業(yè)主也可能面臨商用水、電的居住高成本。最后，由于規(guī)劃和用途不同，未來(lái)再交易可能會(huì)面臨障礙。（楊舒萌）
