5月并不是二手房的交易淡季,但二手商品房的交易量卻在下降,主要是部分房主因辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)麻煩,希望能找到全款買主再賣房,這是記者昨天從“我愛(ài)我家”、中大恒基、“千萬(wàn)家”等多個(gè)中介公司得到的共同反映。
二手商品房成交驟降
“千萬(wàn)家”統(tǒng)計(jì)資料顯示,資金監(jiān)管政策實(shí)施以來(lái),即4月15日至今,與資金監(jiān)管前一個(gè)月相比,朝陽(yáng)區(qū)最受影響,二手房交易量環(huán)比減少18.3%;東城、宣武兩個(gè)區(qū)域位列第二、三位,分別下滑了14.6%、13.3%。其中,需要辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的二手商品房成交量下降幅度最大,與資金監(jiān)管前一個(gè)月相比,這部分房源的環(huán)比減少了16.5%。分析人士稱,主要是轉(zhuǎn)按揭在資金監(jiān)管下要進(jìn)行十個(gè)步驟才能完成交易(見(jiàn)右表),房主在短時(shí)間內(nèi)拿不到房款,由此降低了出售房產(chǎn)的意愿。
炒房客為獲全款挑買家
據(jù)了解,目前進(jìn)行資金監(jiān)管下的二手房交易,需要在網(wǎng)絡(luò)申報(bào)填寫相關(guān)資料且放款要等市建委出辦結(jié)單,而中間的重要環(huán)節(jié)是過(guò)戶。據(jù)多家中介公司的權(quán)證部工作人員介紹,除了海淀區(qū)是當(dāng)天可以領(lǐng)取房產(chǎn)證外,通州、石景山區(qū)需要半個(gè)月的辦理時(shí)間,東城、西城、崇文、宣武、豐臺(tái)、昌平六個(gè)區(qū)域要20個(gè)工作日,朝陽(yáng)區(qū)要30個(gè)工作日才能夠領(lǐng)到房產(chǎn)證。“這樣的操作使賣房人需要多等上半個(gè)月到一個(gè)月,甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能拿到房款,加大了房款劃轉(zhuǎn)到位的時(shí)間,這是二手商品房交易量下降主要原因。”中介公司的工作人員分析。
“千萬(wàn)家”市場(chǎng)部經(jīng)理常淑娟表示,目前北京的二手房市場(chǎng)是一個(gè)“賣方市場(chǎng)”,所以資金劃轉(zhuǎn)制度被一些業(yè)主,特別是因房產(chǎn)投資收益下滑想轉(zhuǎn)做其他投資的業(yè)主所排斥,而這次投資者手中捏著的正是房齡短、配套設(shè)施完善、地理位置優(yōu)越的二手商品房。據(jù)悉,目前進(jìn)行貸款投資的房主更青睞于全款買家,從而“擇客”出手。偉嘉安捷企劃經(jīng)理殷麗娟指出,這種一次性快速獲得全款的房主,就是避開(kāi)專用賬戶而私下交易。“這種做法并不提倡,買房人一旦把房款打到房主賬戶,出現(xiàn)對(duì)方銀行不接收或是接收時(shí)間有差別,就會(huì)存在業(yè)主直接提款的風(fēng)險(xiǎn)。”殷麗娟提醒買房人。
專用資金賬戶交易比重提升
盡管二手商品房的交易短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)下降,但記者昨天從“我愛(ài)我家”、中大恒基、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)和“千萬(wàn)家”四大中介機(jī)構(gòu)了解到,通過(guò)專用資金賬戶交易的二手房比重已上升到30%至50%不等,均高于本月初所統(tǒng)計(jì)的5%的比例。上述中介公司均對(duì)資金監(jiān)管的模式前景看好。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示,眼下涉及轉(zhuǎn)按揭的流通房全部為商品房,占二手房總交易量的三成。據(jù)悉,需要通過(guò)轉(zhuǎn)按揭完成交易的房產(chǎn),由于在出售時(shí)房屋已設(shè)定抵押,而購(gòu)房人同時(shí)需要通過(guò)抵押貸款買房,因此需要業(yè)主提前向銀行提出還款申請(qǐng),預(yù)約辦理。專業(yè)人士介紹,目前各家銀行預(yù)約的時(shí)間不一樣,如深圳發(fā)展銀行需要提前1周預(yù)約,交通銀行需要提前1個(gè)月預(yù)約,這也導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭辦理的周期被再一次拉大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,轉(zhuǎn)按揭交易的房屋程序復(fù)雜導(dǎo)致成交量下滑,如果這種情況得不到改善,買賣雙方就容易出現(xiàn)僵持狀態(tài)。(王麗婭)
資金監(jiān)管下,轉(zhuǎn)按揭交易辦理流程
第一步
交易雙方達(dá)成買賣意象,雙方簽訂買賣合同。
第二步
提交申請(qǐng):由賣方向原貸款行提交轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的書面申請(qǐng);由買方向貸款行提交辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的書面申請(qǐng)。
第三步
取得賣方原貸款行的書面同意辦理轉(zhuǎn)按揭的意見(jiàn)書。
第四步
對(duì)交易房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,銀行根據(jù)評(píng)估價(jià)、原買入價(jià)、現(xiàn)賣出價(jià)中的低者發(fā)放貸款,(如買方的貸款額度不變或?qū)俜ㄔ旱葯C(jī)構(gòu)判決生效的情形,不用進(jìn)行評(píng)估操作)。
第五步
買方支付首付款(現(xiàn)賣價(jià)-貸款額)
第六步
見(jiàn)律師,審查借款人資格,收訖借款人的各項(xiàng)證件資料,律師將意見(jiàn)書及借款人的證件資料提交現(xiàn)貸款銀行。
第七步
現(xiàn)貸款銀行審核通過(guò)后,發(fā)放貸款給原貸款銀行,解除賣方的房產(chǎn)抵押,并由經(jīng)紀(jì)公司為現(xiàn)貸款銀行提供階段性擔(dān)保。
第八步
賣方與原貸款行辦理房產(chǎn)解除抵押手續(xù),取回房產(chǎn)證件。
第九步
買賣雙方到房產(chǎn)所在區(qū)房地局進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶,給買方下發(fā)新房產(chǎn)證當(dāng)天,賣方領(lǐng)取辦結(jié)單并可憑此獲得銀行劃轉(zhuǎn)資金。
第十步
為買方辦理新產(chǎn)權(quán)證的抵押手續(xù),完成轉(zhuǎn)按揭的操作。