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        75萬元房產僅獲利1萬元 上海樓市遭遇投資寒流
        2007年04月20日 14:21 來源:新京報


            宏觀調控對上海樓市已初顯成效。 中新社發 吳芒子 攝


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          今年年初,上海房地局公布的官方統計數據顯示,2006年度上海房價平均銷售價格為7038元/平米,比上一年增加了340元/平米。但與此同時,另一份官方統計顯示,2006年房屋銷售價格下降了1.3%,商品住宅銷售價下降3.2%.相同的調查,卻出現不同的結果,上海房價究竟是漲是跌?似乎并不明朗,但有一點很明顯,在宏觀調控政策的影響下,上海樓市已應勢而變。

          異況1

          投資熱情銳減

          75萬元房產獲利近一萬元

          汪耀東,凱德置地上海區某樓盤銷售員,同時也是一名房產投資客。汪耀東稱,憑借自己多年的銷售經驗,他發現,單價在萬元以下,總價150萬左右的房子目前最熱銷。

          “投資者買房子有個特點,不會考慮居住條件,只當作一個投資品來估算升值空間。但是從目前來講,隨著宏觀調控力度的加大,一些實力不強的投資客逐漸退出樓市。隨著自住型買家的逐漸增多,居住功能不強的住宅價格上漲空間開始減少。而這種現象在外環區域體現得最明顯。”據汪耀東介紹,相對中環而言,內環和外環的投資比例較高。

          但并不是每一個投資者都很幸運。汪耀東的兩個朋友就遭遇了投資受挫。張先生在2005年上海房價高峰時,在接近外環的地方買了兩套物業。當時的價格接近7000元/平米,總價在75萬元左右。去年張先生將房子出手,最終只盈利了一萬元,而他的另一套房也只賺到了5萬元。汪耀東的另一朋友馬靜也是在2005年上半年投資了一套房產,由于心理預期較高,目前尚未出手,現在的租金只能勉強支付銀行貸款。

          第一太平戴維斯上海住宅銷售部董事李昕表示,上海宏觀調控后對二手房的影響較大,整個業務比例縮小了6至7成。汪耀東說,“對于參與炒房的人,成本預算是最重要的。按照目前的稅率情況,一套房子在五年內交易,就要失去近10%的成本,這對于投資者來講并不劃算,反不如買一些基金回報更穩健。”

          異況2

          群租房日漸走俏

          環線內投資性二手房群租房現象增多

          按照環線來分,內環作為核心地段吸引了大量的投資性購房需求,隨著調控的吃緊,這方面的購買客群也受到擠壓。來自上海中原地產最新統計數據顯示,3月一手住宅成交均價為8597元/平米,環比上漲2.32%,同比上漲3.72%.從環線來看,內環內房價下降幅度較大,達10.65%;內中環降幅為4.58%;而中外環和外郊有所上漲,分別為1.1%和5.41%.

          隨著內環一手成交均價出現波動,二手房市場的交易和租賃價格也隨之受到打壓,環線內的群租房現象開始增多。據汪耀東介紹,群租房是房東將房子分割成很小的空間,這樣比較容易租出去,“有的房子十幾平米租給六七個人,一個房間開門進去有無數的小門,”汪耀東介紹說,“這些房子的房主大多都是來自溫州、浙江甚至包括外國的投資客,基本都是在2004年、2005年上海房價高峰期買進的。”目前,這些投資客房子出手很難,只好將房源群租出去,保證一定的租金收益,以此維持銀行貸款支出。“目前在內環很多投資型小區內,這樣的現象特別明顯。這是投資比例增多后,宏觀調控下的真實情況。”李昕說。

          異況3

          高價房“有市無價”

          某單價16000元住宅7個月僅售出10%

          記者在上海官方網站上看到,位于外環線的某住宅單價為16000元/平米,從開盤銷售到目前已有7個月時間,卻只賣出推出量的10%,銷售冷淡。據項目知情人士介紹,從目前市場行情來看,即將推出新體量銷售形勢也不太看好。

          來自中原地產上海研究部3月監測報告顯示,從成交戶型面積來看,面積70-140平米之間占成交總量的69%,成交比例較上月增加1個百分點,其中70-100平米,120-140平米,100-120平米成交位于前三位;從成交單價來看,10000元/平米以下的占成交總量的75%,成交比例較上月增加2個百分點,其中4000-7000元/平米、7000-10000元/平米、4000元/平米以下的成交位于前三位。

          “從整體成交數據可看出,降低單價,或把戶型做得很小來降低總價,都不失為開發商自救的好方法。”針對部分地區出現樓盤交易下滑的情況,金地集團上海市場營銷部經理康家東認為,宏觀調控下住宅的兩極分化逐漸明顯,一些居住品質功能較強的樓盤交易仍能保持堅挺,但一些居住品質一般的投資性樓盤交易明顯不如以前活躍。

          “對于目前的調控期,一些品牌房企會通過改變戰略,減少操作成本來維持利潤,但一些小公司的處境將越來越難。”康家東表示,“房地產發展期一般在3-5年會形成一個波段。”(關爽)

         
        編輯:王菲】
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