黃東升1996年就開始投資房地產(chǎn)，在溫州人中間也算得上是比較早的。

　　在北京，他主要是投資寫字樓，然后出租。2001年，他和十幾個(gè)老鄉(xiāng)在中關(guān)村聯(lián)手買了一層寫字樓，專門出租給剛畢業(yè)的大學(xué)生。為此，他還花了10萬塊錢專門委托了一家網(wǎng)站做市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查結(jié)果是北大和清華的學(xué)生畢業(yè)出來是5千塊錢的工資，但是要1千塊錢租房子，1千塊錢租寫字樓。

　　黃東升把這些寫字樓隔成8平方米左右的小間，配備好生活和工作設(shè)施，專門出租給剛畢業(yè)的大學(xué)生，結(jié)果，在許多寫字樓都租不出去的情況下，他的寫字樓被排隊(duì)搶租。黃東升對(duì)記者說：“回報(bào)率那時(shí)候是15%，現(xiàn)在將近18%左右。”

　　黃東升給自己總結(jié)了一套買房的經(jīng)驗(yàn)，投資一處房產(chǎn)必須具備3個(gè)條件：租金一定要抵得上銀行的利息；第二是出手要快；第三個(gè)才是增值。 “3個(gè)必須符合兩個(gè)，要么你出手慢一點(diǎn)，租金抵了銀行利息，增值快；要么就是出手方便、增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就會(huì)虧死！”

　　黃東升告訴記者，投資房產(chǎn)，升值空間最少要達(dá)到百分之六才可以完成原始積累的百分之十二，如果達(dá)不到就會(huì)虧本。為此，黃東升給自己計(jì)算出一套投資房產(chǎn)的盈利公式。

　　他說：“投資回報(bào)要達(dá)到銀行的存款利息和貸款利息兩者加起來的平均數(shù)，比如存款2厘7，貸款5—6厘，加起來除二，一年要達(dá)到6%，而且房子一定要增值在6以上，一年有10%的投資回報(bào)，這就是屬于一般的投資、穩(wěn)健的，買過來比如說是50萬元，明年租金2萬5，明年價(jià)值55、56萬元左右，要不然你這個(gè)投資是虧本的。”

　　黃先生說，他與其他投資者的不同之處，就是把投資房地產(chǎn)專門當(dāng)作生意來經(jīng)營(yíng)，先進(jìn)行前期考察，把市場(chǎng)環(huán)境摸清楚了，再做出決斷。

　　他還向工薪階層的房產(chǎn)投資者提出了自己的忠告：

　　第一、首次置業(yè)千萬不要超過承受能力。

　　由于很多工薪階層，大多首付還要靠父母贊助，再加上很多不確定的因素，購房前首付款的籌備與購房后貸款的負(fù)擔(dān)，對(duì)家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長(zhǎng)達(dá)一二十年，因此不適宜選擇房?jī)r(jià)過高的房子。更不能陷入低首付款的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子。

　　一般來說要考慮目前家庭的凈資產(chǎn)、收入增長(zhǎng)率、收入用于還貸的比率、房貸利率等因素來概算房屋總價(jià)負(fù)擔(dān)能力。總的來說，一般人以房貸負(fù)擔(dān)計(jì)算房?jī)r(jià)的上限，約為年收入的5倍-8倍；月供款占收入的30%左右比較合理，這樣在家庭財(cái)務(wù)安排上才具有一定的自由度。

　　第二、在沒有更好的投資渠道時(shí)，首先選擇還房貸。

　　如果投資不太專業(yè)，在沒有更好的投資渠道時(shí)，首先是還住房貸款。中國(guó)現(xiàn)在的銀行利率不斷攀升，房貸利率也越來越高，很多投資項(xiàng)目的回報(bào)率都不及銀行住房貸款利率高，所以建議首選歸還房貸。

　　第三、 制定可行的換房計(jì)劃。

　　很多人往往不是一次置業(yè)，第一次買房都是過渡性的，在制定換房計(jì)劃時(shí)首先需要計(jì)算換房能力，要計(jì)算新房?jī)r(jià)值、首付、售舊房收入所得及剩余的房屋貸款等因素，還要考慮裝修費(fèi)用、中介費(fèi)用以及換房期間的住房問題。同時(shí)，應(yīng)該考慮購房的機(jī)會(huì)成本，可以將購房錢款用于投資回報(bào)率更高的產(chǎn)品。

　　購房不是理財(cái)?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把家庭所有的資金全部用來支付購房或是滿足換房需求，會(huì)耽擱子女教育金或退休金的籌措時(shí)機(jī)，可能會(huì)降低生活水平，建議可在資金準(zhǔn)備充分前暫時(shí)租房。

　　第四、對(duì)于投資房產(chǎn)來說，不要根據(jù)自己的喜好買房，而是根據(jù)投資前景來買。

　　許多人在投資時(shí)總是購買居家型的房產(chǎn)或者過于豪華的房產(chǎn)，這樣的房子已經(jīng)沒有多大的價(jià)格上升空間，利潤(rùn)不大。

　　有些房產(chǎn)易于出租，但是不會(huì)有太大的升值潛力，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此，決定投資以前，必須確定投資策略，以防被套牢。

　　要通過中介公司等了解周邊的市場(chǎng)以及成交量實(shí)際情況，要多跑動(dòng)，觀察真實(shí)狀況。(謝光飛)