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        深圳二手房半年轉(zhuǎn)手率超30% 投機(jī)推動(dòng)交易繁榮
        2007年05月11日 09:18 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

          對(duì)于30%的高轉(zhuǎn)手率的購(gòu)買情況分析,王小英告訴記者,通常這種高轉(zhuǎn)手率的行為出現(xiàn)在小戶型的買賣上,很多購(gòu)房者購(gòu)買小戶型時(shí),只支付了比較少的首期款,經(jīng)過半年、一年時(shí)間,房?jī)r(jià)有所上漲,那么這部分人就會(huì)將房屋賣出,再將增值的錢款繼續(xù)投入到第二套甚至第三套房屋中,以此循環(huán)往復(fù)

          4月以來,深圳日均二手房交易量遠(yuǎn)超新房數(shù)量,這似乎已經(jīng)接近海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)以三級(jí)市場(chǎng)為主流的情況。但同時(shí)深圳社科院研究報(bào)告指出,深圳二手房交易的半年轉(zhuǎn)手率超過30%。

          據(jù)深圳市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì),進(jìn)入4月以來,深圳二手房日均交易量超過300套,而新房交易量不足100套。而在去年全年,深圳的二手房交易面積首次超過新房,二手房開始占據(jù)市場(chǎng)主流。

          二手房交易欣欣向榮

          在二手房交易欣欣向榮的同時(shí),深圳社會(huì)科學(xué)院近日公布的《深圳藍(lán)皮書:中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》卻指出,深圳登記在冊(cè)的商品房產(chǎn)權(quán)人總數(shù)為109.5萬人次,從商品房轉(zhuǎn)手時(shí)間分析,領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%,得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。

          二手房交易量增大,并在半年內(nèi)有如此高的轉(zhuǎn)手率,給予深圳房?jī)r(jià)充足的上揚(yáng)空間,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)也似乎進(jìn)入了海外三級(jí)市場(chǎng)唱主角的成熟期。但是這種現(xiàn)象并沒有引來業(yè)內(nèi)的樂觀分析,更多的焦點(diǎn)還在于這種現(xiàn)象折射的無奈現(xiàn)實(shí)。

          據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì),今年一季度,深圳市商品房竣工面積同比下降15.44%,商品房銷售面積同比減少1.62%,但二手房交易量持續(xù)上升,一季度同比增加28.95%,二手房交易量已超過新建商品房。

          這一現(xiàn)象在今年5月舉行的深圳房交會(huì)上也得到印證,前來參展的20個(gè)樓盤項(xiàng)目有14個(gè)屬于“形象展示”無房可賣,而另一方面,深圳長(zhǎng)河、招商、創(chuàng)輝等中介公司大舉進(jìn)駐房交會(huì),4天參展時(shí)間共舉辦了10場(chǎng)二手房投資置業(yè)講座,可見其火爆程度。

          深圳長(zhǎng)河地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)王小英告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》,今年參加深圳房交會(huì)的二手房攤位普遍火爆,很多市民將目光投向二手房,深圳二手房交易量超過一手房,這種趨勢(shì)是可以想象的。“商品房數(shù)量少,推出新房數(shù)量不足,是因?yàn)檎疀]有多余的土地用于建房,這樣一來,壓力勢(shì)必轉(zhuǎn)嫁到三級(jí)市場(chǎng),二手房交易數(shù)量增加也由此可見。”王小英告訴記者,從這次房交會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)就可以覺察到二手房交易逐漸增大的趨勢(shì)。

          對(duì)于深圳目前二手房交易量大于新房的現(xiàn)象,招商置業(yè)策劃品牌部研究員廖暉認(rèn)為,由于深圳的城市地位及其房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭作用,三級(jí)市場(chǎng)成為主流是必然的趨勢(shì)。從深圳的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r而言,一手房過渡到二手房市場(chǎng)大概需要6年時(shí)間,而目前這一時(shí)間并沒有達(dá)到飽和,新房一經(jīng)推出還是遭到市場(chǎng)哄搶。“目前深圳還是不能達(dá)到成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的水平,但是從2006年開始,二手房交易量就大過新房交易量了,到今年,這種差距正在被拉大。”

          深圳社科院地產(chǎn)與城市運(yùn)營(yíng)研究中心主任高海燕認(rèn)為,深圳二手房交易量增加是有背景的,一方面深圳新房數(shù)量供應(yīng)有限,其次,深圳房地產(chǎn)發(fā)展20多年的房屋存量開始發(fā)揮作用。

          深圳出現(xiàn)的這種趨勢(shì)似乎向著海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,但是,高海燕表示,目前深圳房屋供求嚴(yán)重不平衡,比較之下,并不能說是成熟的表現(xiàn),只是一種現(xiàn)實(shí)狀況。國(guó)外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的前提是國(guó)民總體上解決了房屋供需平衡問題,這是房地產(chǎn)進(jìn)入“二手房時(shí)代”的基礎(chǔ),而深圳是在全民性住房解決基礎(chǔ)不好的情況下出現(xiàn)二手房市場(chǎng)為大,只能是一種無奈的合理現(xiàn)狀。

          對(duì)此,王小英給出了他們?nèi)ツ昴甑椎囊唤M分析數(shù)據(jù):深圳目前流動(dòng)人口大約是1300萬,常住人口600萬左右,在常住人口中,平均2.7個(gè)人構(gòu)成一個(gè)家庭,以家庭為單位就要200萬套房屋居住,而深圳全市現(xiàn)有商品房大約90多萬套,以此計(jì)算,大約是兩戶家庭占有一套住房,再加上流動(dòng)性人口在深圳購(gòu)房,深圳的房屋需求量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,這是深圳房?jī)r(jià)一路走高的重要原因,

          一般說來,一個(gè)片區(qū)二手房的價(jià)格是否上漲,及上漲幅度,是和該片區(qū)的新房推出數(shù)量有關(guān)的,比如深圳的羅湖片區(qū)這幾年基本沒什么新盤面市,那么他的二手房?jī)r(jià)格也相對(duì)升幅較小。

          高轉(zhuǎn)手率背后的推力

          而據(jù)深圳社科院統(tǒng)計(jì)的二手房半年內(nèi)買賣30%的高轉(zhuǎn)手率,高海燕告訴記者,不可否認(rèn)深圳20年來的房地產(chǎn)發(fā)展,投資性因素是占了相當(dāng)部分的,在一手市場(chǎng)供應(yīng)不足情況下,存量作用顯現(xiàn)。

          廖暉認(rèn)為,深圳二手房的高轉(zhuǎn)手率,存在投機(jī)行為,這會(huì)影響深圳的房?jī)r(jià)進(jìn)一步追高。隨著二手房每次轉(zhuǎn)手的價(jià)格提升,一手房的價(jià)格也會(huì)隨之攀高,一般說來,新房面市的價(jià)格會(huì)參照周邊二手房的價(jià)格加高2000元/平方米左右,當(dāng)新房形成新的價(jià)格標(biāo)桿后,二手房又會(huì)看齊新價(jià)格。

          對(duì)于30%的高轉(zhuǎn)手率的購(gòu)買情況分析,王小英告訴記者,通常這種高轉(zhuǎn)手率的行為出現(xiàn)在小戶型的買賣上,很多購(gòu)房者購(gòu)買小戶型時(shí),只支付了比較少的首期款,經(jīng)過半年、一年時(shí)間,房?jī)r(jià)有所上漲,那么這部分人就會(huì)將房屋賣出,再將增值的錢款繼續(xù)投入到第二套甚至第三套房屋中,以此循環(huán)往復(fù)。“中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)外相比,屬于剛起步階段,房?jī)r(jià)攀升太過于迅猛,對(duì)行業(yè)也會(huì)產(chǎn)生不利的影響,90年代的海南房產(chǎn)泡沫破裂就是很好的例子。”

          一般而言,在房地產(chǎn)行業(yè)中,20%左右的投資比例是屬于正常的,80%的房屋最終要回到住房者手中。如果炒房勢(shì)頭過熱,那么價(jià)格偏離正常范圍就越遠(yuǎn)。深圳社科院統(tǒng)計(jì)的30%的二手房轉(zhuǎn)手率,正是說明這種炒房勢(shì)頭是過熱的。王小英告訴記者,購(gòu)房者同一時(shí)間段內(nèi),頻繁轉(zhuǎn)手房屋和一次轉(zhuǎn)手房屋的收益其實(shí)是差不多的,所以根本沒有必要如此頻繁轉(zhuǎn)手。“這種人本身對(duì)樓市就存在更多的恐慌心理。”

          高海燕認(rèn)為,目前二手房交易活躍,只是一種階段性現(xiàn)象,但是這種現(xiàn)象還將持續(xù)一段時(shí)間,這主要是供需關(guān)系造成的。在海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中,新房和二手房存在比較大的價(jià)差,一次置業(yè)的市民大部分選擇二手房,而二、三次置業(yè)的市民才會(huì)選擇新房。而深圳這種價(jià)差并不明顯,特別是深圳關(guān)內(nèi),二手房?jī)r(jià)格頗高,住宅需求壓力大,而關(guān)內(nèi)又沒有龐大的一手房市場(chǎng)去滿足需求,只能通過二手房市場(chǎng)釋放。所以,只能是深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化發(fā)展最終平衡,全民住房需求逐步滿足,只有這樣,才會(huì)再一次回歸二手房市場(chǎng),那時(shí)候才是成熟的。(趙斌)

         
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