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        二手房交易資金監管流程待簡化 1成人仍不愿監管
        2007年04月20日 13:59 來源:新京報


            圖為北京房展會上二手房交易區。2007年4月16日,二手房買賣采用專用賬戶工作正式啟動。據了解,北京建委出臺《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規定》,主要為避免二手房交易中,中介公司暗箱操作吃差價,挪用客戶資金,乃至“卷款逃跑”等事件的發生。 中新社發 吳芒子 攝


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          4月15日,北京市正式跨入存量房交易結算資金監管時代。根據規定,通過經紀公司達成的二手房交易,資金將直接由銀行進行鎖定,不再經過經紀公司的賬戶,這樣就最大程度地保障了交易資金的安全。記者近日走訪了多家經紀公司了解到,差不多有九成的客戶選擇了資金監管,不過,由于房主取款時間延后、操作流程相對繁瑣,部分消費者還是選擇采取自行過款的方式規避資金監管。

          賣方關注取款時間延后問題

          張先生近日想把自己一套位于團結湖地區的商品房出售,客戶在看完房子后雙方很快達成了買賣協議。當張先生從中介處得知自己房子如果通過資金監管的話,拿到房款時間大概要到一個多月以后,他就說服了買方選擇《自行劃轉協議》。“我急需資金追加股市投資,等上一個月太虧了,而跟買方談得也很好,彼此之間有了信任,所以我想自行過款,快點拿到錢”,張先生如是解釋他的想法。

          和張先生心態相似的賣方不在少數。據業內人士透露,在資金監管實施以前,二手房交易中的劃款方式存在這樣一種“行規”:一般賣方可以要求在做完完稅憑證就進行資金劃轉,這樣他能比較快地拿到房款。對于貸款購房的買方來說,就算貸款還沒有下放,但是由于賣方堅持,也只好另行拆借或由保證機構墊資,在完稅憑證下發后就把房款給賣方。雖然這樣對買方來說風險比較大,但往往基于賣方市場的強勢,買方只好妥協。

          而資金監管實施后,如果是全款購房,只有在房屋轉移登記手續辦理完畢、買方取得新產權證、賣方取得辦結單時,才能將房款劃轉給賣方銀行;如果是貸款購房,只有轉移登記手續辦理完畢后,才會將貸款資金全部劃入賣方的賬戶內。這樣一來,由于在房款交割的節點上選擇不同,實行資金監管后賣方拿到房款的時間,就會比以前明顯滯后十幾天到一個月不等,一些急需資金的房主由此就產生了規避資金監管的情緒。

          操作“繁瑣”影響雙方監管意愿

          “客戶嫌手續太麻煩,要在銀行、房管局、經紀公司之間跑來跑去的,就不愿意辦資金監管了”,4月16日,剛送走幾位客戶的經紀人小曹說,客戶因為要急著出差,覺得資金監管流程太麻煩,問他交易時能不能不走資金監管。

          據介紹,根據資金監管政策的規定,買賣雙方簽訂《劃轉協議》后,要到銀行將房款存入“專用賬戶”,領取存款憑證后再到保證機構(包括經紀公司)領取一個資金托管憑證,然后才能去房地局辦理產權轉移手續,在買方取得新產權證、賣方取得辦結單以后,再到保證機構去領取一個交易資金支取憑證,隨后才能在銀行進行交易資金劃轉。

          鏈家地產市場研發中心告訴記者,操作流程繁瑣確實是影響一些買賣雙方資金監管意愿的一個因素,因為整個資金監管過程需往來穿梭于銀行、保證機構、房地局之間,需要交涉的不同性質的部門和人員也非常多,一個環節不當就會影響整個流程。

          北京中介行業協會會長陳同順表示,資金監管還在起步階段,尚處于磨合期,下一步有可能會提出更方便快捷的流程,不過政策的基點是先保證交易的安全性,就好比開車,得先保證駕駛安全了,再考慮行車速度。

          調查

          一成左右消費者仍不愿“資金監管”

          從目前知名的大中介反映的數據來看,有一成左右的消費者沒有選擇資金監管,選擇資金監管的消費者大體在9成左右。

          據鏈家地產統計,4月15日資金監管執行首日,該公司有47對二手房交易雙方選擇了資金監管,占到當日總成交量的九成左右。信一天不動產統計顯示,自4月15日資金監管執行首日至今,該公司買賣成交的單數共計40多單,有九成以上消費者簽署了《劃轉協議》。

          據了解,目前占市場份額一半以上的小中介公司,幾乎都還在走買賣雙方自行過款的路子,算下來現在未被納入資金監管體系的交易也不少。

          從目前各區縣看,海淀區買賣雙方簽訂《劃轉協議》的意愿最高,這主要是由于海淀區當日過戶,立等可取,石景山目前10個工作日取得房產證,而朝陽區、豐臺區、東城區、西城區等地區目前取得房產證時間需要20個工作日。

          4月18日,當記者以普通消費者身份咨詢市建委權屬處時,該處工作人員表示,由于工作量大,朝陽等區現在實現當天過戶尚不可能。

          業內建議

          封閉聯網平臺避免“奔波”之苦

          截至4月18日下午,北京中介行業協會網站上公布的經備案并開設“專用賬戶”的保證機構名單共13家,包括鏈家、中原等大經紀公司和北京開太物業交易保證公司等擔保機構。另據陳同順介紹,目前還有四五十家公司正在等待建委和中介行業協會審批。

          鏈家地產市場研發中心建議,如果銀行、經紀公司、房地局“三部門”之間有一個可供操作的封閉式互聯網平臺,那么資金監管的流程就能變得簡單得多,在買賣雙方將房款存入銀行的“專用賬戶”后,銀行就可以馬上發指令給經紀公司(通知買賣雙方可辦理產權過戶)和房地局(只需審核買賣雙方辦理產權登記的房產是否在指令庫內),等到買賣雙方直接在房地局辦理過戶完畢,房地局再發出指令給銀行,銀行就能直接將交易資金轉劃到賣方賬戶,這樣就能省卻消費者奔波之苦。(楊娟娟)

         
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